作者| 高凌朗
编辑| 汪戈伐
图片来自企业官网
3月30日晚，碧桂园发布2024年度财报，数据表面上看似乎有所好转。
这家曾经的中国房企巨头宣称去年净亏损351亿元，较2023年的2009亿元收窄82.5%。碧桂园还强调全年总收入达2528亿元，权益销售金额为472亿元，同时近三年累计交付房屋达170万套，居于行业"持续领先地位"。
然而，这份财报似乎有些难评。仔细分析销售数据就会发现，碧桂园2023年权益销售额为1743亿元，平均每月接近150亿，而2024年全年仅472亿元，同比断崖式下跌，一个季度的销售额都不及2023年一个月的水平。
更令人担忧的是，2025年2月份碧桂园权益销售额仅23亿元，较2024年月均销售额又减半，且这还没扣除工抵房部分。
如此微薄的销售回款，要面对的是公司所宣称的"2025年下半年保主体，2026年准备恢复正常经营"的宏大目标。
碧桂园还强调公司仍有513亿净资产，似乎在向债权人传递"尚未资不抵债"的信号。但财报同时显示，公司股东应占权益已为负值，达-71.85亿。
从整个市场环境看，今年前两个月全国商品房销售降幅已较去年明显收窄，加上政府工作报告强调"稳住楼市股市"，行业政策环境逐渐向好。
无论如何，碧桂园在三年内完成了170万套交付量，并且计划2025年上半年专注保交房，下半年在保交房的基础上推进经营恢复，为2026年回归正常运营做准备。
碧桂园2024年的年报表明，公司仍然面临着严峻挑战。
表面上看，碧桂园总资产达10358亿元，净资产约513亿元，似乎尚有回旋余地。但细究其债务结构，可以发现公司总借贷达2535亿元，其中1882亿元已发生违约或交叉违约，一年内需偿还的债务高达1374亿元。
与之相比，碧桂园期末现金及现金等价物仅63.62亿元，受限制现金为235.35亿元，资本负债率已从67.7%升至81.4%。这些数字意味着，即使公司动用所有可用现金，也只能覆盖不到四分之一的短期债务。
面对窘境，碧桂园采取了一系列自救措施，包括大幅削减开支和优化组织架构。
财报显示，2024年碧桂园营销及市场推广成本同比下降57.8%至58.92亿元，行政费用降低27.4%至48.91亿元。员工总数也从2023年末的43146人锐减至22794人，几乎腰斩。这些节流措施虽然在短期内减轻了现金流压力，但也可能影响公司长期竞争力。
总之，碧桂园仍在加大资产盘活力度，自2022年以来通过处置资产回笼超600亿元，如出售广州亚运城项目股权获12.92亿元，转让长鑫科技股权获20亿元。
控股股东家族也通过多种渠道支持公司，累计注入约416亿港元资金。但这些举措是否能从根本上解决销售断崖式下滑带来的持续性经营问题，还有待商榷。
碧桂园近期对组织架构进行了大刀阔斧的调整，这更像是一种无奈之举而非战略升级。
据《中国经营报》报道，今年3月碧桂园启动组织架构调整：控股集团总部与地产集团总部合并，地产集团相关业务由合并后的平台直管。
这次架构重组表面上强调"聚焦主业、提升效能"，实则更多是在为公司 的“缩衣节食”储备能量。
调整后的碧桂园总部设立6个职能中心，包括资产管理中心、项目管理中心、招采管理中心、财务资金中心、法务监察中心和综合管理中心，每个中心下设若干部门，共计14个。
具体来说，资产管理中心被赋予"非开发及经营性资产盘活"职责，实质是为了变卖资产回笼资金；项目管理中心整合开发、运营与营销流程，本质是为了快速消化库存；招采管理中心垂直管控工程招标和材料采购，目的是极致压缩成本；财务资金中心则专注债务重组与现金流平衡。
显然，此次调整与碧桂园业务规模缩小密切相关，公司重点转向“保交房”任务后，必须加大力度确保公司正常经营。
外部环境虽有一些积极信号，但对于已陷入困境的碧桂园而言，似乎起效并不迅速。今年1-2月全国商品房销售降幅有所收窄，政府工作报告强调"稳住楼市股市"，央行也释放适度宽松货币政策信号，但这些宏观利好能否及时传导至碧桂园的销售端，仍是个未知数。
市场分析师普遍认为，碧桂园的转型之路任重道远。公司需要解决的不仅是债务重组和成本控制问题，更要应对市场环境变化、品牌信任危机、产品力不足等挑战。
在房地产行业整体转型的大背景下，碧桂园能否度过“冬天”并找到新的增长点，仍是一个悬而未决的问题。
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