- 环置地中心·望雲，傲立于城市核心区域，是集商业、办公与高端住宅于一体的综合体项目。项目坐拥城市天际线景观，提供精致舒适的居住空间，户型多样，设计现代。周边交通网络四通八达，生活配套设施齐全，购物、休闲、教育一应俱全。中环置地中心·望雲，以卓越的地理位置、高品质的居住环境和完善的社区服务，为城市精英打造理想的生活栖息地，开启云端之上的尊贵生活新篇章。
大家好，南大「中环置地中心·望雲」二期的认购结束了。
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200套房源，270+组认购，认购比又超过了1.3，热销看来是不会停了，将于3月19日开盘。
此次二批次官宣均价6.88万/㎡，相比一批次的6.77万/㎡，有所提升，但是我看完一房一价，还是很激动，性价比真的不低啊！
比如，最低单价才5.5万/㎡起，有些松江新城的新盘，低楼层都不止这个价。
还比如，188㎡大户型均价也才7.5万/㎡，不远处桃浦同样尺度的大户型都是9万/㎡起，这说这价格如何去抵抗？
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我相信，已经参与认购的购房朋友肯定都是非常认可的，那么这批次各个楼栋和房源的定价逻辑和优先级是怎样的？
下面我就给大家详细解析，希望能够帮助到大家做选房决策，也预祝各位小伙伴，都能好运相伴，选中心仪房源。
楼栋价格解析
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老规矩，我们先做楼栋价格的解析，大家看下面的户型分布图，二批次主推7#、8#、10#三幢楼：
这三幢楼的位置优势，大家一看也很容易明白，10#小区中心楼王，配了188㎡大户型。
7#和8#都靠近祁连山路，也就是未来会更靠近地铁和万象汇的商业。
我们来对比下上一批楼栋的位置，也能更好理解为什么这批次均价贵了1100左右了。
接着，我们看下详细的分楼栋价格汇总表。
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这次7#和8#的均价都约6.6万/㎡，两幢楼几乎没什么差别，而10#因为楼王属性，均价来到了7.5万/㎡，算是项目目前的一个新高：
这里我来拎4个重点：
第一，7幢8号的价格最低，因为全部是中间套，考虑性价比的朋友，可以重点看看关注。
第二，B1户型124㎡4房，8幢17号02室的价格略高于7幢9号02室，虽然都是靠马路的西边楼栋，但8幢相对只靠1条，而7幢靠了西侧和南侧2条，选这个户型的朋友注意明白一下这个差异。第三，7幢7号因为有133㎡大面积，且靠东侧，是除了楼王单元里最贵的，但因为是相对位置更好，所以日照采光也更有优势。
第四，10幢楼王，东边01室的单元价格略贵，因为东边完全无遮挡，日照采光足，且可以直面东侧社区核心景观轴。
这里，要提醒下，10幢楼王表格中特意有一个打*号01室，是01室的顶楼和次顶楼，2套只有167㎡的特殊户型，这个我后面再给大家详细解读。
那二批次的楼栋价格的情况，差不多就是以上这些。
户型价格解析
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这批次项目推出的户型相比一批次多了一些，但核心主力还是108㎡3房，共104套，占比超过50%，买这个户型的朋友机会相对比较多一些；
另外，就是124㎡、133㎡、167㎡、188㎡4房，各自都有一些；而加起来后，会发现这批次的3房和4房产品，差不多刚好各自占一半。
那么，这批次户型价格的定价逻辑上，我觉得主要基于两个原则：
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一，就是基本遵循“面积越大则越贵”这个逻辑，从108㎡到188㎡，逐步往上升。
对于刚需小户型上车的小伙伴，会比较友好。
二，则是充分结合了单元位置的优劣势做定价，如边套与中间套采光区别，临马路的差别，都体现在定价里，这个也是常规的定价策略，不犯错。
不过楼栋间的价差不是特别大，因此选房建议上，尽量优先更好位置的中高层，这个等会我们也会分析。
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三，大小户型之间的价差相对较大，108㎡最低到6.2万/㎡，188㎡最高到7.5万/㎡，两者之间的比值是82折左右
这里就主要是楼王的位置，正好碰到了小户型靠马路的关系了。
另外，跟大家提一下，就是108㎡和133㎡两个一批次都有的户型，这次价格略有提升，但幅度不大，我认为跟楼栋位置有明显关系，毕竟更靠近西边的地铁和商业，因此还是值得大家冲的。
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前面提过，这套定价体系是比较常规的，之前多次在悦府的定价逻辑中看到相似的轨迹，华润也一直在沿用。
价格区间解析
接下来，我们再看看总价区间，包括对应各户型套数的分布。
目的是帮助大家快速定位，自己的预算大约会有多少房源可选，以及机会占比。
先看各个区间的总套数：主力是600-700、700-800，800-900，900-1000，这4段占比超过了84%；
同时，高总价段上1400-1500这个段，也占了10%，有19套可选。
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那么，这批次里最多的，是700-800万，总共有80套，如果你是这个预算段，选择面上会非常丰富，上车的概率很高！
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另外，这里我也把相对应的户型做了汇总，大家用这张表可以直接匹配到相应的房型选择。
从上面可以发现，在总价段700-800万会有124㎡3+1房和108㎡3房大量重叠的情况。
因此，这里面700-800万总价的10套124㎡可能会引来比较猛烈的竞争。
另外，仅有1套的总价1200万级188㎡的终极改善，也会考验摇号的运气。
整体上，这批次价格重叠的情况不算特别复杂，还算是比较清晰的，大家如果有更多选择上的纠结，欢迎加群一起交流讨论吧，这里就不展开了。
最高最低价解析
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接下来，我们继续看最高最低价，这个涉及到选楼层，也就是“折扣率”问题。
通常这个也很考验对于高低区去化速度预判的决策能力。
先说整体，折扣率并不大，最低84%，并不是特别明显。
因此，这个定价体系就比较利好中高楼层了，前面提示过，尽量优先中高优质楼层，毕竟有更好的视野景观和日照。
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或许部分楼栋还有机会看到前排的走马塘公园的一些景色。
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这个部分就说到这，每个面积户型的最低和最高价的房源，我都帮大家挑出来了，想要高性价比的朋友，可以提前做好标记了。
楼层差价解析
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OK，我们继续往下，最后看看每个楼栋的楼层价差。
首先，先来看7幢，7、8、9三个单元，这3幢楼的整体定价，我研究后发现楼层价差非常小，除了部分顶楼、底楼，基本上只有几万-十几万不等，因此是非常利好中高楼层的。
我给大家以7号举例，大家看看就能明白。
可以看到10楼开始的价差，基本都是100-200，这算是差价做到了极限小了吧？
包括C1户型133平，也是这个幅度，对于一个总价接近1000万的房源，高区仅仅100元的价差，无论如何都应该从高区往下选！
剩下8、9单元也几乎差不多，建议大家遵照“中高楼层优先”原则，根据预算框定范围，从上往下即可，这里就不再展开了。
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其次，我们来看8幢，和前面一样，每个楼层之间的价差也不大，这个对于高区业主可以说是送福利了。
最后，再来看看10幢楼王，这里188㎡稍微拉开了一些价差，但依旧不能算明显。
注意01室顶楼和次顶楼是2套167㎡4房，户型和188㎡有一点区别，我觉得性价比相当不错，毕竟1200万连188平的1楼都买不到。
包括次顶楼1901，采光和视野都不错，1300万不到能拿下一个舒适4房
好的，那么总体上，这批次的楼层价差不明显，有利于中高楼层房源的去化，大家记住这一条吧。
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最后，给大家再分别分析下几个户型，整体上华润的产品力很能打，包括户型设计也是比较领先的。
我们先来看主力108㎡的3房，虽然分了A1，A4，A5，A6共4款，但其实都差不多，只有在卫生间开窗的外面，有极细微区别，这里我就统一讲下了。
经典的动静分离设计，冰箱用了S墙，那么这个户型最大的亮点，我认为是餐厅空间的拉大，相比传统有了很大提升，不仅规避了过道浪费，而且还提升了用餐空间的舒适性，我还是蛮喜欢的。
接下来看124㎡4房，这次是西边套，客厅做了朝西的设计，下午的采光会非常充足，而且保留了阳台，确保了更合理的晾晒动线。
同时两个南向卧室尺度也不错，保证了采光，还保留了一个x空间的改造可能。
继续看133㎡这个稀缺的东边套，四开间朝南+豪华主卧270°无柱转角飘窗，同时超大餐厅厨房空间，以及大采光面，整体通透奢华，非常实用。
然后来看167㎡3房，这些我前面跟大家提到过，只有2套，因为之做了大3房所以尺度惊人！
不仅如此，这个户型还有2个爆点：三卫全明。
还有，不可上人屋面。
具体你细品。
最后看下188㎡4房，一梯一户，独立梯厅，四开间朝南，全飘窗结构，主卧270°双面飘窗，采光和景观性很优秀。
同时，客餐厅尺度奢华，LDKB一体化设计，几乎可以说是南大板块，甚至整个上海北区，平层产品里的改善天花板。
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这套188平现场做了样板房，非常推荐大家现场去体验一下，未来很长很长时间里，这就是南大的标杆户型了。
总结
好了，到这里，「华润中環置地中心·望雲」二期一房一价的内容基本解读完了，相信你看完之后心里也很清楚了一些。
大家如果想要详细一房一价Excel版，欢迎添加我的微信并发送「望雲」，我把打包资料给你发过去。
对于这个项目，我相信应该已经不用说太多了，这里就是全上海700万级热门买房地段。
可以说「中环置地中心·望雲」从润府开始，就已经打上了集结中外环+地铁+商业+华润IP+医疗+教育全维度竞争优势的标签了，简单对比就可以秒杀很多竞品，当然值得大家拥有。
这批次里，项目108平的户型（A系列）会有一个快速的消耗，整盘预计剩余不到69套，所以这次对于700-800预算的小伙伴，一定要珍惜。
同时，这次是B户型124平边套的首发，也是唯一一次供应，只有44套，之后区域里，短期未必还有类型的供应。
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在去年的润府开盘过程里，很多小伙伴都会表现得有所犹豫，总是担心“下一次会更好”，而实际结果是1年里，1300多套一售而空。
而现在，望雲也去化过半，这也是华润在南大目前可选的为数不多的房源了。
2024年，华润在南大，已经把一手“34567的顺子”打出了“3个A带对K”的效果了。
进入到2025年，已经明盘秀肌肉的南大双子星，却依旧还在给我们带来各种惊喜。
随着华润持续在上海拿地落子，我想你应该已经不会质疑华润重仓上海的决心了，而留下的一个小问题就是：
到底华润做住宅的上限，在哪里？
