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一、案件梳理
（一）人物关系与房屋交易背景
2009 年，因经营资金周转困难，周丽萍（化名）作为北京 A 公司的董事长兼法定代表人，打算用自己名下位于北京市朝阳区的一号、二号两套房屋获取银行贷款，以支持公司运营。但因周丽萍年龄较大，不符合银行贷款规定。经中间人介绍，她与陈杰（化名）达成协议，以二手房 “买卖” 名义，将这两套房屋暂时登记在陈杰名下，借助陈杰之名办理房屋抵押贷款。
2004 年，周丽萍分别花费 600 余万元和 500 余万元购置了一号和二号房屋。自 2009 年起，这两套房屋一直由 A 公司占有使用。2009 年 5 月 14 日，周丽萍及其配偶与王强（化名）签订《委托合同》，委托王强代为处理房屋出售合同签订、售房款领取、过户手续办理等事宜，委托期限为 2 年。2009 年 9 月 7 日、9 日，王强代理周丽萍与陈杰以网签形式签订两份《存量房买卖合同》，随后将两套房屋转移登记至陈杰名下，顺利办理了房屋抵押贷款，周丽萍支付了房屋过户及贷款的相关税费。此后，A 公司按照以陈杰名义与 M 银行及 Y 银行签订的借款合同，每月按时将还款存入陈杰名下账户。
（二）合同履行与纠纷产生
2011 年 4 月，陈杰将一号房屋出售给他人，并将所得房款 595 万元据为己有，拒绝归还周丽萍。周丽萍认为，双方签订《存量房屋买卖合同》仅是为获取银行贷款，并无真实房屋买卖意愿。意思表示真实是民事行为生效要件之一，因此这两份合同应属无效。陈杰只是房屋名义持有人，对房屋不享有真正所有权，理应返还出售一号房屋的剩余价款，并归还二号房屋所有权。
陈杰则辩称，双方签订的合同是在平等自愿基础上达成的真实意思表示，合法有效。陈杰称已通过银行贷款支付部分购房款，剩余房款经协商以周丽萍所欠他人借款及违约金冲抵，已足额支付。此外，陈杰还主张与A 公司签订的《房屋租赁合同》证明房屋已完成交付，且买卖合同履行期限已超 2 年。同时，陈杰认为周丽萍主张房屋挂名、套取银行贷款缺乏事实和法律依据，其作为房屋所有权人有权处分房屋。
二、争议焦点
（一）原告诉求
原告周丽萍请求法院：
确认其与陈杰就一号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。
判令陈杰返还出售一号房屋所得的595 万元房款。
判令陈杰支付自2011 年 6 月 21 日至实际返还房款之日，占用 595 万元售房款期间的银行同期贷款利息。
由陈杰承担本案诉讼费。
（二）被告抗辩
被告陈杰主张：
双方签订的《存量房屋买卖合同》系真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。
已通过银行贷款及债务冲抵方式足额支付了购房款。
依法取得房屋所有权，且房屋已交付，买卖合同履行届满超2 年。
周丽萍主张房屋挂名、套取银行贷款无事实和法律依据，其有权处分房屋，未侵犯周丽萍权益。
（三）争议核心
周丽萍与陈杰就一号房屋签订的《存量房屋买卖合同》是否为双方真实意思表示，合同效力如何认定。
陈杰是否足额支付了购房款，是否有权占有出售房屋所得价款。
周丽萍要求陈杰返还房款及支付利息的诉求是否合理。
三、裁判结果
确认原告周丽萍与被告陈杰于2009 年 9 月 7 日签订的关于北京市朝阳区一号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。
被告陈杰于本判决生效后十日内给付原告周丽萍卖房款5941872.3 元。
被告陈杰于本判决生效后十日内给付原告周丽萍卖房款5941872.3 元的利息。
驳回原告周丽萍的其他诉讼请求。
四、案件分析
（一）合同效力认定
合同内容简略与交易习惯不符：二手房买卖中，房屋价款支付、交付时间等是关键条款，通常会在合同中明确约定。但本案中，双方所签《存量房屋买卖合同》对这些必要条款未作约定，与一般交易习惯相悖。
房屋价格明显低于实际价值：周丽萍2004 年购置一号房屋花费 600 余万元，2009 年银行贷款评估该房屋价值 7697388 元，而合同约定售价仅 4517430 元，远低于当时实际价值。
房款支付情况存疑：除银行贷款外，陈杰称剩余房款由周丽萍所欠他人借款本金、利息和违约金冲抵，但未提供任何证据支持。且借款合同中借款人并非周丽萍，周丽萍仅为保证人，陈杰主张难以成立。
银行贷款还款情况分析：陈杰称A 公司向其还贷账户存入款项是租金，但租金数额、支付方式与存入款项情况多处矛盾，且陈杰无法合理解释。而 A 公司存入款项数额和时间与陈杰每月还贷需求基本相符，更符合代周丽萍还款特征。
房屋交易细节及实际控制情况：陈杰无法合理说明房屋买卖及租赁事宜的交易细节，且房屋一直由周丽萍及A 公司实际控制，未进行实际交接。
综合以上因素，法院认定该合同欠缺真实房屋买卖意思，应属无效。
（二）房款返还及利息判定
合同无效后，陈杰应返还因合同取得的财产。因一号房屋已出售并过户，陈杰需将扣除归还银行贷款部分后的卖房款给付周丽萍。法院根据相关证据及陈杰还款情况，计算出陈杰应归还的剩余卖房款数额。关于利息，考虑到双方以合法形式掩盖非法目的，扰乱金融秩序且违反诚信原则，法院酌情判定陈杰按中国人民银行同期存款利率支付利息。
五、胜诉办案心得
（一）注重证据收集与分析
在处理此类案件时，律师需全面收集各类证据，包括合同、付款凭证、证人证言等，并仔细分析证据间的关联性和矛盾点。本案中，通过对银行还款记录、租金支付约定与实际存款情况等证据的细致比对，有力地支持了原告主张，为胜诉奠定基础。
（二）合理利用交易习惯及常理推断
在缺乏明确书面证据时，合理利用二手房买卖交易习惯及常理进行推断，如合同条款完整性、房屋价格合理性等方面，能够增强主张的说服力，帮助法官形成内心确信，实现当事人合法权益的维护。
