✅成都 东城金茂晓棠
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而在产品战略上，金茂为了保证自己的统治力，始终坚持更新迭代。
在去年3月，金茂在北京举办产品线发布会，正式官宣“金玉满堂”四大产品新谱系登场。
在四大产品序列中：
“金”定位为经典产品金茂府系；
“璞”定位城市核心区国际化东方艺术作品；
“满”定位为城市核心区域的公寓大平层产品；
“棠”则为金茂为重视家庭陪伴客户定制的全龄友好社区。
其中，最值得关注的是金茂这次的推出的“棠”系，因为这是金茂首个面向年轻刚需群体的产品！
全国第一座“棠”系命名为金茂晓棠，并落地在天津。
这个产品，在天津一经上市，直接卖爆！
最搞笑的是，当地的博主还给他取了个名字，叫做“211楼盘”。
意思就是单价2万的新盘中，精装品质NO.1、楼盘销量NO.1，把其他楼盘全部卷得无地自容。
当然，成都作为新一线城市，该有的必须有。
就在上周，东三环的一大纯新盘横空出世，案名公布后全网自媒体和购房者都沸腾了。
甚至在成都房小团小程序上，一跃成为区域热搜榜第一！
而这个项目就是：成都的第一座金茂“棠”系，东城金茂晓棠。
如果说小米SU7是年轻人的第一台保时捷，那金茂晓棠就是年轻人的第一套金茂府。
#01
东城金茂晓棠产品如何？
东城金茂晓棠总占地约63亩，容积率2.5，成交楼面价9660元/m²。
总平中共计规划16栋17-25F的小高层/高层产品，梯户比2T2、2T4户，共计808户。
户型区间为110m²、118m²、119m²、129m²、139m²
总价段预估为200万-360万。
其中110m²户型、118m²以及119m²户型为项目西侧的2T4高层塔楼户型。
我们先来看下110m²户型的表现。
预估价格：200万-220万（清水）
这是我在成都楼市看到的第一个2T4户，还做了独立入户光厅的产品。
110m²的建筑面积，得房率来到了100%。
在这个面积上金茂做了套三双卫，并且还突破了以前的竖厅设计，采用了一个6米面宽的LDKB方厅设计。
让客厅可以保留独立餐桌的同时，还能设计当下最流行的开放书桌和独立餐边柜。
但也存在一个缺点，就是两个次卧的尺度偏小，最小的一个次卧只有9m²。
接下来再看下118m²户型和119m²户型的表现。
预估价格：250万-260万（清水）
两个户型几乎算是姊妹镜像户型，除了入户方式和主卧卫生间，其余布局基本一致。
但要注意，118m²户型是朝南临路，119m²户型是朝东对中庭。
算是各有优劣，这个在选房的时候需要根据个人需求再做评估。
118m²户型不算入户厅的情况下，得房率来到了98%，做了套四双卫横厅布局。
客厅7m开间基本已经比肩市面上143m²的2T2板楼。
同时还有一个非常讨巧的悬挑生活阳台，这个小细节的真的加分。
比起很多把板率继续做大客厅的做法，保证功能完整性这一点，金茂确实遥遥领先。
而且在这个基础上，主卧上还做了5.5米的长度，尺度表现非常不错。
这个户型也是校长认为2T4里面最有价值的户型。
然后再看下129m²户型和139m²户型的表现。
预估价格：330万-360万（精装）
这两个户型都是1T2的17F小高层产品，得房率均突破了100%。
其中，比较亮眼的是在如此高得房率的同时，还附带了一个接近20m²的光厅，想象空间拉满！
129m²户型的亮点在于独立衣帽间，大平层专属现如今也放进了入门改善，确实惊喜。
139m²户型的亮点在于方厅设计，同时还做到了套四三卫，这让万科高线公园的166m²户型业主情何以堪？
但需注意，户型设计虽好，但该区域作为二圈层，以及整个城市规划的刚改板块，总价不宜过高。
过高的总价，会在未来的二手存在流通性的问题。
#02
东城金茂晓棠价值如何？
首先从板块历史来看。
468的烂尾，一刀切掉了原本应该属于洪河和行政学院的未来。
伊藤离场、房产滞销，让这片东南三环唯一热土走到现如今的地步，只能说一切因果都跟这个蟑螂楼息息相关。
而近期，468的官宣复工，也意味着沉寂十年的洪河和行政学院又重新启程了。
这里未来的上限能到多高，我们姑且不做评论，不过有一件事情可以确认，就是至少不可能比现在更差。
除此之外，还有一件值得关注的事情，就是本次金茂的入场，并非单一项目这么简单。
而是金茂牵头，联合政府在三环内打造一个5747亩的全新板块--东城PARK5747。
同时，该区域也是在成都最新国土空间规划中的玉石洪河中心。
区域内共计包含14块住宅用地，而金茂晓棠就是作为先头军的1-1地块，自然选了最好的位置和最好的价格。
2号线+30号线双地铁上盖，除部分品质一般的TOD项目，基本算是非常罕见。
从城市规划方面来看。
金三、林家坝、三圣乡一路高歌猛进，彻底逼退500万预算以下的年轻人。
大量的200-400预算的客户外溢，受益最大的居然不是更近的洪河，而是距离更远的二八和崔槐。
东城PARK板块的出现，正是来弥补这一空缺。
从城市规划角度来看，当下的东城PARK，非常接近于最初的怡心湖。
其中承接外溢的机会，校长不说，大家也应该明白了。
最后是未来流通性分析。
作为三环内最后可以成片开发的区域，后发优势会非常明显。
区域内秒杀行政学院的老牌改善龙湖光年和行政学院，几乎算得上是毫无压力。
也就是说，该项目本身在二级市场的竞争力是可以保障的。
不仅如此，该区域还有一个非常讨巧的定位，就是上可承接锦江、成华外溢，下可承接大面、龙泉置换。
可上可下，进退自如，当下不缺来者，未来更不会缺。
这样得天独厚的位置，只要不是总价过高，流通性就不必担心。
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