近期，我在很多内容中都聊到了楼市 “小阳春” 的相关话题，包括数据分析以及与历史情况的对比。
不少粉丝在我（老杨）的自媒体平台留言，提到我在 2023 年楼市阶段性表现时，曾看好部分城市的楼市，而非整个房地产市场。
然而，事实证明，2023 年楼市 “小阳春” 过后，房价依旧下行，像上海、北京、深圳这些城市的房价跌幅较为明显。
于是，有些粉丝评论，认为我如今看好个别城市的 “小阳春”，结果可能会和 2023 年如出一辙。
对于这个疑问，我想不仅普通网友会有，就连房地产行业内的从业者也可能心存质疑。
回顾并反思一下 2023 年的情况
在 2023 年楼市 “小阳春” 期间，我之所以看好个别城市的楼市，一方面是基于对市场动态的观察。
春节过后，部分高能级城市的二手房网签量反弹迅速，且连续几周站上荣枯线。
另一方面，从宏观经济逻辑判断，当时疫情管控刚刚结束，我认为全国经济活动和社会活动会逐步恢复正常，经济表现也会明显优于 2022 年。
但现实却很残酷，不仅楼市冲高后回落，经济形势同样如此。
其实，对于经济走势的误判，很多经济学家都出现了失误，我也未能幸免，这在一定程度上是可以理解的。
言归正传，回到当下楼市 “小阳春” 的情况。
我认为，从全国范围来看，总体来看，今年楼市 “小阳春” 的热度会弱于 2023 年，但我对少数高能级城市持结构性看多的观点。
下面，详细阐述一下与 2023 年相比，今年的不同逻辑。
第一，楼市降温时长和房地产泡沫程度不同
2023 年楼市 “小阳春” 时，全国许多城市的楼市降温时间仅一年半左右，时间相对较短，房地产市场的泡沫也尚未完全挤出。
我通过构建的房价泡沫指数来观察房地产泡沫情况，发现当时楼市还存在一定的泡沫空间。
而如今，很多城市的楼市下跌时间已超过三年半，中西部、东北地区的部分城市和地区，下跌时间甚至长达五六年。
从房价泡沫指数来看，全国绝大部分城市和地区的房地产泡沫已基本被挤出。经过长时间的下跌，楼市已经处于低位，继续下跌的空间有限，再往下跌的难度增大。
第二，政策环境发生了重大变化
2023 年楼市 “小阳春” 期间，虽然楼市政策有所宽松，但宽松程度远不及现在。
当时，部分会议文件还在强调 “房住不炒” 理念；而如今，最高层会议首次明确提出今年要全力稳住楼市，积极推进房地产市场止跌企稳，并且出台了一系列具体的政策措施。
在此，我想问大家，你们相信政策的力量吗？
如果相信，就不应盲目看空楼市；若不相信，那继续看跌也无妨。
但我内心坚信政策的影响力，我国是社会主义国家，经济运行机制和体制决定了政策对市场有着关键的引导和调控作用。
如果全国楼市无法稳定，相关主管部门和地方都会面临较大压力。
既然最高层提出要稳住楼市，若今年最终仍未能稳住，到年底可能会调研哪些部门工作不到位。
第三，全国楼市 “领头羊” 的新特征
上海、深圳、杭州是全国楼市排名前三的 “领头羊” 城市；目前，这三个城市的房价基本都已止跌，尤其是市区的优质房产。
二手房交易量作为先行指标，最能反映市场趋势。
最近几周，这三个城市的二手房交易量，不仅超过了 2024 年 “小阳春” 的水平，甚至超过了 2023 年 “小阳春”。
要知道，2023 年 “小阳春” 时，经济形势相对较好，购房需求集中释放，市场热度较高。
如果一个城市的二手房交易量能够超过 2023 年 “小阳春” ，那么 就有八九成的把握，基本就可以判定该城市的楼市接近或已经止跌了。
目前，这三大 “领头羊” 城市的二手房网签量均已超过 2023 年 “小阳春” 的水平。
比如杭州，上周二手住宅网签量创近几年周度最高，且大幅高于荣枯线（图中最右灰柱）。
老杨在此预测，这三个城市以及其他一些高能级城市，在 “小阳春” 交易量冲高之后，即便出现回落，回落速度也会比较缓慢。
只要回落之后的交易量能够维持在一定的基准线（荣枯线）之上，就依然具备推动房价止跌的动力。
我把这个判断放在这里，也建议大家密切关注自己关心城市的二手房交易情况。
