01
楔子
最近上海一个叫做招商“序”的新楼盘，户型吸引了我的注意，因为这个项目居然设计了“3个阳台”。
这个设计“亮点”放在其他城市，可能什么都算不上。但这是在上海，已经很久没有看到这样的产品了。特别是100平方建筑面积的小户型，也做了3个阳台。（如下图）
今天这篇文章，我不想解析这个项目，而只想谈谈“三阳台”户型重现上海滩，到底意味什么？
02
卷土重来
早些年，上海的面积计算规则还比较“粗放”时，三阳台的住宅产品是比较普遍的。我现在住的房子就是3个阳台，2010年前的商品房项目。
后来上海出了《上海市建筑面积计算规划管理规定》，就明确了阳台的进深不超过1.8米，且其水平投影面积不超过8平方米，才按照1/2计算容积率，否则就按照全面积来计算。（如下图）
因此在很长一段时间内，上海“三阳台“”的刚需项目基本就消失了。
目前我无法判断：招商这个项目超出面积限制的部分阳台，是按照全面积计算的，还是按照1/2来计算？
如果阳台是按照全面积计算
那这样的设计就没什么意义，本来都计容了，还闹啥啊。消费者买了房之后，如果要作为卧室使用，还得额外多出装修费，而且小区的外立面效果也没法保证。
如果是按照1/2计算面积
那赠送的面积还是有一定吸引力的，但阳台纳入卧室的使用效率是打折扣的。设计伊始，阳台是不考虑保温节能的。而小业主在自行封窗时，是不太可能考虑与原来的保温层进行连接，所以达不到节能效果的。
正常的房间 （卧室或书房） 作为人休息的空间，要考虑降噪。而阳台既要考虑室外的雨水飘进来，还要考虑屋顶雨水和每层空调水的排出，所以都需要设置雨水立管和地漏，而排水都是有噪音的。 （如上图）
即使赠送的阳台是鸡肋般的存在，但有胜于无啊！
那么招商序这个项目的出现，是否意味着上海的面积计算规则将迎来“宽松”呢？
再联想到最近住建部出台了 一系列 “好房子建设 ”的文件，与之配套的容积率计算规则，不少城市也做了修订。总体趋势都是：阳台的赠送比例进一步提高。
所以，上海会不会出台优化容积率的政策呢？
让我们拭目以待！
03
功能扩展
招商序这个项目中几乎所有的户型都是3个阳台。其中两个是与客厅相连的，形成了2面宽的横向宽景阳台；另外一个是与卧室相连的，是卧室功能的补充或者扩展。
如果三阳台的户型这次在市场上表现好，政策又允许，那市场上会不会出现4阳台、5阳台的产品呢？
说来也巧，我前两年还真的针对阳台做过“创新设计”。当时判断房地产市场 已经 进入到了细分市场，应该去针对不同的客户、提供不同的产品，所以就假想了一个6阳台的户型。
如果按照功能来分的话，大致可以分成储物、晾晒、生活、一步和礼仪阳台。
储物阳台
我们越来越多的快递、杂物，出于疫情安全的考虑，其实不太适合进入到房间里。最好是在进门位置就设计一个储物阳台，顺带还可以脱掉外套，洗个手再进入到室内。（如下图）
晾晒阳台
一个专属的晾晒阳台， 可以封闭起来 。对内可以让传统客厅更加美观，对外可以有助于维持市容市貌。 （如下图）
生活阳台
一般生活阳台和厨房挨的比较近，这里既可以是粗加工的场所。有些家庭还喜欢自己种点小菜什么的，也比较适合。 （如下图）
一步阳台
现代快节奏的生活，有时候让人透不过来气。所以很多中年人会在到家的车里坐很久，有些时候就是希望“喘口气”。而一步小阳台可以让成年人有个释放的空间。（如下图）
礼仪阳台
客厅外侧设置一个阳台，没有“琳琅满目”的衣服相伴，会让生活更加有仪式感，生活会变得更加有趣。 （如下图）
这样的户型，对于开发商来说可能会比较费钱。但对于消费者来说，有了更多的可能性，而且空间的实得率也将进一步提高， 相当于变相降低单价，应该是会受到市场欢迎的。
最后其实还是归结到“政策是否允许”这个问题!
上海的楼市相对坚挺，所以这么大幅度的创新可能还得假以时日。
04
市场承压
这次招商序“三阳台户型”问世，对于很多竞品来说是非常有杀伤力的。也许不用多久，三阳台将成为上海新房的标配，并衍生出多阳台、L型转角阳台等进阶形态。
一般来说，如果产品卖得好，开发商是没有动力进行创新的。所以三阳台户型重出江湖，可能也意味着市场并不那么乐观，开发商正承受着一定的去化压力。
其实第四代住宅的概念已经出来很久了，但是上海一直没有跟进。一方面原因可能是上海的房地产市场比较健康，另一方面可能是与之相匹配的政策还没有落实到位。
但是随着“好房子建设”的标准不断出新，也许会有更多扶持政策落地。也将促使越来越多创新产品的出现，而阳台无疑是“成本最低”的创新落脚点。
05
结束语
上海“三阳台”户型的重现，可能是政策松绑、市场需求升级、房企产品创新三者共振的结果。
短期来看，它加速了新房市场的产品迭代；长期则可能重构购房者价值评估体系，并倒逼二手房市场进入“以价换量”周期。
对于消费者而言，多元化和个性化的居住需求将得到进一步的满足，对美好生活的向往也将逐步实现。