拆迁户，大举杀入楼市。
这两天，去荔湾看新盘的时候，发现了一个显著现象。
有很多上了年纪的阿叔阿婆，背着小挎包来看房。
一听声音，就是老广。
目标也很明确，就是要在芳村岛内买一套房子，看过广钢花城、保利珠江印象、万科花地湾好几个盘。
而且，还不是给孩子买，而是更多是考虑到自己住。
我们问了下旁边的花地湾项目销售，来看房的拆迁户比例有多少。
30-40%
也就是说，基本上每3个看花地湾的客户，大概率就有一个是周边的拆迁户地缘客。
从去年的聚龙湾、石围塘，到现在坑口、山村补偿出炉，这批持续拆迁出来的居民，都在附近看房。
有开发商，专门为周边拆迁户搞了特殊方案。
具体来说，会有一些置换补贴和政策，例如延期首付，最长可以有2-6个月的兑付期。
先看房，等钱到账了，再付款。
里面有荔湾拆迁办的协助，由官方出面帮忙协调拆迁户的居住问题，把钱从旧改引导到楼市里，消化掉库存，形成资金轮转。
荔湾拆迁户，拖起楼市底。
①荔湾拆迁是真的肯花钱
2月份，荔湾连续发布了两份拆迁补偿文件。
坑口村和山村的国有土地房屋补偿出炉，弃产最高56000/平。
这个价格，相当有诚意了，真金白银的货币化安置，比周边房价还要更高，相当于加钱让你快点走人清拆。
现在，花地湾/坑口/东沙的新盘，也就是均价5万左右。
荔湾区政府旁的山村，距离白鹅潭核心区还有段距离。
国有补偿看齐板块，56000/平，而集体土地补偿方案，最高去到30000/平。
比海珠的康鹭、红卫，天河的大观、凌塘还高。
我们评论区，也有不少朋友，感慨这补偿是真的高。
大多数拆迁户，要么选钱，要么选房，选房票的很少，毕竟1%激励在拆迁户看来，没有现钱拿着踏实。
拿到钱后，他们也是要买房的，只是不想选择有所妥协的安置房，不如拿着钱去买圈层和环境更好的商品房。
一边是高容积率、环境一般、户型差的回迁房，一边是实用率高、大花园的新房，你怎么选？
同样户型置换出来，还能剩个几十万，何乐为不为。
旧改和楼市的正循环，成为了荔湾板块回暖的重要助推器。
②地缘客杀入，小户型太抢手
这两年，荔湾有一个显著情况是小户型走货快。
定位刚改的项目，清盘相当迅速，荔湾300万段位卖爆了，和颂、雅郡、浣花里、朗庭直接断货。
一个很重要的原因是，这批国有证的原本房子就不大，买回荔湾就成了首选，离朋友圈近，对附近熟头熟面。
1、持币入市，摆明了是一定要买房的，对居住环境要求更高；
2、接触到的客户预算300-400万左右，老人家倾向全款买一套小点的，不折腾；年轻一点，则希望做点贷款，买更大户型。
比如说，万科傲璟上个月开盘3#，74、85、96、115、129、143平，首开就卖了7.5亿。
这是开盘一个礼拜后的销控表，可以看到74-85平的小户型不出一星期就基本清掉，只剩一些特殊楼层。
所以，傲璟在开盘半个月后，就紧急加推了旁边的4号楼。
也涨价了。
③荔湾纷纷涨价，小户型只是总价低
荔湾小户型的走俏，也让开发商调整了方案。
小户型，不能只跑量，也要利润。
于是，现在小户型在单价上和大户型已经基本没差了，只是户型小、总价低。
东沙保利珠江印象，开盘价4.3-5万/平。
68平4楼，316万，单价4.65万/平；88平3楼，379万，4.28万平。
反倒是，68平小户型的单价更高了。
尤其是315万的上车价，比较去年保利雅郡的280多万上车价，也涨了超过10%。
再来看看傲璟，均价4.9-5.1万，其实没多少价差。
目前，74方比较便宜的360多万，相对于去年朗庭80平320-340万，上浮超10%。
开发商，对于荔湾楼市的判断，步调还是很统一的。
④旧改给荔湾带来新预期，新广也考虑荔湾
除了拆迁本身释放的购买力，它带来的新预期和改变，对板块才是质变。
城市更新对荔湾来说，太重要了。
白鹅潭沿岸，石围塘、新隆沙、陆居路、聚龙湾、广船这一片下来，都是改出来的新面貌。
带来了万象城、太古里、广船综合体、三馆合一大湾区艺术中心、五星级酒店...
无论是开发商，买房的业主，拆出去的村民、政府都因此受益。
更重要的是，片区有了更明确的文商旅定位，这也是产业升级。
更多新买家关注到板块的配套在落地，城市界面在改变，有好的预期和计划，选择相信荔湾发展。
开发商看到板块缺货，有利可图，有动力去做城市更新，也开出了更高的价码。
广州这一轮大放水，正在深刻的影响楼市。
荔湾，吃饱了。