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一、案件梳理
（一）房屋交易背景与过程
2010 年 4 月 23 日，被告陈宇辉代被告林泽鹏与北京市朝阳区某拆迁办就 A 村 X 号腾退事宜签订《房屋拆迁腾退补偿协议书（定向）》。之后，被告林泽鹏因安置获得位于北京市朝阳区某处 Y 室房屋（以下简称涉案房屋）。
被告林泽鹏智力残疾，属限制民事行为能力人，原告林宇轩、原告林诗萱、原告林梦瑶与被告林泽鹏系兄弟姐妹关系，原告林宇轩为被告林泽鹏的监护人。2014 年 2 月 28 日，被告林泽鹏作为出卖人（甲方）与被告汪逸峰作为买受人（乙方）就涉案房屋买卖签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋建筑面积 85 平方米，成交价款为 146 万元，乙方在签订本合同的同时支付甲方定金 15 万元，在签订本合同第 5 个月内交付甲方部分购房款 131 万元，剩余房款 15 万元于房产办理转移登记手续时交付。该合同甲方处盖有 “林泽鹏” 人名章并按有手印，委托代理人处有被告林宇刚签字。
当日，双方还签订《补充协议》，约定甲方保证对该转让房屋拥有处分权，保证房屋无产权纠纷，不存在法律障碍，乙方交齐首次购房款后，甲方把房屋的所有协议、相关手续文档原件全部交乙方保管，甲方保证其他亲属没有该房屋的继承权，并有财产继承人被告林宇刚提供（赡养协议书），保证该转让房产不涉及第三方权利。该协议甲方处有“林泽鹏” 人名章、手印以及被告林宇刚签字。
同日，被告林泽鹏作为卖方（甲方）、被告汪逸峰作为买方（乙方）、北京R 公司作为居间见证方（丙方）签订《房屋买卖居间见证合同》，该合同甲方处有 “林泽鹏” 人名章、手印以及被告林宇刚签字。2014 年 3 月 26 日，双方又签订《关于购房合同中〈拆迁安置单〉有关问题的补充协议》，因甲方原因不能提供《拆迁安置单》原件，对其法律效力进行说明，并约定甲方及其代理人需确保《拆迁安置单》原件不被第三者持有，以及确保与开发商完成签订购房合同工作等内容。2014 年 10 月 13 日，被告汪逸峰就涉案房屋与开发单位北京金色 H 公司签订《定向安置房确认单》，载明的被拆迁人为被告汪逸峰。2014 年 11 月 16 日，双方签订《关于更改后有关问题的补充协议》，约定经协商乙方支付甲方及代理人手续费 2.6 万元，待乙方支付购房合同剩余房款 15 万元后，更改后的《拆迁安置单》原件归乙方保存。
2014 年 2 月 28 日、7 月 26 日、11 月 16 日，被告林宇刚分别出具收到定金 15 万元、购房款 116 万元、购房余款 15 万元及改单手续费 2.6 万元的收条。涉案房屋现由被告汪逸峰控制。
（二）纠纷产生与解决尝试
被告林泽鹏于2015 年去世。此前，原告林宇轩称被告林泽鹏称将涉案房屋出租给被告汪逸峰，故未深究。2019 年 9 月，原告林宇轩再次来到涉案房屋与被告汪逸峰发生争执，此时被告汪逸峰称已购买涉案房屋，并与被告林泽鹏签订了房屋买卖合同。
三原告认为被告林泽鹏智力残疾，无能力操作卖房事宜，且未征求监护人原告林宇轩的意见，同时涉案房屋为经济适用房，未取得权属证书，不能上市交易，因此被告汪逸峰与被告林泽鹏签订的合同为无效合同。于是，三原告向法院提出诉讼请求，要求确认被告林泽鹏与被告汪逸峰于2014 年 2 月 28 日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效，并判令被告汪逸峰从涉案房屋腾退并将房屋交付三原告。
被告汪逸峰辩称，涉案合同关系的缔结和履行过程均有相关书面材料佐证，符合正常经中介机构完成的典型二手房买卖，其未发现被告林泽鹏存在三原告所称不具备民事行为能力的情形，属于善意第三人。同时指出，根据原告林宇轩提交的相关民事判决书，原告林宇轩在处理被告林泽鹏事务过程中存在利用监护关系侵占财产等问题，且被告林宇刚在房屋买卖关系中实际持有卖房款，认为原告林宇轩、被告林宇刚父子二人存在利益一致性，提起本案诉讼是不诚信行为。涉案合同是既成事实，对合同双方有约束力，不同意三原告的全部诉讼请求。
二、争议焦点
（一）原告诉求
确认被告林泽鹏与被告汪逸峰于2014 年 2 月 28 日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效。
判令被告汪逸峰从北京市朝阳区某处Y 室腾退并将房屋交付三原告。
（二）被告抗辩
被告汪逸峰辩称未发现被告林泽鹏不具备民事行为能力，属善意第三人，认为原告林宇轩、被告林宇刚存在利益一致性及不诚信行为，涉案合同对双方有约束力，不同意三原告的全部诉讼请求。
（三）争议核心
被告林泽鹏与被告汪逸峰签订的《房屋买卖合同》及补充协议是否有效，即被告林泽鹏签订合同时的民事行为能力状况以及合同签订是否经法定代理人同意或追认。
被告汪逸峰是否为善意第三人，其抗辩理由是否成立。
三原告要求被告汪逸峰腾退并交付房屋的诉求是否合理。
三、裁判结果
确认被告林泽鹏与被告汪逸峰于2014 年 2 月 28 日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效。
被告汪逸峰于本判决生效后十五日内从北京市朝阳区某处Y 室腾退并将房屋交付原告林宇轩、原告林诗萱、原告林梦瑶。
四、案件分析
（一）合同效力认定
根据鉴定所出具的法医学鉴定意见书，被告林泽鹏诊断为中度精神发育迟滞，评定为限制民事行为能力。涉案合同及补充协议签署于鉴定意见书出具之后，虽被告汪逸峰称未发现被告林泽鹏不具备民事行为能力的情形，但依据鉴定意见，被告林泽鹏在签订涉案合同及补充协议时为限制民事行为能力人。限制民事行为能力人实施房屋买卖这种重大民事法律行为，需要由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。
被告林宇刚虽作为代理人在涉案合同及补充协议上签字，但他并非被告林泽鹏的法定代理人，不能代理被告林泽鹏从事相应民事法律行为。在案证据显示，三原告系被告林泽鹏的共同监护人，被告汪逸峰称原告林宇轩为被告林泽鹏唯一监护人缺乏依据。被告林泽鹏实施的签订涉案合同及补充协议的行为未获得其法定代理人同意，也未获得法定代理人追认，根据相关规定，涉案合同及补充协议应为无效合同。
（二）被告善意第三人认定
被告汪逸峰以未发现被告林泽鹏不具备民事行为能力为由主张自己为善意第三人。然而，从鉴定意见书可知被告林泽鹏的精神发育迟滞状况较为明显，且在签订合同过程中，被告林泽鹏诸多行为表现与其限制民事行为能力状况相符，如对合同条款的理解和签署方式等。同时，被告汪逸峰在交易过程中未对被告林泽鹏的民事行为能力进行合理审查，在明知被告林泽鹏为限制民事行为能力人的情况下，仅依据被告林宇刚的签字就签订合同，不符合善意第三人的构成要件，其抗辩理由不成立。
（三）房屋腾退诉求判定
由于涉案合同及补充协议无效，合同无效后，因合同取得的财产应予返还。现被告林泽鹏已去世，三原告作为其法定继承人，有权要求被告汪逸峰将涉案房屋返还。所以，法院对三原告要求被告汪逸峰腾退并交付房屋的诉讼请求予以支持。
五、胜诉办案心得
对于三原告的代理律师而言，胜诉的关键在于精准把握案件事实与法律规定的契合点。在事实层面，充分收集并梳理被告林泽鹏的智力残疾鉴定报告、监护人相关协议以及房屋买卖过程中的各类合同、收条等证据，清晰呈现被告林泽鹏的民事行为能力状况以及合同签订未经法定代理人同意或追认的事实。面对被告汪逸峰关于善意第三人及原告方不诚信的抗辩，通过对证据的细致分析和法律规定的准确运用，有力反驳被告观点。在法律适用上，依据《民法典》中关于限制民事行为能力人实施民事法律行为的规定，关于合同无效及财产返还的条款，构建了完整的法律论证体系，成功说服法官支持三原告的诉讼请求，维护了三原告的合法权益。
