成都新楼市 文|黎小小
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“卷”，是当前楼市常见的产品趋势词。
尤其在豪宅领域，卷大门、卷立面、卷公区.....围绕“面子”的一切已卷无可卷，但直击奢改群体真实生活需求的层面，却罕被触及；另一面，成都进入新规迭代的“深水期”，市场不可避免地陷入“同质化”困境。
困惑住一众房企的问题就此产生——豪宅产品如何创造独特的吸引力？
直到今年华发统建·锦宸院入市，成都楼市终于迎来豪宅进阶新答案：
新规下的千万级顶豪，卷“面子”不够，
注重产品传递的精神归属感和场景价值，将墅级资源平院化.....
成都新规产品层出不穷，但却是锦宸院成为2025年先火出圈的成都顶豪代表作，这不仅是单一项目的成功，更堪称整个成都高端市场的胜利。
那么，锦宸院具体是怎么做的呢？
我们用三大关键词，可以清晰理解锦宸院触动人心的秘诀：
圈层底色的质感，从一开始就决定了产品基调。
锦宸院所处的驸马板块，已经晋升成都豪宅顶流。在这里，华发股份&锦江统建的组合，用一次次引领性产品，逐渐为区域建构出独到的身份认同感：非顶豪，不住驸马板块。
以锦宸院为起点，我们能深刻感受到此处奢豪圈层纯度，清一色千万级产品布局，自然早就吸引了高净值群体的集体押注。
△驸马板块规划情况
对奢改圈层而言，都市中心越繁华，宁静越珍贵。
但锦宸院恰好解答了这个核心难题，通过处理项目与城市间的场域、视野关系，让整个园区获得了“都市中心的宁静感”。
△锦宸院区位示意图
因为地处三圣乡绿楔和环城生态绿地合围而成的绿湾半岛C位，项目在1.8的低容低密基底上，以南低北高的递进式建筑布局，形成了富有层次感和包裹感的自然视野。不是被动的等待，而是以精妙的产品规划全维拥抱生态界面，“住进公园里”，窗外的每一面都是自然艺术的横切面。
于半生都在加速向前的塔尖人群而言，这里可以真正慢下来，感受生活。
△锦宸院鸟瞰意境图
即便已经研究如此多的新规产品，我们也不得不惊叹锦宸院每个细节和配置都是挑战想象力的创新。
这更像是一场跨维度的产品革命，值得被赞叹的不只它漂亮的立面、园林，不只精细工艺，而是开创性的“平院”的场景表达。
成都豪宅市场的一个显著特点是，购买力越来越强，产品卷度越来越高，但卷的还是“面子”老一套：
奢阔大门、全面屏立面、成本高昂的国际大师、过程中反复推敲的方案细节......在过去的豪宅市场观里，越富故事感的说辞越能成为富豪群体的“脸面”。
但豪宅始终不是普通消费品，不是越会“堆料”就越豪。真豪宅应该实现的是空间的审美、场景、情绪价值引领，是居住体验的顶格感，是对美好生活的渴望激发。豪宅的独特吸引力应该是让居者变得更好，而非仅面子的“豪”。
这也是锦宸院与其他豪宅的不同之处。
真豪宅比拼的不再是尺度感，而是营造者将原材料和工艺转化为生活场景和艺术品的能力。
他们首先用一座超4000平实景会所，给出了这两重维度的引领性体验。
第一，是顶流会所场景的鲜活度和完整闭环的功能体系。
豪宅并非“高岭之花”，同样看重生活场景的实际落地。
锦宸院约4000平的会所配置，包括约2300平的“前湾艺术荟客厅”，和约 1800 平的架空层泛会所。不同于以往豪宅会所只关心“面子”，不关注未来投用后实用性的情况，在锦宸院无论是前湾艺术荟客厅，还是架空层泛会所，都将通过高定服务有效运作，形成可近距离触达的配套磁场，填补高奢场景的“鲜活感”。
其中，前湾艺术荟客厅内围绕两大主题——健身康养和娱乐会客，规划出丰富的功能区，有恒温泳池、健身馆、瑜伽区、SPA 疗愈室；也有 KTV、红酒雪茄吧、私宴厅、茶室、棋牌室、咖啡吧等，俨然就是自家楼下的“休闲综合体”......
△锦宸院示范区实景图
而架空层主题泛会所，则是着重探索全龄段、多周期、邻里友好的社交领域。围绕“0-12 岁儿童”、“13-55 岁中青年”、“55 岁以上中老年”需求，分别规划了“源”艺术馆、行政私董会馆、女王会客厅、行政酒廊、“方塘”阅读馆等功能区。
△锦宸院示范区实景图
以人为尺度，在这样的会所场景中，很难不被它蓬勃丰满的生活内容触动到。锦宸院想为业主营建理想生活场景的用心足够澎湃，也足够细致全面。
甚至连底下车库都被照顾到。以五星级酒店落客区为标本，项目成为成都首个落地地库“中央车站系统”的楼盘（注①），车辆可直接停靠于环岛区，业主、访客可以由此直接进入会所，尊贵感爆棚。
第二重超越，是将会所场景转变为艺术品。
在顶豪领域，靠产品在某一两个维度形成的护城河，有效期注定是短暂的。会所就是豪宅项目产品的一个具体缩影，要有场景鲜活度，也得有审美引领度。
去过现场的每个人，都会被锦宸院的实景会所惊艳到。这里的每个横切面，都是一道没有被平庸限制想象力的答案。
△锦宸院示范区实景图
锦宸院有着不同寻常的摩登优雅质感，能够让人瞬间变得安定而从容。考究的门头，用奢石、玻璃、锦丝、水景、灯光的组合，和场地高差，营造“玉踏锦宸”、“金玉满堂”、“锦纶华盖”三大艺术场景，烘托出高级身份感和强烈的识别度。
△锦宸院示范区实景图
进入内里，是被业界赞誉的“奢石博物馆”，在这里你能亲眼见证厚重的石材是如何被塑造成艺术品。2300平的空间中，铺陈有宝格丽白、宝格丽绿、安哥拉黑、巴西利亚黑、威斯康白、粉水晶、蓝翡翠半宝石、景泰蓝等20余种石材，彰显出无处不在的精致设计语言。
圆弧、曲线、浮雕、复古色与奢石、金属、木材的搭配，在统一的美学呈现下，带来强烈艺术冲击力。这里，既有海派的摩登韵味，又镌刻着在地文化的厚重传承。置身其中，居者圈层自带的“隐、贵”气场瞬间扑面而来。
△锦宸院示范区实景图
无脑堆料谁都会，但各种材料如何组合才能形成具备“文化共鸣”和“情绪传递”属性的美学场景，却是大学问。
△锦宸院示范区实景图
在项目“0漆感”外立面中使用了“金镶玉”的设计语言，温润如玉的石材嵌合硬朗的香槟金铝板和大面积玻璃幕墙，形成了一种兼具东方技法与现代艺术的冲突、张力的美。
△锦宸院示范区实景图
这样的立面和会所，本身就是一张社交名片。
完全可以想象，哪怕不住在这里，未来路过门口，内心也能油然升腾出敬意。
过去成都大平层户型卷，无非是卷实得率，锦宸院跳出了常规思维，开劈了“包裹式全景平院”新赛道。
如果用一个通俗的例子形容锦宸院这次洋房产品迭代，那就相当于“从诺基亚进化到三折叠”，是跨维度的进阶。
直白地说，过去成都宣称是“平墅”的产品很多，但真正在平层中做出“墅院”感的，锦宸院是头号玩家。他们深刻理解到，墅院和平层的本质差别不是空间折叠，也不仅仅是尺度感，而是场景的复合性、多元化。
具体怎么实现的呢？
当前，成都大部分改善产品的门槛是143㎡，而锦宸院把产品门槛主动上调到了建面约195㎡！项目洋房主推建面约195-320㎡户型。
目的十分明确：首先，项目拥有核芯地段+顶层生态界面，需要用大面积段作为产品发挥的图底；其次，板块已经是成都顶豪区，起步面积拉到建面约195㎡，产品下限拔升，要凝聚的是顶豪区中的塔尖“圈层”。
以起步面积建面约195㎡户型为例，都实现了强烈的领地感。
通常而言，院墅强调“独门独户独院”，是为绝对私密感、仪式感和私享感。而锦宸院这一户型，已经实现了独梯归家，同层动线相互隔离，约等于将独门独户的体验搬到了平层，尺幅开阔的独立电梯光厅更如同是这个户型的独享前置归家庭院。
△锦宸院建面约195㎡户型样板间实拍
再叠加户内的空中平院，相当于「前有庭，后有院」，给居住者更多缓冲和情绪感受空间。
通过承重柱体的后移，建面约195㎡户型实现了一个“L”型巨型庭院的内置。
景观阳台和平院的有机耦合，带来了自然视野的强烈冲击力，比常见的全景舱厅还要有震撼感。站在这个空中平院上望出去，扑面而来的就是三圣乡葱郁绿意。
△锦宸院建面约195㎡户型样板间实拍
社交平台上人人在找的「树景房」，如此轻松直接地被搬进了自家，这种小确幸的心情一定难以言表。楼下的园林、自家的花园、不远处的生态绿带、天空，重重景致，都会变成你眼中「流动的饕餮盛宴」。
△锦宸院建面约195㎡户型
空中平院的设计，也带来了空间功能区的场景复合性、多变性延展。
这个空中平院可以成为与左侧方厅并行的家庭「第二社交场」，也能与巨幕方厅+多功能区+空中平院组合出约100㎡的超级公区，扩大「家庭社交岛」的参与感、互动性；
△锦宸院建面约195㎡户型样板间实拍
也可以根据使用者的爱好，自由改造为书房、花房、电竞房、琴房等兴趣空间；甚至并入主卧，成为主卧“小家化”的一部分......
△锦宸院建面约195㎡户型样板间实拍
但这绝不仅仅是户型实得率的提升或多一个“X空间”那么简单，而是直观提升了户型的适用生命周期。在锦宸院周全的场景构设下，空中平院可以与约6㎡多功能空间组合，可形成约 12㎡房间，实现 4+1 变5房。
项目甚至细节到，地暖和空调的铺设中都考虑了空中平院场景的多种推演可能。
面积每上升一个维度，锦宸院的「墅院感」就强烈一分。
在建面约245㎡户型中，甚至拥有左右两个空中平院，户内场景的生态融合感、社交感和全周期适应性，都实现了全维度的领先。
△锦宸院建面约245㎡户型样板间实拍
而庞大的超级公区，在创造无数个「家人同框」场景的同时，也保留了居家动线的私密感和对独处空间的尊重感。头一次见到有一个平层户型，能将情绪价值给的如此到位。
△锦宸院建面约245㎡户型
豪宅的标准往往藏在细节中。
项目的内装也渗透着低调、高级的审美和精湛工艺。大面积木饰面、石材、岩板材料，随处可见的弧形、编织纹理等工艺手法，自然解构出空间的质感。还有国际一线品牌的用材，嘉格纳的蒸烤箱和嵌入式冰箱，博世顶配的烟机、灶具、洗碗机，大金的中央空调、阿里斯顿的地暖和百朗的新风......
项目甚至还配备了华为鸿蒙全套旗舰智能系统，网络、安防、照明、遮阳、冷暖新风、家电等全方位覆盖。未来业主通过这个系统，在家就能看到家人或到访宾客的实时动态。
在看的见的地方投入成本，在看不见的地方同样不遗余力，给足业主身份认同感。
新规下的千万级顶豪应该怎么做？
锦宸院的解题思路，是跨维度刷新产品“世界观”，突破常规思维边界，也带着成都楼市跨过了“豪宅只会堆料”的原始阶段，在空间的尺度和奢度之间，找到了与生活精度的平衡。
仅凭这一点我们相信，产品仍会迭代，但锦宸院很难被替代。
在即将推售的新批次中，我们会再一次见证成都豪宅圈层对它的认可。
注：
①该表述根据当前成都新房市场产品调研结果整理，截止2025年3月已官宣将落地底地下车库“中央车站系统”的新房项目有三个，其中锦宸院规划出炉时间最早，为2024年。
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