刚刚过去的一季度，楼市最亮眼是哪里？
不是增城，不是荔湾，是黄埔！
数据显示，今年1-3月黄埔成交达到19万方，同比上涨72%。
成交增速这一块，就远远超过其他10个区。
｜老黄埔航拍图
｜ 广州楼市发布 摄
壹
光说成交加快，大家可能体感不够强烈。
来看看具体数据：
在刚刚过去的3月，黄埔单月成交就达到1037套，同比上涨120%，创下近一年半以来的新高。
｜2024年至今黄埔一手房成交走势
|广州楼市发布 制
当然有人会说，3月是传统旺季，单月成交旺也不代表什么。
把时间拉到整个一季度，黄埔的新房成交套数对比去年，同比上涨月80%。
势头有多猛？
黄埔一季度的新房成交量，比天河、海珠、越秀三大主城区的成交量综合还要高。
当然，支撑起黄埔“爆发式成交”的，是打遍它区无敌手的供应量。
｜广州各区供应量分布
| 广州楼市发布 制
单今年3月份，黄埔新房上市面积就高达11万㎡，同比增加276%，遥遥领先于其它区域。
包括星河臻华府、中建未来方洲、万科黄埔新城，拿证套数都超过200套。
接下来，还有广州地铁珑岄上城、黄埔未来城（预计5月初开放售楼部）等全新盘要入市，市场反响热烈。
果然，黄埔供应一增，成交就蹭蹭往上涨。
贰
不过，楼盘之间的悲喜并不相通。
当有的销售还在为卖房焦头烂额时，有些销售轻轻松松就开了单，原因是项目确实受欢迎。
楼市君整理了2025年以来，黄埔卖得最好的小区。
｜2025年1-3月黄埔一手网签
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毫无悬念，万科黄埔新城三个月网签了220套，断层第一。
紧随其后的是，保利招商华发中央公馆、富颐都荟等等。
黄埔大几十个盘，为什么这些盘这么好卖呢？
我们不难发现，成交位于头部的楼盘都是板块核心区，像万科黄埔新城、中央公馆，都属于学铁商齐备的楼盘，对自住买家有吸引力。
｜中央公馆周边航拍图
| 广州楼市发布 摄
另一方面，黄埔有的盘眼看着全新盘要来，果断甩出优惠价。
由于同一时间入市的盘数量多，定位也相似，开发商也会暗暗battle，想要快速揽客，唯有降价。
楼市君随便挑了几个楼盘，大家看一下最新房价情况。
｜黄埔特价房源一览
| 广州楼市发布 制
比如中建未来方洲和中建海丝城，两个都属于中大型楼盘，去化压力较大。
去年8月底，中建海丝城首次开盘，均价在4万/平左右。不过，楼市君翻查中指院发现，该盘去年第四季度的网签套数，只有156套。
眼看着越来越多“后辈”入市，如今的中建海丝城，下调价格率先抢跑。
目前，正常楼层折后均价大概在3万-3.5万/平区间。部分低楼层，折后价最低可以做到2.9万/平左右。
｜ 中建海丝城·阅山效果图
对比中建海丝城9月初开盘均价4万/平左右，最高砍掉了1万/平。
现在上车的买家，直接节省50万以上。
叁
回到开头，买家口中“黄埔不着急买”，是真的吗？
供应大、竞争多，都是真的！
难道开发商要开始卑微？并没有！黄埔的一手成交，迄今仍然是当之无愧的全市顶流。
之所以项目体感难，更多原因其实在，多数买家始终还在观望。
不过，想要上车的朋友，今年确实可以重点留意黄埔。
为什么这么说？
从去年的成交看，黄埔卖得最快、最好的楼盘，为200-400万总价段的房源。
｜2024年至今黄埔各面积段成交套数分布
|广州楼市发布 制
尤其是老黄埔，聚集了这两年最活跃的全新盘，占据了全区超过60%的成交。
目前，保利中央公馆、未来方洲以及中建海丝城，小面积供应都在逐步减少。
当然，今年老黄埔有部分新项目也会补货小户型。
像广州地铁珑岄上城，预计会推出超100套70平的极致小户型；黄埔新城阅海和观澄组团，也会推出93平起户型。
但从总量看，相比去年的小面积供货，确实有所下降。
以保利鱼珠岛为代表的新势力也要来了，该项目将推出200-400平岛居大平层，估计将成为改善新名片。
|发布会实拍图 以项目实际输出为准
另一方面，去年以中央公馆为首的新规项目，已经给黄埔换了一波血。
比如中央公馆的使用率超过100%，珠江春的使用率超过110%，广州地铁珑岄上城的使用率超过130%...
在同一个板块内，新产品对旧产品的冲击不小。
在学铁商不占优势的前提下，黄埔部分新项目还卖得便宜，这就导致买家有更多的选择，老网红盘热度逐渐下滑。
｜广州楼市发布 摄
值得期待的是，今年老黄埔有不少利好兑现。
比如临江大道鱼珠湾隧道，长达345米的敞开段底板工程，去年底已经顺利完成。
从项目总承包单位广州市第二市政工程有限公司的信息来看，计划2025年下半年竣工通车。
还有临江大道东延线，计划在2025年正式完工，彻底打通沿江经济带。
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待临江大道完全通车，黄埔业主通过这条主干道去珠江新城、琶洲，比黄埔大道还要便捷。
鱼珠及老黄埔的兑现实打实看得见，核心资产未来成长价值还在持续拉高。
随着新一轮行情，你对黄埔楼市有什么期待呢？欢迎评论区聊聊。