3月9日，十四届全国人大三次会议中住房和城乡建设部部长倪虹明确表示，“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”，有望进一步推动深圳老旧小区改造。
合一城市更新集团基于公司团队综合性的专业实战能力以及多个老旧小区城市更新项目实施落地服务经验，为老旧小区城市更新项目提供可行性研究、实施方案（实施策略与模式）、业主意愿征集和权属核查、搬迁补偿安置方案与谈签实施、项目融资财务顾问等全过程综合服务。
过往深圳旧住宅区拆除重建类改造主要有两种模式，分别为城市更新和棚户区改造。
旧住宅区拆除重建类改造早期以城市更新模式为主，但因拆迁问题普遍推进缓慢，且近几年在房地产市场持续承压之下难以推进，出现市场主体投资信心不足，金融机构融资支持意愿较弱等问题。2016年以后，旧住宅区改造实际推进的更聚焦棚户区改造模式。但随着2023年4月19日，“深圳最后一个棚改项目”的罗湖区海关草埔生活区片区棚改项目正式启动签约，同年《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》到期，且从实际推进中，单靠政府和国企来实施大部分旧住宅区改造也面临资金等方面的难题，深圳棚户区改造模式逐渐退出历史舞台。深圳棚户区改造模式逐渐退出历史舞台。棚改之后深圳旧住宅区拆除重建类改造何去何从？
合一将基于近期实战服务旧住宅区改造项目（包括2024年深圳全市唯一新增计划立项的旧住宅区城市更新项目—南山区爱榕园城市更新项目等）的实施经验以及对于深圳旧住宅区改造的长期市场监测与研究，综合分析深圳旧住宅区改造的多种模式探索与实践案例，与业界朋友共飨。
深圳旧住宅区拆除重建类改造大数据
城市更新方面
截至2024年12月31日，深圳市拆除重建类城市更新居改项目已计划立项共计31个，拆除重建规模共计107.4公顷。其中，仍处于计划立项阶段的居改项目共计8个，拆除重建规模共计25.3公顷；处于规划批复阶段的居改项目共计7个，拆除重建规模共计19.1公顷；处于实施主体公示阶段的居改项目共计5个，拆除重建规模共计33.6公顷；处已开发建设（含建成）的居改项目共计11个，拆除重建规模共计29.4公顷，计划实施率整体达51.6%。
棚户区改造方面
截至2024年12月31日，深圳市棚户区改造项目已计划立项共计23个，改造规模共计194.8公顷。其中处于计划立项阶段共计1个，改造规模2.7公顷；处于实施主体公示阶段共计2个，改造规模共计11.2公顷；处于规划批复阶段共计4个，改造规模40.5公顷；处于开发建设阶段共计16个，改造规模共计140.3公顷，整体实施率达69.6%。
深圳旧住宅区拆除重建类改造模式近期探索
深圳市旧住宅区拆除新建类改造新模式解析表
模式1：旧住宅区城市更新改造项目新试点（前期服务商+市场主体+实施主体）
2023年9月23日，深圳市规划和自然资源局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，明确未来旧住宅改造拟采取前期服务商+市场主体+实施主体的城市更新模式，即综合市场化城市更新和政府主导棚改模式的优势，在确保政府主导和回迁安置的前提下，更多引入市场运作的机制。
据悉，目前南山正开展旧住宅区改造试点工作，目前公开披露涉及两个项目，分别为央企招商蛇口深圳南山爱榕园片区城市更新项目和央企中海深圳南山荔园新村城市更新项目。
案例1：央企招商蛇口深圳南山爱榕园片区城市更新项目
南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元（“以下简称本项目”）以“前期服务商+市场主体+实施主体”的模式进行推进，仅用8天时间完成意愿征集双95%签字率，业主积极性高，合一有幸为该项目提供意愿征集及信息核查等前期专业服务。
一、意愿征集现场工作概览
本项目于2024年7月3日启动前期筹备工作，制定工作方案宣传计划等；7月10日正式开展意愿征集工作，进场15人团队，以点带面的方式前4天日均签约200套+，截至7月17日完成1503套签署，项目仅用8天时间完成双95%签字率。
该项目涉及权利人物业1564套，截至2024年8月中旬，已签约权利人1554套，按权利人意愿征集完成率为99.5%，按建筑面积意愿征集完成率为99.0%，满足《深圳经济特区城市更新条例》城市更新旧住宅区改造项目意愿征集比例要求，即双95%比例。
项目前期工作沟通现场图
该项目在街道办的统筹部署、周密安排下，各方高效联动，合一城市更新集团作为爱榕园片区旧住宅区更新项目的意愿征集服务单位，发挥“五加二、白加黑”的拼搏精神，意愿征集取得圆满成功。并于2024年9月15日，深圳市前海管理局顺利发布南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元意愿公示。
二、项目基本情况
该项目早在2020年就已进行过棚户区改造意向征集，同意率高达98%，并已纳入棚户区改造实施计划，居民改造意愿强烈，后因2021年国家住建部防止大拆大建政策影响，项目暂缓。2023年，地铁15号线正式启动建设，且15号线下穿爱榕园片区，为解决爱榕园片区所产生的一系列问题，改善居民生活环境，完善公共配套。目前，在《深圳经济特区城市更新条例》政策文件指导下，正有序开展爱榕园片区拆除重建类城市更新工作。
爱榕园片区城市更新项目位于深圳市南山区招商街道后海大道与工业八路交叉口西北侧，位处大前海中心——前海-后海城市中心的核心腹地，属于南山区“3+3”战略示范工程中的蛇口国际海洋城辐射范围，区域位置优越，交通便捷。该项目拆除范围面积约68848m²，由爱榕园1、2 期、榆园7-10 栋、海琴苑小区四宗地组成，现状建筑面积约11.4万m²，现状主要功能为居住，容积率1.65，建筑物40栋，房屋1564套，其中街道城建办和综合执法队办公室设在榆园小区裙楼首层。房屋建成时间均已超过20年（楼龄24-32年间），存在建筑消防安全隐患、配套设施不完善、使用功能不齐全等问题。
三、项目整体进展情况
2024年9月15日：意愿公示
深圳市前海管理局发布关于南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元的意愿公示，改造意向为拟拆除范围内实施拆除重建类城市更新，改造后的功能主要为二类居住用地，公示期为2024年9月15日起至9月21日止。
2024年9月30日：前期服务商招引
受招商街道办委托，深圳交易集团有限公司南山分公司在公共资源交易中心发布南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元前期服务单位公开招标项目（二次）招标公告，递交投标文件截止时间为2024年10月16日14时30分。并于10月22日进行招标结果公示，中标人为深圳招商房地产有限公司。
2024年11月30日：计划公告
深圳市前海管理局发布《2024年深圳市前海深港现代服务业合作区城市更新单元计划第一批计划》公告，项目申报主体为深圳市南山区招商街道办事处，项目拆除规模68848㎡，拟更新方向为居住。
四、项目现场工作部分场景展示
启动前现场准备工作
张贴意愿征集的通知单
现场办公室意愿征集现场
室外意愿征集点现场
晚上加班加点签约现场
上门签约现场
最终，在街道办的严格指导和业主朋友大力支持下，经过全体工作人员共同努力，仅用7天时间完成双95%的签字率，取得了喜人的成绩，后续阶段采取逐户上门攻坚宣讲，截至意愿征集工作完结日，即8月中旬，最终该项目已完成意愿征集共1554套，占比99.5%，从而高效顺利的完成了意愿征集工作，并于9月15日正式进行意愿公示，至此，意愿征集工作取得圆满成功。
案例2：央企中海深圳南山荔园新村城市更新项目
2024年12月19日，深圳市公共资源交易平台发布南山区沙河街道荔园新村城市更新项目前期服务单位公开招标项目交易结果公示，中标人为中海华南（深圳）有限公司。
南山区沙河街道荔园新村城市更新项目位于华侨城片区潮州西街8号，距离地铁1号线世界之窗站约450m。项目北侧为华侨城欢乐谷停车场，南侧为世界花园小区，西临沙河五村城市更新单元，东侧为华侨城欢乐谷。
本项目现状为旧住宅区，用地面积为40783.7㎡，建筑面积76890.9㎡，现状容积率约1.88，共涉及5宗地块(宗地号为:T308-0004、T308-0020、T308-0021、T308-0022、T308-0036)，均为住宅用地。
现状影像图
2020年4月项目启动棚户区改造意向调查工作，由南山人才安居主导推进，但项目因政策变化，导致推进搁置。2024年12月，本项目公开选择前期服务商为中海华南（深圳）有限公司，项目转轨城市更新改造模式，采用前期服务商+市场主体+实施主体模式推进。
模式2：土地整备房屋征收
土地整备房屋征收模式是以“政府主导、社区主体、社会参与”为原则，基于公共利益的角度去推进项目的一种模式，也是由政府全权负责的征收模式。2024年10月30日，福田区裕亨花园改造项目被纳入2024年新建土地整备计划中，整备实施规模为1.7公顷。该项目基于规划城轨线路穿过及宗地产权等因素，被纳入了土地整备计划，采取政府主导土地整备房屋征收模式，这类模式更凸显公共利益属性。
项目位于福田区裕亨路3438号（福田口岸东北侧），总建筑面积为35000㎡，总户数为500户，建成年为1997年，已使用年限为28年。
2024年10月30日，裕亨花园改造项目被纳入2024年新建土地整备计划中，整备实施规模为1.7公顷。
模式3：独栋危房捆绑周边城市更新
2021年9月，罗湖区红岭统筹片区城市更新单元启动意愿征集；2022年11月，发布岭南公司住宅楼被认定为危房，捆绑红岭统筹片区城市更新单元共同改造，被纳入其拆除范围启动意愿征集。
项目位于罗湖区桂园街道红岭中路与宝安南路之间红桂路两侧。项目整体拟拆除范围用地面积50648㎡、建筑面积124882.86㎡、现状容积率2.46，其中，岭南公司住宅楼现状容积率2.50，红岭南住宅区现状容积率1.32，红桂二街大院现状容积率1.53，松园小区现状容积率1.47。
2024年5月17日，深圳市东海国际招标有限公司发布罗湖区桂园街道红岭片区城市更新单元前期服务项目中标公告。中标人为深圳市红岭春天置业投资有限公司。查询工商信息显示，该公司的大股东为广东省红岭集团有限公司。
广东省红岭集团前身是军办企业，创立于1980年，1998年移交广东省，是隶属于省政府的广东省广晟资产经营有限公司领导下的一级企业集团。目前，集团拥有各类全资、控股子公司及参股企业15家成员企业，总资产规模达10亿元人民币，员工千余人。集团本部设在深圳市，分别在广西南宁、桂林、湖北荆州及广东东莞等地设立了房地产开发子公司。目前，集团拥有储备用地及可供合作开发的土地20多万㎡。
模式4：业主自筹资金原拆原建
2024年6月，一份罗湖区清水河街道的红头文件——《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》（简称《通告》）在坊间流传，罗湖红岗花园将采取业主自筹资金原拆原建模式启动旧住宅改造，该项目为深圳首例旧住宅区业主自筹资金原拆原建。
红岗花园由红岗东村、红岗西村、红岗花园以及翠雅居组成，小区整体占地约11万平方米，建筑面积约21万平方米，产权人共2557人，常住人口6000多人。最早一期于80年代落成，建设时间跨越到2000年，到目前楼龄将近40年，最早属于企业的家属生活区，后来经过房改取得产权。早在2019年5月，该项目已启动过棚户区改造模式，但实际推进缓慢。
据《通告》显示，此次被纳入“自筹”改造范围的，是红岗花园小区1-7栋，也就是小区靠近泥岗东路的外排几栋，占地约1.2万平方米，预计涉及居民538户。
现状影像图
2025年1月11日，广东省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目广州市花都区集群街2号正式验收交房交证；2月27日，浙江省首个采用自主更新模式进行重建的危旧房小区浙工新村正式交房。项目成功实施也标志着老旧小区自主更新的模式探索取得阶段性成果。
可见，在国内其他地区已有实施成功或正在推进的案例，比如杭州的浙工新村、广州的集群街2号、北京的皮厂胡同8号楼等。合一已结合各地旧住宅区改造业主自筹模式相关政策及案例，聚焦业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面全方位解析，对深圳探索旧住宅区业主自筹改造模式提供借鉴参考。
京杭穗旧住宅区业主自筹模式与案例解析
杭州案例
2024年4月1日，浙江省住房和城乡建设厅等部门印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），明确坚持“政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行”原则，引导群众从“要我改”到“我要改”转变，推进老旧小区改造自主更试点工作。
《指导意见》政策要点梳理表
浙江省城镇老旧小区自主更新工作流程具体如下：
浙江省城镇老旧小区自主更新试点工作流程图
案例1
杭州市浙工新村业主自改旧住宅区改造项目
项目位于潮王路与上塘路交叉口东南。原有13幢房屋，均建于20世纪80-90年代，浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。
项目原现状建筑面积约为8.1万平方米，涉及居民548户，拆除原13幢建筑，新建7幢住宅小高层，改造1幢建筑，还将活动中心等配套设施新建超1500平方米，新设地下车位460余个，绿化率提升至25%以上，容积率从1.8提高至2.1，规划建筑面积增加1.35万㎡。新建部分在户数不变的情况下，保持新房套内面积不小于原房套内面积并适当扩面。
2015年8月，浙工新村的4幢危房列入了“2015-2017三年行动计划”解危名单，由于改造资金、改造方式等原因，改造首次熄火；2018年，该项目改造工作再次启动，因改造意愿不足，再次搁浅；2021年，在朝晖街道大木桥社区召开了一次关于改造的说明会；2023年4月份项目启动、6月份基本完成签约、8月完成立项、9月完成可研批复、10月完成初步设计和腾房、11月取得施工许可证并完成拆房；2023年11月28日，该项目正式开工。2025年2月27日，杭州市拱墅区浙工新村正式交付。历时16个月，浙江省首个采用自主更新模式进行重建的危旧房小区正式交房。
交付现场照片
整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，占比89%，其余资金由政府专项资金解决。浙工新村正式交付，也标志着浙江省城镇老旧小区自主更新的模式探索取得阶段性成果。
项目改造前影像图
项目改造后影像图
浙工新村业主自改旧住宅区改造项目模式解析表
浙工新村业主自改旧住宅区改造项目资金流示意图
备注：项目具体资金使用情况以实际情况为准。
广州案例
2024年6月20日，16届73次广州市政府常务会议审议通过《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（以下简称《办法》），规定了城镇危旧房改造的适用范围、基本原则、改造模式、改造资金筹措等内容。
所谓“危旧房”，指砖木结构房屋或经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为B级、C级和D级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或危旧房屋所在的老旧小区。
《办法》政策要点梳理表
广州危旧房自主更新工作流程具体如下：
广州危旧房自主更新工作流程图
案例2
广州集群街2号危破房改造项目
该项目位于广州市花都区新华街丰盛社区，作为广州开创城市有机更新的首个试点项目，也是全省首例多业主筹资、政府适当补贴拆危建新试点项目。该楼栋建于20世纪70年代，占地面积342.4平方米，为五层混合结构，房屋本体损坏严重，经鉴定为D级危房。建筑首层有16间商铺同属1户业主，二至五层有24户住宅，9户属私人产权，15户属区属国有企业资产。由于住户改造意愿强烈，具备依法实施翻建的条件，花都区研究出台相关试点政策文件，鼓励权属人自行委托广州花都城市建设投资集团有限公司（区属国企）作为实施主体开展拆除重建具体工作，按照“原拆原建、增加公服”的规划思路，对房屋进行成套化改造。经初步估算，项目总投资约785万元。
2023年9月，广州市首批老旧小区成片连片改造项目——广州北站东侧老旧小区项目正式启动，集群街2号楼在项目改造范围内，被纳入多产权业主危房拆建试点；2023年11月，居民大会讨论、投票确定自拆自建；2024年3月18日，花都区集群街2号正式开拆；2024年5月27日开工建设；2025年1月11日集群街2号正式验收交房交证，标志着全省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目取得阶段性成果。
集群街2号楼改造效果示意图
改造前后对比图
广州集群街2号危破房改造项目模式解析表
广州集群街2号危破房改造项目资金流示意图
备注：项目具体资金使用情况以实际情况为准。
针对广州旧住宅区业主自筹资金原拆原建案例解析，总结提炼了其模式亮点及广州经验：
北京案例
2020年7月1日，北京市规划和自然资源委员会等部门印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（以下简称《意见》），明确危旧楼房可由多方主体，通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。
《意见》政策要点梳理表
北京危旧楼房更新改造工作流程：
北京危旧楼房更新改造工作流程图
案例3
北京桦皮书胡同8号楼改造项目
北京西城区桦皮厂胡同8号楼，建成于上世纪70年代，由于年代久远，存在主体结构老化、墙体开裂等安全隐患，空间布局不合理、配套设施不完善等问题亟待解决，且认定为D级危房，居民改造愿望强烈。
2019年街道和社区探索推进以民意立项的方式；2020年7月，《意见》出台，为本项目实施路径顺利推进提供政策支撑；2022年11月，在社区指导下，桦皮厂8号楼还成立了业委会；2023年4月27日，居民100%完成签约；2024年5月28日已回迁交付，房产证产权为70年。
本项目房屋采用混凝土模块化的建设方式，整体单位造价8641.79元/㎡，其中政府出资比例占比68%，业主出资比例32%，每户出18万至23万元不等，居民从迁出到精装交付、回搬入住，仅需3个月左右，减少了异地安置对原住居民生活的影响。
项目改造前后对比图
北京桦皮书胡同8号楼业主自改项目模式解析表
北京桦皮书胡同8号楼业主自改项目资金流示意图
备注：项目具体资金使用情况以实际情况为准。
综合以上案例分析，现行旧住宅区业主自筹的改造模式，或更将迎合当前市场环境。依据“谁投资、谁收益”的大原则，推动旧住宅区更新改造。
业主出资：旧住宅区业主自筹改造模式资金绝大部分由业主自筹，单户自筹成本单价与项目住宅建安成本单价基本持平。针对于改善性住房需求的业主，可选择增购住房面积，增购成本参考项目整体综合改造成本或市场评估价等方式确定。
政府支持：业主核心关注的是资金成本、过渡安置及项目具体由谁来实施更有保障。一是政府可提供财政资金及专项资金等支持项目改造，如租金补贴、装修补贴、搬迁补贴、改造成本补贴等；二是政府可给予业主租金补贴或直接提供保障性租赁房屋，保障业主过渡安置期间的住房需求；三是针对资金困难户，政府可协调银行机构提供低息贷款等金融扶持政策，且针对原租户在改建后仍可提供租赁住房，租金参考公租房相关标准；四是协调市区国企作为项目实施主体，具体推进实施，更能让业主感到有保障。五是从政策上约束明确成立业主委员会（具体名称各地稍有差异），对项目资金使用及实施推进起到监督的作用，确保项目能落地；六是出台优惠政策，如可增容公配建面、流程审批简化、产权登记等，提供政策路径支持。
实施主体：目前新增和存量旧改项目推进普遍受当前市场所影响，且市场业务机会少，市场主体势必要转变投资战略。当前，业主自筹类旧住宅区改造模式或是新的投资机遇。市场主体可通过前期工作推进绑定后期工程代建业务，且在业主自筹、政府补助等资金渠道加持下，前期资金投入成本较少，后期开发建设有银行支持，是属于小而美的项目，值得一试。值得注意的是，该模式开发主体目前更倾向于市区属国企。
综合改造效益：对于业主而言，改造效益最直观体现就是房屋改造后价值的变化和居住品质的提升，且土地年限重新计算；有利于政府解决民生问题，且增量房源除满足业主改善性住房需求，也可增加保障性住房供应，满足社会刚需住房需求；市场主体则可通过旧住宅区改造代建业务在当前收缩的市场环境下继续生存。可见，是多方受益的局面。
· 总结 ·
过往深圳拆除重建类旧住宅区更新改造聚焦城市更新和棚户区改造，其中棚户区改造改造由政府赋能市区属国企主导推进为主，注重公共利益，项目利润空间有限，市场积极性不高。目前棚户区改造模式已逐渐退出历史舞台；拆除重建类城市更新改造模式在现行市场环境下，因资金风险大、涉及权利人多及拆迁推进困难等，市场主体观望居多。但现状仍有较多年限久远的旧住宅区期盼更新改造，事关民生问题。
旧住宅区更新改造核心围绕解决三个问题，即资金来源、资金回笼、谁来改造。首先，资金来源解决的是项目前期研究、搬迁补偿、报批报建等资金投入问题；其次，资金回笼实现项目资金闭环的关键，以论证项目是否具备经济可行性；再者，开发主体选定是解决项目由谁具体实施推进，确保项目能落地实施，是项目具备实施可行性的关键。
住建部长说了“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。”全国的实施案例，深圳可以借鉴。
未来深圳旧住宅区更新改造探索业主自筹模式，即可围绕着业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面，根据“谁投资、谁受益”为原则，制定相关配套政策，且充分考虑调动社会资金，如可增设一定比例商品住房等，一方面调动市场积极性，另一方面可减负政府财政压力，实现业主自筹类旧住宅区改造模式可持续发展。
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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。
合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。
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