01
市场分化下，天津楼市的单盘行情愈加明显。
和曾经的“大锅饭”时代不同，如今的天津房地产市场，比以往任何时候都更“泾渭分明”。
3月30日，城投格调观槿花园首开即罄，实现开盘即清盘，124套房源全部售出。
有人直呼：
梦回2016
但，必须明确的是，城投格调观槿花园的一房难求，并非普遍现象，而是单盘行情。
什么是单盘行情？
简单来讲，就是：
大盘熊市 单盘牛市
可以确定的是，这种趋势，未来会更加凸显。
再告诉大家一个残酷的事实：
天津楼市的冷暖并不相通。
有的楼盘空前钜惠也无力回天，有的楼盘却生而传奇。
作为天津楼市的限量版，信达格调美古花园的销量和价格都让其他楼盘不由得感叹：
望尘莫及
我查了一下数据，今年一季度，美古花园网签均价位居全市榜首，当之无愧的“单价之王”。
约75283元/㎡的成交均价，比第二名高出约14016元/㎡。
成交金额共计6.1亿元，位列2025年一季度天津单价5万元/㎡以上高端项目成交套数/面积/金额TOP 1。
▲数据来源：克而瑞
价格高，卖得还特别好，放眼天津，无出其右。
有人说，美古花园的含金量还在上升。
分享一个公式：
格调品牌+和平核心地段+重点学区+高成本投入打造的产品力=天津宇宙中心现象级神盘
这样的配置，实在难以复制。
1）格调品牌加持
“格调”两个字在天津房地产行业的分量，无人不知无人不晓。
格调在天津的品牌号召力，具备广泛的压倒性优势。
2）地处“宇宙中心”
众所周知，和平区被公认为天津的“宇宙中心”。
住和平，是很多老天津人的情怀，也是大批新天津人的毕生追求。
说起和平区，就不得不提解放北路，这条被誉为“东方华尔街”的街道，曾是天津乃至中国北方金融与商业的璀璨明珠，它见证了无数商贾云集、银行林立的辉煌岁月。
如果说解放北路是“东方华尔街”，那么大沽北路就是当时华北地区的洋行一条街。在当时，天津作为北方最为繁华的城市，来自全世界各地的商业公司，均在此处设有公司和办事处。
大沽路上的戈登堂、维多利亚花园、1863年建成的利顺德大饭店，1903年的英国俱乐部、法国工部局、开滦矿务局大楼等共同构成了欧洲在远东地区最繁华的至高品质的商务、居住的世外桃源。
解放北路和大沽北路的双重价值，再叠加上可以步行到海河的便利性，地段稀缺性不言自明。
鲜为人知的是，今日的“美古花园”，原为昔日美古绅洋行与西门子洋行的旧址。
3）划片重点学区
作为和平区唯一在售新盘，不受“入学提前三年买房”的限制。
美古花园已明确划定为和平区二片学区范围，岳阳道小学作为其配置小学。
据媒体公开报道，岳阳道小学汉阳道校区改扩建项目，位于汉阳道21号，将对现有校区进行拆除重建，配备教室40余间，解决学位1800个。
▲岳阳道小学汉阳道校区项目效果图
4）高成本投入打造的产品力
如果你以为美古花园就这样躺平卖学区房，那就是大错特错了。
对于很多楼盘来说，重点小学可能是救命稻草，但对美古花园而言却只是锦上添花。
从外立面到归家大堂，从园林营造到法式精装，全部都是重金打造。
产品力在天津全市范围内都是遥遥领先。
美古花园凭什么？
品牌、地段、学区、产品力，这四张王牌，随便扔出来一张都是王炸，更何况是组合出牌。
这就是答案。
此外，在一期高层房源非常紧缺的背景下，2025年一季度，美古花园仍以6.1亿元成交金额位列全市第二。
▲数据来源：克而瑞
据了解，为满足旺盛的市场需求和期待，美古花园二期高层将提前入市，近期已开始蓄客。与此同时，一期小高层、洋房将陆续加推。
也就是说，2025年，美古花园将开启全业态加推。
02
今年2月26日，万众瞩目的和平山东路地块，以溢价率8.8%成功出让，成交楼面价43449元/㎡。
该宗地出让土地面积4007.4㎡，容积率1.7，地上建面约6812.6㎡。
体量不大，但成交楼面价创下近8年地价新高。
又是一个格调系。
这其实透露了3个信号：
1）山东路项目价格必然不菲
地价高，又是格调系，山东路项目未来入市定价肯定不低。
面粉决定面包售价，地价这么高，房价可想而知。
也无形中量化了和平区的土地价值。
2）和平区难再有大体量新盘
以后和平区的开发主要依靠小而美的地块，很难再有大规模的城市空间。
即在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。
其实，山东路地块就是一个典型，预计不到100套房源。
也就是说，将来和平区即便是有地块出让，也大概率都是小地块。
换言之，以后和平区难再有大体量新盘。
3）原拆原建难度系数也不小
和平区的拆迁，一直是个大难题。
有些老房子，早就想拆，但一直“拆不动”。
因此，上世纪年久失修的危房，也有可能原拆原建，类似嫩江路片区的二层小楼。
和平区城市更新首批原拆原建的第一批房源，位于嫩江路上的二层小楼，始建于上世纪的30年代。
由于年久失修，已经成为了危房，还没有独立的卫生间和厨房。
2021年开始进行城市更新，于2022年底改造完成。
▲施工后的和平区嫩江路上的二层小楼实拍
什么是原拆原建？
即把原有的老房子彻底拆除，按照原来的户数、格局和面积，重建一栋新楼。
等不到拆迁，等来原拆原建，就只能是住“新的小房子”。
但，想要原拆原建其实也并不容易。
以大新华里为例，参考官方回复：
大新华里片更新改造工程采用与居民协商方式进行，需征得居民100%同意，这个项目才能启动，大新华里片有可能采取原拆原建或原拆改扩建方式进行。
也就是说，即便99%以上的居民都同意，但凡有一位居民投了反对票，原拆原建或原拆改扩建都不可能实施。
在此背景下，美古花园这样的百亿级高端改善项目，以后不会再有。
03
众所周知，美古花园去年1月28日、4月27日高层两开两罄，去年12月27日洋房首开即清。不仅是持续热销，更是逢开必罄。
在市场的热切期盼下，又即将推出千万量级的小高层产品，建面约137㎡三室两厅两卫户型。
▲美古花园小高层效果图
此次拿出的小高层为4号楼，12层到顶，两梯两户，共计20套房源。
众所周知，在天津，11层到顶被称为瞰景洋房。这批小高层房源，其实堪比类洋房的居住体验。
公区同样投入了大量成本精雕细琢。
▲美古花园小高层首层大堂效果图（过程稿）
▲美古花园小高层地下大堂效果图（过程稿）
▲美古花园小高层地下车马厅效果图（过程稿）
可以判断，小高层产品的入市，将填补之前的总价段空白，为对应客群提供更适配的选择。
我们来看一下小高层建面约137㎡三室两厅两卫户型空间示意图。
▲美古花园小高层建面约137㎡三室两厅两卫户型空间示意图
南北通透，南向三面宽，整体南向面宽达到了约13.1米，引更多阳光入户。
设置入户玄关，打造归家仪式感的同时，丰富收纳空间。
客餐厨连成一线，动线合理。
约6.1米超宽横厅，可享巨幕视野。当然，你也可以充分发挥创意，打造1+X可变空间，切分为起居室，以及收藏你兴趣爱好的多功能厅。
南向双卧室均为飘窗设计，可延展室内空间。午后的时光，在这里晒晒太阳，喝喝茶，都是很惬意的。
主卧套设计，还有衣帽间，而且主卧除了南向飘窗外，还设置了东向飘窗，晨起对镜梳妆，也可以眺望窗外风景。
客卫干湿分离，在保证舒适尺度的前提下，让生活更从容。
▲美古花园小高层建面约137㎡三室两厅两卫户型图
如果高层产品不能满足家庭成员的居住需求，洋房产品又差一点预算，不妨锁定美古花园的小高层产品。
尤其是这批12层到顶的小高层房源，有且仅有20套。
如果刚好符合你的实际需要，一定要来一套。毕竟，占据四维优势，能够具备空间满足感，又拥有真正居住舒适度的千万量级选择，凤毛麟角。