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2025年，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”仍是核心政策目标，两会《》首次将“稳住楼市”写入总体要求，并用历史最大篇幅部署房地产政策，进一步强调稳地产对稳定宏观经济的重要性。一季度，中央和各监管部门持续释放“稳楼市”信号，各项配套政策持续出台落地，预计后续各地供需两端政策也将持续优化调整，提振市场信心。
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表：2023年以来《政府工作报告》中房地产提法对比
资料来源：中国政府网，中指研究院综合整理
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《政府工作报告》大篇幅部署房地产工作，“稳楼市”仍是今年总基调。2025年《政府工作报告》将“稳住楼市”写入总体要求，为市场传递信心，涉及房地产的篇幅为历史最长，主要内容依然在防范化解重点领域风险的工作任务之中，政策目标由去年的“稳妥有序处置风险隐患”“健全风险防控长效机制”转为“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“止跌回稳”的政策目标与去年底中央经济工作会议保持一致，也体现了政策的连续性。此次《政府工作报告》明确的多项房地产举措在2024年9月中央政治局会议后的重要会议中也多有提及。
图：2022年以来各地因城施策频次（截至3月25日）
表：2025年以来主要政策类型出台频次对比（截至3月25日）
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。
资料来源：中指研究院综合整理
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地方层面，根据中指监测，2025年一季度全国有超100省市（县）出台政策超150条，政策频次保持较高水平，但由于当前多数城市限制性政策已基本放开，叠加去年四季度以来市场出现持续修复，今年一季度各地政策优化力度有所趋缓，一季度各地政策优化方向集中在调整公积金贷款、发放购房补贴，多省加速落地收回收购闲置存量土地，出台有利于“好房子”建设的规划政策等。
整体来看，中央及地方层面一季度房地产工作主要涉及促需求、去库存、防风险和新模式四个方面，具体来看：
促需求：调减限制性政策和实施货币化安置城中村改造将是今年促进购房需求释放的工作重点
《 》中，关于促需求政策部分增加“因城施策调减限制性措施”和“加力实施城中村和危旧房改造”，居民刚性和改善性住房需求也由此前的“满足”调整为“充分释放”，提法上更为积极。一方面，当前北京、上海、深圳和海南部分地区仍有限购，接下来核心城市有望根据市场变化适时优化限制性政策；另一方面，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”等成为多地部署今年城中村改造的关键词。民生主题记者会上，住建部部长倪虹强调要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模，预计2025年城中村改造项目将继续放量，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施有望带动更多购房需求入市。
表：2025年部分省市政府工作报告中关于城中村改造相关内容表述
资料来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理
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今年以来各地促需求政策调整主要集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方面。公积金贷款政策的优化方向主要包括降低首套、二套公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准，延长还款期限，优化商转公，支持提取公积金用于首付等。以深圳为例，3月16日，深圳优化公积金政策，家庭最高额度提高至110万元，购买首套最高额度可上浮40%、多孩子女可上浮50%、购买保障性住房可上浮20%，合计可上浮110%，最高可贷款额度由原先的117万提升至231万，进一步加大了购买首套住房、多孩家庭等的政策支持力度，整体力度较大，能够有效降低购房成本。
表：深圳公积金新政前后对比
资料来源：中指研究院综合整理
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各地发放购房补贴的力度也在加大，补贴力度提升也有助于带动购房者入市，如年初杭州余杭区，对新建商品住宅的家庭一次性给予5万元补助；宁德按800元/m²给予购房补贴，最高可达12万元；武汉东湖新区针对多孩家庭发放购房补贴，按家庭发放6万元安居兑换券二孩家庭购买新建商品住宅给予6万元购房补贴，三孩家庭给予12万元；无锡将购房补贴与马拉松赛事结合，给予赛事参与者3-8万元购房优惠，补贴方式更加灵活。
另外，降低房贷利率也是促进需求释放的重要方式，今年房贷利率存在进一步下行空间。3月16日，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，指出“适时降低住房公积金贷款利率”，今年以来，央行也多次表态“择机降准降息”，也代表着今年公积金贷款利率、商业贷款利率均有下调空间。
回顾近年商业贷款和公积金贷款调整情况，可以发现商业贷款的利率调整节奏、力度明显大于公积金贷款。自2019年商业贷款利率换锚5年期以上LPR以来，5年期以上LPR已累计调降125BP，期间各城市的浮动加点数也有不同程度的降低，而5年以上公积金贷款利率自2019年以来仅调降2次共40BP。同时，在2024年5月17日，央行宣布取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限，各地可根据当地市场情况进行调整，此举进一步收窄了商业贷款与公积金贷款之间利率差距。当前5年以上公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%，据央行近日公布数据，2025年2月，个人住房新发放贷款加权平均利率为3.1%，与5年以上首套公积金贷款利率差仅为0.25%。
图：个人住房贷款加权平均利率与5年以上首套公积金贷款利率对比
资料来源：央行，中指研究院综合整理
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而从各城市目前执行情况来看，不少二线城市首套房贷利率已降至3%，部分城市的少数银行商业贷款利率可低至2.86%。未来公积金贷款利率适时降低，也有望为商业贷款利率的进一步降低释放空间，持续降低购房者置业成本，促进购房需求释放。
表：部分重点城市首套、二套主流商业贷款利率（截至3月25日）
资料来源：中指研究院综合整理
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去库存：收回收购闲置存量土地、收购存量商品房是今年改善供求关系的重要抓手
今年《》较大篇幅增加了去库存政策，去库存对于楼市“止跌回稳”也将发挥关键作用。去库存政策预计将主要围绕合理控制新增土地供应、盘活存量用地和商办用房、收购存量商品房等方向展开。《政府工作报告》提到要“合理控制新增房地产用地供应”，预计今年库存量较大的地区或片区，新增土地供给将缩量，从源头上改善市场供求关系；针对盘活存量用地，3月11日，自然资源部和财政部联合发文，明确运用专项债券资金支持土地储备工作的多项细则，预计各地相关工作将加速落实；针对收购存量商品房，《政府工作报告》强调“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，未来配套政策有望持续跟进，打通政策堵点。另外，民生主题记者会上倪虹部长也指出“收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等”，为各地收购存量商品房的用途指出新的方向。
地方层面，收回收购闲置存量土地、收购存量商品房是当前各地去库存的主要举措。在收回收购闲置存量土地方面，根据中指监测，截至3月25日，广东、天津、江西、四川、福建等多省公示第一批拟使用专项债券收回收购闲置存量土地的项目清单，宗数超610宗，合计总面积约2900万平方米，拟收储价格合计约930亿元，其中广东已于2月末发行超300亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地，3月四川发行专项债券，其中约3.3亿元用于收购成都、宜宾的2宗闲置存量土地。另外，3月初郑州发布《运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，其中明确按基础价格或下调5%确定收地价格，也有望为更多省市提供参考，预计接下来其他省市相关工作也将加速。（更多土地收储数据，请查看）
表：各地拟使用专项债收回收购闲置存量土地情况（截至3月25日）
数据来源：各地区自然资源局等官方网站，
在收购存量商品房方面，根据中指监测，2024年以来，超80城（区）发布收购存量房作为保障性住房的公告，进入2025年，各地收购存量商品房征集公告发布频次有所减少，部分地区收购项目的资金逐渐落地。2025年2月，湖北大学收购352套存量商品房用于学生住宿的项目通过湖北省发改委批复，为各地收储存量商品房提供了新的思路。
防风险：项目“白名单”贷款金额已超6万亿元，未来审批资金有望落实，继续助力房企保交房
房地产融资协调机制仍将发挥重要作用，《政府工作报告》首提“有效防范房企债务违约风险”。根据金融监管总局披露数据，截至3月初，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额已超6万亿元，房地产融资协调机制已经支持超1500万套住房建设交付。做好保交房工作有助于供给端加快修复，对于修复居民购房信心、促进市场企稳也有积极作用。另外，本次《政府工作报告》首提“有效防范房企债务违约风险”，整体来看，企业经营性现金流和融资性现金流同步改善是防范房企债务违约风险的有效途径，除了推动市场销售加快回稳外，给予企业更大的融资支持也是改善企业资金面的重要方式。
地方层面，防范风险、做好保交房工作也是地方今年工作的重点之一，在各省政府工作报告中，23个省市强调2025年继续做好保交房工作，其中，山西指出“‘一企一策’满足房地产企业合理融资需求，全面完成保交房任务”，宁夏表示“保交房专项行动，既有保交房项目年内交付率达到100%”。
表：2025年部分省市政府工作报告中保交房相关内容表述
资料来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理
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新模式：2025年搭建相关基础性制度或有新的进展，“好房子”建设有望加速推进
从中央层面来看，近几年“构建房地产发展新模式”持续在重要会议中出现，《政府工作报告》对于相关基础性制度的表述由2024年的“完善”调整为“有序搭建”，预计2025年预售制、土地管理制度、金融制度等相关基础性制度改革将持续推进，有望取得新的进展。同时“好房子”建设也是发展新模式的重要内容，今年首次被写入《政府工作报告》，“好房子”供应增加有利于带动改善性住房需求入市，也是促进需求释放的重要举措，倪虹部长指出“正在组织编制‘好房子’建设指南，也在修订《住宅项目规范》”，“好房子”相关建设规范落地，有望加速各地“好房子”建设速度。
地方层面，推进“好房子”建设也是各地重点工作任务之一，去年以来，多地已出台高品质住宅或“好房子”建设技术标准，今年2月，北京出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》。从各地出台的政策来看，多涵盖飘窗、阳台、客厅挑空、架空层等不计容或部分计容的规定，这些政策为房企在产品规划设计方面提供更大的发挥空间，有利于打造生活空间更丰富、实用性更强的高品质住宅产品。
表：2025年部分城市优化项目建设规划政策内容
资料来源：中指研究院综合整理
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另外，持续推进城市更新，也是稳投资、扩内需的重要抓手。自2021年被写入《政府工作报告》后，近几年城市更新政策加快完善。今年以来，中央和监管部门多次强调推进城市更新，《政府工作报告》继续提及“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”，也体现出城市更新的重要性。在民生主题记者会上，倪虹部长指出“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”，整体表述与去年底全国住房城乡建设工作会议时基本一致。预计2025年将有更多城市更新项目落地，各地也将加速构建符合当地实际的可持续发展新模式，完善相关配套政策，未来政策或更加注重优化规划及土地管理政策、构建可持续的资金支持机制、调动市场主体积极性等方面。
除此之外，各地也在积极探索多方面政策，促进房地产市场止跌回稳。近期北京怀柔区落地国企平台收购二手房“以旧换新”活动，对于收购房源的范围、楼龄、套型面积进行明确规定，此举有望加速一二手置换流转，促进改善性需求释放；长沙县明确规定落实签订认购书后7个自然日内可无理由退订金，对于提振购房者信心有着积极作用；苏州推出“三低一宽”特色化金融产品（低首付、低利息、低月供、宽期限），前五年每月最低只归还100元本金，延长购房者本金还款期限，有助于降低购房初期还款压力，也为购房者提供了更为弹性的资金周转空间；3月，无锡梁溪城发集团、无锡地铁相继推出部分商品房房源作为共有产权房进行销售，购房者与公司各持有50%产权，有利于降低购房门槛，带动需求释放。
整体来看，预计《政府工作报告》中明确的各项政策举措将加快落实，配套政策也将围绕着促需求、去库存、防风险和新模式展开。
促需求方面，一线城市有望根据市场变化适时优化限购政策，更好发挥核心城市的带头作用，提振全国市场信心。更多城市有望进一步优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等。各地房贷利率、交易费用等也有望进一步下调，持续降低购房者置业成本。另外，城中村和危旧房改造工作也有望在今年迎来加速，通过加大货币安置、房票安置力度，为楼市引入更多需求，也是促进新房销售止跌回稳的重要举措。
去库存方面，预计各项支持政策将逐渐跟进，完善运用专项债券资金收回收购闲置存量土地、收购存量商品房的配套政策，进一步打通多项卡点加快推进相关工作落地见效。
防风险方面，针对企业的融资支持也有望进一步加大力度，比如项目“白名单”持续扩围增效，真正将资金落至实处，更好发挥融资协调机制的作用。
新模式方面，预计各地“好房子”建设标准将加快出台，并在土地、金融等方面给予“好房子”更大支持，支持房企建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。同时，与“好房子”配套的好服务也有望逐步完善，提升物业服务质量和效益。（）
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