作者 |罗乾波
出品 |波哥看楼市
波哥观察：
潮起潮落，皆有其因；政策变化，难抗趋势之力的碾压。
3月9日，住建部部长倪虹在民生主题记者会上，对2025年的楼市等问题进行了系统阐述和做出了最新的部署和安排。
其中，在城市更新方面，主要是两大内容：
一是，强调加力实施城中村和危旧房改造；二是，提出要两方面抓好落实城市更新工作。
譬如，在城中村改造上，提到：
“将在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。
稳妥推进货币化安置，让城中村的居民拥有更多的自主选择权，实现早入住、早安居，同时也有利于消化存量的商品房。
在实施中，城中村改造要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整结合等多种方式有序推进；危旧房改造，通过拆除后新建、原址重建、改扩建、抗震加固等多种方式加快推进，及早消除安全隐患，改善居住环境，解决群众急难愁盼。”
而在抓落实上面，今年在城市更新上，提出了一个重点实施一批“民生类项目+发展类项目+安全类项目”三大类更新项目的模式，且在每类项目中各自重点确定三个不同的情况，而在整体上形成了一个类似于九宫格的布局要点（如下图所示）。
简析：
据波哥看楼市观察，上述住建部发布的最新政策，主要有三大亮点：
◢ 其一，在整体的城市更新上，充分综合了楼市解困和城市更新两大方面的需要，既考虑当下，也考虑未来，其中的层次更加分明了；
◢ 其二，本次重点强化了老旧小区改造方面的问题，给2000年以前建成的老旧小区带来了最新最强的福音；
◢ 其三，首次全新梳理和设计出了“民生+发展+安全”三类城市更新项目推进的模式，系统总结了过去多年来国内在城市更新上实践和经验等，提出了一个更加合理和科学的逻辑框架，是一次思维上的提升和改变，有了更加严谨和有成效的观察及操作体系，不再像过去一锅粥那样的模糊混沌了。
因此，纵观多年来国家城市更新政策等，相比较而言，波哥看楼市认为，上述三类项目的划分，是一次非常重大的变化，充分说明从2019年开始国家推出城市更新战略到现在，中国的城市更新的逻辑体系完全跟中国特殊的国情进行了有效的融合，从以往的模仿和抄作业，而真正在国内的土壤上生根发芽了，有了自己的独特思考和运作体系。
这是一个很大的变化和进化，不同于西方国家的城市更新的本底要求。
虽然，在本质上观察，城市更新，就是要通过改造和更新等达成人、城、产等方面的更新换代，而展现出新的生机等，这一点大家都是一样的，没什么好说的。
说白了，就是通过焕新来驱动城市的再度繁荣。
然而，国情、阶段、各自大众的诉求、实际情况等各有不同，虽然最后的目标差不多，但是怎么去做到和切实达成，其中的变化就会千差万别，比如，西方偏重从事理逻辑来策动，而中国更侧重于人文需要和社会和谐来思考的，必然，会造成两者的明显差异。
好了，其他的就不多扯了，有时间再去做更加深度的相关分析。
下面，再回到本文核心主题上来。
也即，就是一个主要问题：
本次住建部新政出台后，会不会带来新一波拆迁潮？
据波哥看楼市观察：
近两天，很多人都在重点强调和分析老旧小区改造的事情，不少人都把改造视同为本轮新政下的主要动作，说什么不会拆迁等等，令人眼花缭乱。
然而，实际情况真的是这样吗？
在上述三大类项目中，首先和重点强调老旧小区的改造，并没有那么玄乎，皆为时代压力和扩大内需的现实需要而已，而且也不是提振楼市中的主要支撑，在楼市的组合拳中根本就未提及这一点。
也就是说，老旧小区的改造，对楼市的止跌回稳和逐步走强来讲，其价值极其有限，仅在民生方面是急愁难盼的问题而已。
诚然，回归民生并没有什么毛病，确实是国内的现实需要。
可是，住建部在稳住楼市的四大举措中，提都未提老旧小区改造，也非常的尴尬。
这说明了什么？
不就是老旧小区的改造，其价值比较有限嘛。
如上，住建部重点强调和描述了城中村和危旧房改造中的工作内容，在拆改的及具体操作方式上，首先讲的就是“拆除后重建或新建”，后面虽然又扯了一些其他的方式，但实际上都可以感觉出，“拆迁”后重建，在这两个方面，将是大比例的动作了。
而老旧小区最多基本都是修修补补了，其价值难以匹敌城中村改造等，这已是明牌了。
其次，在发展类项目上，除历史文化街区外，老旧工业区、厂房和街区等，虽然，表面上说的是更新和改造，非常的模糊，但是，你试想一下：
例如
城市中心的老旧厂房或宿舍等，你觉得当地政府只会简单去改造吗？
这不太可能。
毕竟，高价值的土地和空间，靠以前低密度的物业的租金，何年马月才能收回土地的价值，这是一笔难以算得过账来的低效率行为，你觉得地方政府会这样干吗？
这个情况，在我们长沙就非常的普遍，原来的老旧厂区等土地，基本都变成了高楼大厦，所谓的改造存留十不存一。
此时，再叠加新质生产力的最新需要等，在房地产和制造业两大方面，这些城市核心或中心的优质地段的老旧厂房等区域，不可能去简单地进行那种不痛不痒的所谓更新和改造，推倒重建、提高容积率等，将是其核心变化，特别是那些厂区等，而那些街区可能会稍微好点，由于空间和尺度等，虽然不会重来，但是，如果只是简单的焕新改造，也很难与其他众多的新街区在招商等方面进行有效的竞争。
毕竟，过去的层高、结构和空间、上下水、烟道、消防等具体情况，不一定能满足新业态新商户的不同需要，不然，租金和人气，就很难提振上来。
也即，在现今的实市场实操层面，老旧街区类物业，也有很多的客观问题，除非真正聚集了旺盛的人气、以及各业态不太强求建筑形态、结构和形象时，才可以有效维持原来的运营态势，比如，某些靠近居民区和城市主干道的街区才有可能获得相应的发展。
例如，我们长沙开发区四方坪的扬帆夜市，就是一个聚集于众多城中村周边的以夜宵为未主打的市场，可是这样的情况在全国又有多少呢？
故而，也说明一点，在城市的街区层面，不全新改造和提质，欲获得新的价值和发展等，对众多城市的很多街区来讲，皆为梦想，基本很难做得到。
像长沙扬帆夜市，仅此而已。
小结：
据波哥看楼市观察，综上，在老旧厂区和街区角度，在城市优质土地稀缺有限和商业不断的重构和进化裂变下等，都需要根据最新的现实需要来重新铺排自己的发展路径，简单的修缮或改造等，都难以与时俱进，而会一步步衰败。
因此，对很多地方和许多具体的项目来讲，破除以前的颓势、建设和打造出全新的环境、气质等，才是很多此类土地和物业焕发新生的最靠谱的必要手段之一。
也就是讲，纵观全国各地，根据新趋势新时代的变化，重新定位和规划、拆后重建，用新空间新要素来吸引城市的商业人气等，对国内近300个城市来说，都是一个大的重点动作。
以上所言，事实上，就是讲无论是老旧厂区或街区等，不拆迁重建，很难实现改造和商业价值激活或提质的目标。
假设，在某一街区只要把内外墙壁粉刷一下、在内部装饰得更加高大上一点，就能有效吸引优质商家进驻和提高租金等收益吗？
这有点可笑哈。
对此，客观的观察是，这皆为书呆子式的想当然。
洞察于趋势—关乎于区域商业的变化—于荣衰之中找到合理的路径并经得起众多风雨的侵袭等，老旧厂区和街区等，才有可能杀出一条血路，而获得新的发展。
再比如，在长沙河西岳麓区的一个优越位置，曾经的一个知名的纺织业厂区改成工业遗迹和商业后，多年来依然要死不活的，实际上就是国内众多城市在城市更新和产业迭代上的一个典型见证，当然，此项目还有一些长沙工业遗迹的文化在里面，也有很大的政府力量在支撑，不然会更加艰难，早就被旁边和城市中各区域的主力商业斩落马下了。
这样的情况，在其他许多城市，应该差不多。
因此，可见，简单的改造在文化遗迹之外，很多城市的此类区域或物业都面临着一个重大的灵魂拷问：
通过简单的改造，我们能够有效破茧为蝶、和能看到新的春天吗？
其他的就不去啰嗦了，请大家自行去思考吧。
下面简单再说几句，据波哥看楼市观察，3月9日住建部的新政策，在字面和表面上都是高大上和严谨的，也充分彰显国家层面的很多新思考新部署，对此，大家都是认同和纷纷点赞的，无需多言。
但是，在是否拆迁和如何推进方面，上述内容基本都省略或隐藏了，也根本没有去涉及或提示，讲述的皆为高大上的内容，而让众多民众猜测纷呈。
从国家和产业的发展而言，这无可厚非。
然而，改造和拆迁，也是民众普遍关注和关心的一大主要问题，遮掩、替换、取舍等，或许并不是一个能直达市场终端和民生真实需求的有效模式。
云里雾里，真的合适吗？
拆迁，真的是一个洪水猛兽吗？
人间四月芳菲尽，山寺桃花不再开。
有必要吗？
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