2025年，或许会成为房地产的最后一个小阳春。这背后，隐藏着一个残酷的现实：支撑楼市的核心逻辑正在瓦解。
最新统计数据表明，2024年全国小学招生人数为1616.6万，相较于2023年减少了261.3万。在校小学生总数为1.0584亿人，比上一年减少了251.6万人。过去一年里，如此大幅度的下滑从未出现过。
这一趋势的根源在于出生率的下降。2016 - 2017年，因全面二孩政策放开，曾短暂迎来一波生育小高峰，2016年出生人口达到1786万。然而，自2018年起，出生人口呈断崖式下降，当年就比前一年减少200多万。如今，这批2018年出生的孩子，正是2024年进入小学的主力军。
过去11年，东北三省小学在校生共减少127.27万人。其中，黑龙江减少80.8万，吉林减少32.87万，辽宁减少13.6万。在一些中西部地区，尤其是乡镇，已经出现偌大教室里仅有个位数学生的现象。如今，这一情况已蔓延到一线城市。
北京，作为全国教育资源最为优质且集中的城市，2024年小学生入学人数也开始下滑。其中，海淀区预计减少3.4万，西城区减少2万。广州的传统教育强区越秀区，去年9月公办小学一年级招生351个班，同比减少74个；天河区招生408个班，同比减少53个。
倘若连一线城市都无法摆脱这一人口趋势，那未来会怎样呢？最直接的影响就是学区房的稀缺性被打破，溢价逻辑难以维持。那些曾经单价高达14万的老旧破房子，可能成为击鼓传花的最后一棒。
另一个关键数据是，2020年全国出生人口仅有1202.2万，比上一年减少263万，相较于2016年的高点足足少了584万。这批孩子将在2026年入学，也就是说，短短几年内，全国小学入学需求将减少近三分之一。这对楼市的影响不言而喻。
每年春季的购房需求中，有相当一部分来自家长为孩子入学做准备。而2026年适龄儿童人数大幅减少，意味着2025年可能是这一需求支撑下的最后一个楼市小阳春。
如果互联网有记忆，你会发现，每年春季楼市回暖，几乎都是高位套现的最后窗口。今年的小阳春，一线城市靠学区房撑场面，二线城市靠降价换成交量，三四线城市则选择躺平。
官方对楼市的表态是持续用力推动止跌回稳，但仔细品味，表述中多了“用力遏制”，并未提及回升，更没有出台更激进的市场刺激政策。之前被寄予厚望的一些新规，比如2000年以前小区纳入城市更新范畴等，也未能真正利好市场。
房地产市场的根本问题并非缺钱，而是市场结构出了问题。人口减少，致使购房需求萎靡，房价失去了最根本的支撑。尽管房价已经下跌了两年，但一二线城市的房价对于年轻人来说，依然遥不可及。收入增长乏力，就业环境未见明显改善，居民的资产负债情况仍在修复中，房企元气未恢复，难以支撑市场长期回暖。
在缺乏实质性改革的情况下，即便房价短期内上涨，也很难长期维持，很快就会再次下跌。所以，现在讨论房价会不会涨已毫无意义，关键在于楼市能否发生真正的变革。2025年是旧时代的终章，这一年的小阳春并非楼市春天的来临，而是旧时代的谢幕，是学区房最后的狂欢，也是既得利益者的最后盛宴。
