春节过后，整个广州日进斗金，市场也跟着躁动起来。
不仅2月一手成交同比激增47%，各大开发商也藏兵布阵，跃跃欲试，看形势大好发出营销动作。
就以天河来说，据不完全统计，目前天河在售新房高达20多个，而今年还有近5个全新项目上线，在中心区遥遥领先。
按照计划，这些新项目都将在今年上市，并展开激烈角逐。
内卷之下，购房者容易陷入选择困难症，所谓“既要又要还要”——既要区域好，又要产品强，更要配套足！
在这里，淘房君可以给大家支个招：认准“学铁商”的置业逻辑，也就是说买房子需要眼见为实的配套，是不偏科的基本面，甚至确定性要比多数板块还要强。
比如，25年天河首个入市的全新规项目——珠江·天河都荟，正以雷霆万钧之势重塑着市场格局。
它真真正正诠释了何为“学铁商齐备”的全维配套大城，给市场打了个很好的样本。
三大硬核价值傍身
拉满“学铁商”全维配套
说起天河都荟，老编对它的第一印象就是：快！动作很快！
从11月拿地开始，12月征集案名，1月产品曝光，预计3月开放售楼部，最快5月就能开盘！
此前在天河智慧城广百广场和金融城美林天地开放的城市展厅里，已经吸引上万人来访。
从来没有无缘无故的爆火，项目的各项配套维度确实是把“学铁商”的概念房拉满。
其一，毗邻天河优质教育圈
在天河，虽然说教育好，但其实也要看地段和发展趋势。
即使强如汇悦台、柏悦府，在天河也读不上一线梯队的学校，如果名校能簇拥在项目附近，自己孩子在身边就能享受好的教育，总归是一颗定心丸，起到锦上添花的妙用。
在天河都荟看来，与其让家长追着资源跑，不如将资源送到家门口。
项目精准踏中天河教育东进步伐，周边汇集一众名校，是天河重点打造的教育板块。
其中，就有清华附中湾区学校二期和华阳教育集团新塘小学。
前者是由广州市教育局、天河区人民政府和清华大学附属中学三方共建而成，目标是建成具有清华元素的粤港澳大湾区百年名校。
后者的华阳集团实力更不用多说，天河老牌名校华阳小学，近十年稳占天河第一梯队，全国含金量最高的数学比赛华罗庚杯，获奖者数量荣获全国第四。
新塘小学在华阳集团的管理下，毫无疑问，教学质量会有质的变化，片区教育也将迎来全面升级。
除此之外，项目北侧还规划有一所30班初中，计划引入广州中学品牌开办，而自身配建6班制幼儿园。
如此看来，天河都荟涵盖12年的尖子摇篮，教育方面这里就可以给打了个满分。
要知道，随着二孩政策全面放开，根据广州市教育局数据显示，2026年小学适龄人数将到达高峰，2028年后才有明显缓解。
一方面是学位紧张，另一方面是课外培训撤退，因此优质教育的稀缺性将会进一步凸显。
这方面，可谓是被珠江·天河都荟拿捏得恰到好处。
其二，21号线+10号线“双地铁”交汇
天河都荟备受关注的一大亮点，便是极为优秀的轨道价值，它同时满足了“确定性+成长性”的双重特点。
从确定性来说，项目紧邻天河智慧城地铁站，自身已有21号线的价值赋能。
从成长性来说，今年涉及到四期地铁规划申报的线路中，10号线东延段已经名列其中，是近10年内最能期盼的地铁线路之一。
10号线东延段的意义在于：
一是打破智慧城和五山、体育西板块，形成产学研闭环。这有点类似于硅谷、中关村等重点片区。
智慧城是高新技术产业聚集地，而五山刚好提供了大批高校优秀人才，打造中央科创区的CTD模式。
事实上，今年两会已经明确提出了产业发展方向是科技创新与高新技术，智慧城显然是新一代风口所在地，犹如当年珠江新城一样，创造下一个造富神话。
如今，智慧城已经集聚了小鹏、网易、佳都科技、极飞科技等2500多家领军科技企业，形成了强大的产业集群，是广州未来经济新增长极。（数据来源：广州天河发布）
广州天河发布
二是打破了21号线单线通勤模式，拉伸出一条直达宇宙中心体育西的城市骨架，带来新的价值变数。
根据四期地铁规划申报，天河都荟旁，将会设立10号线站点。
未来，从项目出发，可以实现快线1站到金融城、2站琶洲、5站到珠江新城。
自驾同样也很方便，通过华观路、高唐路和大观中路，快速接驳环城高速、广园快速、科韵路等，一局王者荣誉的时间就能通达主城区。
其三，智慧城繁华商圈，购物一站式解决
除了过人的教育和交通资源，天河都荟为市场所赞誉的，还有一个别人学不会的硬核操作——
手握强确定性的商业配套。
与项目一路之隔，便是天河智慧城最繁华商业体广百广场，同时也是天河东北部最旺商业中心。
由于周边产园区多，高新技术从业者密集，因此商业底商非常丰富，工作日都能看到不少人流量，不愁吃喝玩乐。
除此之外，项目周边还被时代E-park、万科云城等商业街环伺，无论你是想喝杯咖啡，还是买菜做饭，逛街看电影，步行可达的距离，就能轻松解决。
其四，近靠天河稀缺的生态资源
如果想亲近大自然，项目近靠火炉山森林公园、面朝杨梅河和大观湿地公园，坐享天河稀缺的生态景观。
2.0低密度+120%使用率
25年天河首个全新规项目亮相
深谙地段潜力和配套资源价值的天河都荟，在产品打造上同样以城市运营者的姿态，灌注匹配区域人居的产品基因。
广州近五年都没有出现过的低容积率豪宅
项目首推北地块，容积率低至2.0，而南地块最高也只有2.5。
这是什么概念？
近五年核心区住宅用地平均容积率为3-6，从2023-2024同时满足主城+容积率低于2.8的地块，只占了1/10。（来源：中指院）
在寸金寸土的天河，碰上低密宅地，就是奢侈品一般的存在。
而天河都荟，不止实现超低密，还做到了14层高小高层搭配24层高洋房的格局，户户朝南无遮挡。
采用南向+板楼的设计，在楼市里也是价值硬通货。
这种既有建筑审美，也有居住舒适性的产品，连珠江新城，也只有汇悦台和颐德公馆具备。
前者早已突破30万/㎡，而后者基本也是20万/㎡，完全是让人望尘莫及的存在。
图源：链家
120%使用率，25年天河首个全新规项目
项目主推建面约72-152㎡的三至五房，属于是全南向新规户型，而且是25年天河首个入市的全新规项目。
它的最大亮点有以下两方面：
其一，实用率远超市场竞品。
对比周边在售项目，珠江·天河都荟的实用率基本上是做到独一档的遥遥领先。
而在此前广州的土地推介会上，广州今年将会收紧户内赠送率的规定，并慎审四代宅申报，全新规产品或成绝唱。
那也意味着，像珠江·天河都荟这种全新规产品，注定是成为收藏品级别的珍稀物种。
其二，是在户型居住性上，深度研究客户需求，并开启空间平权。
产品全系做到四开间朝南，层高突破标准达到约3.15米的豪宅水平，270°大飘窗等等均配备到位。
比如入门级的72㎡户型，实现了空间最大化利用，尺度感媲美市面约90㎡户型。
它是天河罕有的小面积三房，创意2卫设计，而且小面积也做到了4开间朝南的LDKB方厅，同时拥有主卧270°飘窗的全新规流行元素。
这样一来，达到更小空间+更大尺度的“完美兼容”，不论采光、实用空间还是舒适度，指标均高于市场同等面积户型。
85㎡户型的空间感则更强一点，东南向望社区园林，约42㎡LDKB竖厅布局，搭配约6m跑道式景观大阳台，直接体验IMAX观景体验的三代宽境生活。
而且，天河的小面积户型向来稀缺，90平以下可售房源只占总供应的20%左右。
放眼过去六年，天河小户型供应量也才4400来套，去年最低至434套，供求比连续多年低于1。
换言之，以后想以高性价比门槛晋升天河，将会变得越来越难以企及，天河都荟的72㎡、85㎡小户型显然自带潜在的爆款基因。
而建面约123㎡进阶户型，全屋无暗角，采光与尺度均质分配，同时拥有5.8m面宽的LDKB大方厅，午后可捧一杯咖啡，躺在环幕视野阳台上，与天光云影对话。
无论是从三口之家到三代同堂，约123㎡进阶户型都能让每一位家庭成员享有均质的尊重与自由。
而建面约152㎡五房，空间尺度全面升级，居住感直接媲美别墅。
首先，这批户型全部都是一梯一户的设计，私家独享候梯厅圈出了居住者的私属领地，既保证了居住的私密性，也带来了尊贵的归家体验。
其次便是空间感，罕见的3.3米层高直接吊打市面上一众大平层，超20米全明南向面宽搭配超9米长的imax阳台，体验感堪比天河很多豪宅项目。
总而言之，该款户型是三代同堂的居住范本，充分赋予居者尊贵体验。
更重要的是，这批产品是整个体系里为数不多的低密小高层，非常稀缺，基本上在整个市场体系里也是独一无二的优秀。
而为了匹配智慧城的科技底色基因，天河都荟还配备了华为鸿蒙的智家系统，打造新派科技的住宅人居标杆。
双泳池会所，重新定义城芯礼遇生活
在产品之外，天河都荟对城芯人居生活的礼遇也颇有打磨。
其最大特色便是打造的双泳池会所，以约6米高大堂的星级酒店为蓝本，缔造了五星级归家礼遇的体验。
一般来说，双泳池会所具有私密性强、尊贵感足的特点，以往都在千万级豪宅的配置中才能找到，可以匹配高阶圈层客户崇尚的社交和娱乐需求，入户的体验感和场景塑造堪比天河很多豪宅产品。
园林同样颇具特色，打造有多重园林谧境和多个主题架空管空间，包括有中央绿岛、儿童fun享乐园、草坪剧场、有氧跑道等等。
可以说，在智慧城风口地段之上，项目拥有豪宅配置和低密度舒适性，再加上全能改善的全新规项目，天河都荟都是智慧城，乃至天河东最有竞争力的新项目。
最后再提醒大家，天河都荟本月即将开放营销中心，感兴趣的朋友不妨莅临现场，同时亦可以前往天河智慧城广百广场和金融城美林天地开放的城市展厅里参观~
