“拍330，刀到298，合适吗？”
“挂179中介说卖家底价165，砍到155行吗？”
“2007年的老盘，当年售价60W，卖家挂190，我砍价130能成功吗？”
近期在二手房究竟有多少砍价幅度的讨论下，大家纷纷列出了意向二手房源的理想价，让网友鉴定砍价的可行性。
其实这背后的本质是一场买方与卖方的心理博弈：
作为买方，抱着捡漏的心态，肯定希望能以最低的价格买到心仪的房源；
而作为卖房，二手房定价受市场行情、房源及自身情况多方影响，一般挂牌价也预留了部分砍价空间；
数据来看，2月重庆二手房挂牌价为13961元/㎡，而真实成交价为10528元/㎡，价差在3433元/㎡。以一套120㎡的二手房为例，成交总价相比挂牌总价大概相差41万。由此可见，目前二手房挂牌与成交价差在30%以上。
那见面砍10W，保八折争七折的砍价策略真的对吗？
通过不同区域的挂牌及成交价差来看，目前二手房整体属于买房市场，买方拥有一定的议价权，但区域及房源条件不同，议价空间也不一样：
核心区如观音桥、解放碑片区，由于配套成熟，挂牌价也普遍偏高，但实际成交价趋近市场价，议价空间约10%-25%左右。
新兴板块如中央公园、西永，片区库存压力大，部分房源可接受 20%-35%的降价。
再来根据房龄来看，2年-5年内的次新房，由于与新房差距不大，砍价幅度不超过10%；10年以上的二手房，根据物业和使用情况，议价范围大概在15-25%；而15年以上的房源，多半为老破小房源，面对部分心理预期过高的卖家议价空间超30%。
总体来看，重庆二手房平均实际砍价幅度在5%-30%不等，需具体房源具体分析。
聚焦重庆，二手房房价到底如何？《2月重庆二手房房价地图》新鲜出炉！
2025年2月中心城区二手房成交均价为10528元/㎡，环比下跌0.93%，具体来看：
①中心城区6涨3降，九龙坡涨幅约11.6%领涨
重庆中心城区2月二手房市场成交均价"6涨3跌"，其中九龙坡区以11.6%的涨幅领跑，沙区第二，大渡口第三。而下跌的区域中，渝中区下跌约8.44%，跌幅最大。主要是因为渝北区老旧、刚需项目成交量提升显著，如春语江山、江屿朗廷、兰波红城丽景等二手房源整体均价在9000元/㎡左右，部分单间或二房，总价约70万左右；刚需房源成交占比上涨，导致区域整体均价下跌约8.4%；
②渝北二手房价超渝北跃升第一
2月渝北香港置地壹号半岛、龙湖九里晴川、龙湖昱湖壹号等高端改善楼盘集中成交约35套，拉高区域均价提升，整体二手房价格超过渝中，称为中心城区第一。同时，作为存量大户渝北区二手房成交量一直遥遥领先。
③总价超500万的壹号半岛集中成交11套，量价双高
从单项目来看，2025年2月重庆中心城区二手房成交总价超500万的房源有11套，均位于香港置地壹号半岛。总价超300万的房源成交9套，均位于长嘉汇，可见高端改善项目量价双高。从成交量来看，文旅城依旧稳坐第一，持续蝉联二手房成交量TOP1小区。
图：2025年2月重庆二手房成交套数、套均价TOP20排名
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