2025年第9周广州城市更新市场周报
（2月24日—3月2日）
本期看点
政策资讯：
本期重点收录了1区级条最新政策，内容主要集中于旧村改造房屋补偿。
行业资讯：
1.广东省城市更新动员部署暨城中村改造现场观摩会在广州召开
2.广州市从化区2024年度土地征收成片开发方案获批
项目动态：
本期，广州市共发布标图建库动态调整公示3项，用地面积4.7万㎡、16个项目动态：基础数据公示2项；合作企业资格审查结果公示2项；实施方案公告1项，用地面积125.9万㎡；控制性详细规划调整2项，用地面积30万㎡；征收补偿安置方案公示3项；土地征收公告4项，用地面积14.3万㎡；微改造2项，用地面积8.7万㎡。
市场资讯：
1.土地挂牌
本期有16宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本期有6宗土地成交信息。
3.新盘入市
本期有5个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
住宅成交1482套，成交面积156772㎡；商业成交62套，成交面积4558㎡；办公成交134套，成交面积12890㎡；车位成交1710个，成交面积21785㎡；合计成交3388套，成交面积196005㎡。
01
政策资讯
本期重点收录了1区级条最新政策。内容主要集中于旧村改造房屋补偿，具体政策内容要点如下：
1.文件名称：广州市番禺区人民政府关于继续实施番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引的通知
发布单位：广州市番禺区人民政府
发布日期：2025-2-26
文件要点：
为推动全区旧村庄全面改造项目顺利实施，依据《广东省行政规范性文件管理规定》有关要求，现将《广州市番禺区人民政府关于印发番禺区旧村庄全面改造项目住宅房屋补偿安置指引的通知》（番府规〔2020〕1号）有效期延长至2030年3月3日。
02
行业资讯
1.广东省城市更新动员部署暨城中村改造现场观摩会在广州召开
2025年2月25日，广东省城市更新动员部署暨城中村改造现场观摩会在广州召开。会议组织与会代表现地观摩广州市白云区2个不同类型城中村改造项目，传达学习全国城市更新工作部署视频会精神；广州市及白云区、佛山市、东莞市分别介绍推进城市更新工作的特色做法；省发展改革委、财政厅、自然资源厅、广东金融监管局介绍城市更新和城中村改造工作支持措施；省住房城乡建设厅通报全省城市更新工作情况，布置下一步重点工作。
会议强调，各地谋划做好城市更新工作，要牢牢把握“坚持以人民为中心、坚持实事求是、坚持系统观念、坚持内外兼修、坚持集成合力”的原则，聚焦人民群众急难愁盼问题，做到尽力而为、量力而行。注重方式方法，强化城市风貌管控。充分调动群众的积极性，把各方面的资源力量统筹起来协同推进。
会议明确，各地要立足自身实际，准确把握城市更新工作新要求，加紧项目谋划，编制专项规划，大力推进重点任务落实落地，为“十五五”谋好篇、布好局。一要扎实开展城市体检工作。坚持“先体检、后更新，无体检、不更新”，实实在在聚焦人民需求，发现问题短板，找准城市更新着力点。二要加紧谋划储备城市更新项目。聚焦既有建筑改造利用、城镇老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区和老旧厂区及城中村改造、城市功能完善、城市基础设施建设改造、城市生态系统修复、历史文化保护传承等重点任务，加紧谋划储备项目，积极申报中央有关资金支持，充分把握国家及省财政和金融新政策释放期，用足用好利好政策。三要科学制定实施城市更新专项规划。依据国土空间规划和城市体检评估结果，衔接历史文化保护等相关专项规划，加快组织编制城市更新“十五五”专项规划，明确城市更新总体目标、重点任务和实施措施。四要创新城市设计实施管理制度。以精细化城市设计引导城市更新建设项目实施，打通从城市设计到建筑设计再到工程设计的管理链条，构建建设工程从设计、施工、验收、运维的全生命周期管理制度。
会议要求，各地要强化组织领导，有力有序有效推进。一是强化组织领导，快速高效协调。二是注重把控节奏，稳妥有序推进。三是完善筹资方式，多渠道筹集资金。四是完善政策体系，加强制度保障。五是加强宣传引导，营造良好的氛围。
2.广州市从化区2024年度土地征收成片开发方案获批
近期，《广州市从化区2024年度土地征收成片开发方案（第一批）》（以下简称《方案》）获广东省人民政府批复同意。《方案》共划定31个片区，涉及8个镇街，总面积388.7535万㎡，拟实施征收集体土地289.2391万㎡，将为“十四五”收官之年从化区社会经济高质量发展注入强劲动能。
坚持绿色低碳发展本色，落实生态建设新要求。从化区定位为广州市乃至全省的“绿色发展示范区”，《方案》坚守底线原则，严格落实《广州市“三线一单”生态环境分区管控方案》《广州市流溪河流域保护条例》等生态保护管控要求，倡导绿色、低碳、节能、环保建设。
聚焦重点平台扩容提质，打造绿色发展新引擎。《方案》深刻理解把握市“12218”现代化产业体系的总体要求和主攻方向，聚焦广东从化经济开发区和从化温泉总部集聚区等重点片区重点平台发展，重点支持生物医药、智能装备、新能源、新材料四大战略性新兴产业“集群发展”，保障重点项目用地需求，着力打造具有区域影响力的产业集群发展高地，为构建现代化产业体系提供坚实空间支撑。
重点推进城市更新行动，促进城乡融合与发展。坚持“产城融合、生态宜居”的规划理念，集中力量推进重点片区城市更新行动。
优化土地空间利用布局，提升居民的生活品质。根据“严控总量、盘活存量、精准配置、提质增效”的建设用地调控要求，整合边角地、插花地等闲置土地，盘活存量空间，推动城镇空间布局集中连片。
从化区既有“从此山水”的绿色本底，又有“质化未来”的无限潜力。2025年，区规划资源分局将继续坚守绿色发展理念，发挥大湾区核心最优质自然资源的优势，推动《方案》落地实施，助力从化绿色发展示范区建设，擘画山水相依、产城共荣的绿色发展新图景。
《方案》在从化区“一核两翼三带”总体功能空间布局中分布示意图
03
项目动态
本期，广州市共发布标图建库动态调整公示3项，用地面积4.7万㎡、16个项目动态：基础数据公示2项；合作企业资格审查结果公示2项；实施方案公告1项，用地面积125.9万㎡；控制性详细规划调整2项，用地面积30万㎡；征收补偿安置方案公示3项；土地征收公告4项，用地面积14.3万㎡；微改造2项，用地面积8.7万㎡。
1、标图建库动态调整公示
1
广州市海珠区2025年第一批“三旧”改造地块标图入库动态调整成果入库前公示
2
广州市海珠区2025年第二批“三旧”改造地块标图入库动态调整成果入库前公示
2、基础数据公示
1
广州市荔湾区石围塘街道山村城中村改造项目
地理位置：位于荔湾区石围塘街道
补充调查现状建筑面积：改造范围内补充调查的现状建筑面积合计约385811.2㎡，其中：
（1）村民住宅现状建筑面积5388.2㎡；
（2）集体物业现状建筑面积6713.8㎡；
（3）国有住宅建筑现状建筑面积103395.7㎡；
（4）国有非住宅现状建筑面积270313.5㎡。
2
广州市荔湾区冲口街道坑口村城中村改造项目
地理位置：位于荔湾区冲口街道
现状建筑面积：改造范围内现状建筑面积合计约2125258.8㎡，其中：
（1）村民住宅现状建筑面积786441.1㎡；
（2）集体物业现状建筑面积306761.9㎡；
（3）国有住宅建筑现状建筑面积686356.0㎡；
（4）国有非住宅现状建筑面积345699.8㎡。
3、合作企业资格审查结果公示
1
广州市黄埔区黄埔街道下沙社区裕丰围旧村改造项目
用地位置：位于黄埔区黄埔街下沙社区裕丰围，东至丰乐南路，南至规划海员路，西至港务局机关村与黄埔公园，北至怡港花园
合作企业：（主）中交投资有限公司（成）广州峻森投资有限公司
中交投资有限公司：中交投资有限公司成立于2007年4月28日，注册资本59.6亿元人民币，是中国第一家成功实现境外整体上市的特大型国有基建企业（股票代码为01800.HK）——中国交通建设股份有限公司独资设立的对外投资平台。中交投资有限公司坚持以科学发展观为统领，依托母公司在基础设施建设领域的龙头地位和丰富的项目资源、强大的投融资能力、高素质人力资源、遍布全球的业务网络，致力于城市综合开发、围海造地、公路、桥梁、港口、房地产、金融、物流、能源、矿产、原材料、高新技术等领域的投资、建设和运营，取得了良好的经济效益和社会效益。
广州峻森投资有限公司：广州峻森投资有限公司成立于2008年，经查询工商信息显示，该公司大股东为科学城（广州）投资集团有限公司。科学城（广州）投资集团有限公司成立于1984年8月，前身是广州经济技术开发区建设开发总公司，2003年改制为广州开发区建设发展集团有限公司，是广州市政府批准成立广州开发区国资局授权经营的国有独资公司，是广州开发区最早成立的国有企业之一。科学城集团经过30余年的发展壮大，逐步形成以新一代信息产业、建筑业及城市更新、资产及园区投资运营管理服务、环境治理等为主营业务的发展格局。
2
广州市天河区黄村街道天河智谷大观村复建安置房项目
用地位置：位于天河区黄村街道，其中南地块（AT1003091）为大观村原址，西、南均临世界大观地块，北邻航天奇观地块，东临奥体路；北地块（AT1003045）西、北均临大观街，东临航天奇观二期地块，南临现状山体
合作企业：广州高新技术产业集团有限公司
广州高新技术产业集团有限公司：广州高新技术产业集团有限公司成立于1998年01月23日，经营范围包括非居住房地产租赁；物业管理；园林绿化工程施工；停车场服务；对外承包工程；房地产咨询；土地整治服务；土地调查评估服务；房屋拆迁服务；工程管理服务；以自有资金从事投资活动；创业投资（限投资未上市企业）；太阳能热利用产品销售；太阳能热发电产品销售；太阳能发电技术服务；电动汽车充电基础设施运营；机动车充电销售；各类工程建设活动；建设工程设计；建设工程监理。
4、实施方案公告
1
广州市黄埔区云埔街道沧联社区旧村改造项目
项目位置：位于黄埔区云埔街道，北至埔北路，南至广深大道，东至广深高速，西至开创大道
改造范围用地面积：1258600㎡
建新范围用地面积：1140278㎡
现状总建筑面积：201.51万㎡，其中：村民住宅建筑面积107.77万㎡，集体物业建筑面积89.20万㎡，国有物业建筑面积4.07万㎡，历史文保建筑面积0.24万㎡，公建配套建筑面积0.23万㎡
规划计容总建筑面积：366.30万㎡，其中：居住用地（含二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地）计容建筑面积289.32万㎡，公共管理与公共服务用地计容建筑面积17.67万㎡，商业服务业设施用地计容建筑面积45.84万㎡，工业用地计容建筑面积13.01万㎡，道路与交通设施用地计容建筑面积0.06万㎡，公用设施用地计容建筑面积0.38万㎡，绿地与广场用地计容建筑面积0.02万㎡
改造成本：123.15亿元（不含土地出让金）
改造方式：全面改造
改造主体：广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社
建新范围选址示意图
5、控制性详细规划调整
1
广州市番禺区沙头街道大富村城市更新单元（番禺区BC0407、BC0408规划管理单元）
用地位置：位于番禺区西南部沙头街道，北至禺山西路，西临银平路(规划)，东邻北海村，南至市桥水道
用地面积：188700㎡
申请优化内容：
（一）用地布局调整
规划范围总用地面积18.87万㎡，总建筑面积30.53万㎡，其中：
1.BC0408003、BC0408041、BC0408048、BC0408049、BC0408042地块用地性质为二类居住用地，BC0408003地块容积率≤3.58，用地面积为0.90万㎡，建筑面积≤32006㎡；BC0408041地块容积率≤3.58，用地面积为0.88万㎡，建筑面积≤31608㎡；BC0408048地块容积率≤3.52，用地面积为1.61万㎡，建筑面积≤56550㎡；BC0408049地块容积率≤2.90，用地面积为1.40万㎡，建筑面积≤40638㎡；BC0408042地块容积率≤3.38，用地面积为0.79万㎡，建筑面积≤26798㎡。BC0408043地块用地性质为二类居住用地兼容商业用地，容积率≤3.38，用地面积为0.72万㎡，建筑面积≤24351㎡。
2.BC0408046、BC0408025、BC0408050地块用地性质为商业用地兼容商务用地，BC0408046地块容积率≤2.75，用地面积为1.60万㎡，建筑面积≤43825㎡，BC0408025地块容积率≤4.24，用地面积为0.84万㎡，建筑面积≤35838㎡，BC0408050地块容积率≤0.56，用地面积为0.47万㎡，建筑面积≤2600㎡。
3.BC0408044、BC0408014地块用地性质为中小学用地，总用地面积为3.55万㎡，总建筑面积≤18000㎡，改造范围内先行建设24班小学，用地面积为2.20万㎡，建筑面积≤10800m；BC0408045地块用地性质为文物古迹用地，用地面积为0.03万㎡，建筑面积≤254㎡。
4.将BC0408001地块0.17万㎡园地（E3）调整为公园绿地（G1），将BC0408051地块用地性质由商业用地（B1）调整为公园绿地（G1）。
5.调整BC0408023地块、BC0408024地块用地面积及形状。
6.更新单元范围外将BC0404017地块用地性质由公园绿地（G1）调整为水域（E1），将BC0404055地块用地性质由公园绿地（G1）调整为水域（E1），将BC0407065地块0.29万㎡调整为公园绿地（G1）、0.34万㎡调整为水域（E1），将BC0404050地块0.33万㎡公园绿地（G1）调整为水域（E1），将BC0404015地块0.25万㎡公园绿地（G1）调整为水域（E1）。
（二）道路交通调整
为保证道路连续性和贯通性，局部优化解放路、规划纵一路道路线位。调整后，路网整体结构、道路网密度不变。改造范围内新增1处公交首末站和1处社会公共停车场(均与商业用地兼容商务用地合建)。
（三）公共服务设施及市政公用设施调整
根据《广州市城乡规划技术规定》、《广州市城市更新单元设施配建指引》，本次改造范围共配置公服及市政设施2.18万㎡，规划公共设施共37处（包括1处社会停车场、1处公交首末站、1处24班小学、1处居民健身场所、2处垃圾收集站等独立占地设施6处，邮政所、社区居委会、社区服务站、嵌入式社区养老服务机构、快递送达设施、文化室等非独立占地设施31处），较现行控规增加33处。更新单元范围共规划配置63处公共服务及市政公用设施，较现行控规增加33处。
（四）水系调整
改造范围内水域面积减少1.30万㎡，按照水域占补平衡的原则，对莲湖涌水系进行优化调整，改造范围外水域面积增加1.37万㎡。调整后，莲湖涌水域面积净增加约0.07万㎡。
（五）绿地调整
由于水系调整，需要将更新单元范围外0.29万㎡农林用地调整为公园绿地，以实现绿地平衡，调整后绿地增加0.10万㎡。
2
广州市天河区新塘街道凌塘村城中村首开区项目
用地位置：位于天河智慧城核心区范围内，在火炉山南麓
用地面积：111100㎡
申请调整内容：
1.用地布局及指标：
为加速推进凌塘村城中村建设发展，一是沿火炉山南麓布置生活空间，提升人居品质，将供应设施用地、其他商务设施用地兼容商务商业用地、二类居住用地兼容商业金融用地调整为二类居住用地。二是落实教育用地面积保障规划人口的学位需求。调整后，规划调整范围内总建筑面积为226160㎡；
2.道路交通：
控规调整范围内不涉及道路优化调整；
3.公共服务设施：
规划公共服务设施共30处，较现行控规新增17处，总建筑面积为35373㎡，包含36班小学、18班幼儿园、社区居委会等。
6、征收补偿安置方案公示
1
广州市白云区松洲街道螺涌村、松南村、松北村城中村改造项目校园路东侧佳星楼地块
项目位置：位于白云区松洲街道
征收地段范围：松洲街孖涌路69号、71号、73号、75号（首层、二层非住宅），孖涌路45号、47号、49号、51号、53号、55号、57号、59号、61号、63号、65号、67号（住宅）等，以及其他附属设施房屋。如有遗漏，以本项目征收范围红线为准。
地块规划用途：中小学用地、城市道路用地等
补偿安置方式：国有土地上住宅房屋被征收人可以选择货币补偿、房屋产权调换、房票安置、购买存量商品住房安置的其中一种方式。对本次涉及的国有土地上非住宅房屋原则上实行货币补偿。
征收范围示意图
2
广州市白云区松洲街道螺涌村、松南村、松北村城中村改造项目校园路东侧佳丽轩地块
项目位置：位于白云区松洲街道
征收地段范围：松洲街校园路48号、58号（首层非住宅），校园路50号、52号、54号、56号、60号、62号、64号、66号（住宅）等，以及其他附属设施房屋。如有遗漏，以本项目征收范围红线为准。
地块规划用途：中小学用地、城市道路用地等
补偿安置方式：国有土地上住宅房屋被征收人可以选择货币补偿、房屋产权调换、房票安置、购买存量商品住房安置的其中一种方式。对本次涉及的国有土地上非住宅房屋原则上实行货币补偿。
征收范围示意图
3
广州市白云区松洲街道螺涌村、松南村、松北村城中村改造项目校园路东侧穗宝床垫厂及宿舍地块
项目位置：位于白云区松洲街道
征收地段范围：松洲街校园路68号（非住宅），校园路70号、72号、74号、76号（住宅）等，以及其他附属设施房屋。如有遗漏，以本项目征收范围红线为准。
地块规划用途：中小学用地、城市道路用地等
补偿安置方式：国有土地上住宅房屋被征收人可以选择货币补偿、房屋产权调换、房票安置、购买存量商品住房安置的其中一种方式。对本次涉及的国有土地上非住宅房屋原则上实行货币补偿。
征收土地范围图
7、土地征收公告
1
广州市黄埔区南岗街道沙步村旧村改造项目用地
项目位置：位于黄埔区南岗街道
用地面积：873㎡
拟征收土地的位置和范围：东至南岗村，南至广州保税区，西至开发大道，广深公路。实际征收土地范围以最终批准文件为准。
公告期限：2025年2月24日至2025年3月10日
拟征收土地用地界址红线示意图
2
广州市番禺区石碁镇南浦村旧村改造项目
项目位置：位于番禺区石碁镇
用地面积：29590㎡
征收土地的位置和范围：番禺区石碁镇南浦村，北邻老虎岗顶、东临赤岗小学、南接市莲路、西至广澳高速
补偿安置方式：广州市番禺区石碁镇南浦村股份合作经济社依法表决同意，申请将2.9590万㎡的集体建设用地由政府征为国有建设用地，交由广州市番禺区石碁镇南浦村股份合作经济社与增城市碧桂园物业发展有限公司合作改造，并拟采取复建安置、货币补偿等方式进行补偿安置。本次征为国有建设用地的土地用于番禺区南浦村旧村改造项目，按照批复后具备条件已经正式生效的实施方案用途使用，由项目改造主体落实补偿安置工作，政府不予以征地补偿。
被征收土地用地界址红线图
3
广州市黄埔区长岭街道水西（水西片）旧村改造项目
项目位置：位于黄埔区长岭街道
用地面积：62982㎡
征收土地的位置和范围：黄埔区中部，东至萝平路，南至广惠高速西延线，西、北至下岭山
补偿安置方式：广州市黄埔区长岭街水西社区经济联合社、广州市黄埔区长岭街水西社区第一经济合作社、广州市黄埔区长岭街水西社区第六经济合作社已经成员（村民）大会依法表决同意，申请将6.2982万㎡的集体建设用地由政府征为国有建设用地，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设，并拟采取回迁安置、货币补偿等方式对农村集体经济组织成员进行补偿安置。本次征为国有建设用地的土地用于水西（水西片）旧村全面改造项目。
拟征收土地用地界址红线图
4
广州市黄埔区文冲街道文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目
项目位置：位于黄埔区文冲街道
用地面积：49925㎡
征收土地的位置和范围：黄埔临港经济区，紧邻文冲、双岗地铁站，地处广园快速路南侧，临近黄埔东路，东临航海学院，南至港前路，西临万科城市之光，北至广园快速路
补偿安置方式：广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社成员代表会议以及下属第一至第三、第六、第十四至第十六、第十八、第二十一、第二十二股份经济合作社成员大会依法表决同意，申请将4.9925万㎡的集体建设用地由政府征为国有建设用地，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设，并拟采取复建安置等方式进行补偿安置。本次征为国有建设用地的土地用于文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目
拟征收土地用地界址红线图
8、微改造
1
广州市荔湾区陈家祠片区老旧小区微改造项目
项目位置：位于荔湾区陈家祠片区
建设规模和主要内容：包括陈家祠北片老旧小区微改造项目和陈家祠片区景观及基础设施整治项目两部分。
总投资：4950.82万元
资金来源：财政资金
申报单位：广州市荔湾区住房建设和园林局
建设期限：2025.2-2027.12
2
广州市海珠区南石头街道纸北社区老旧小区改造项目
项目位置：位于南石头街纸北社区
用地面积：86600㎡
建设规模和主要内容：改造建筑面积约13.99万㎡。主要建设内容包括建筑物公共部分的外墙、消防、排水、排污等改造，社区公共部分的基础设施、公共活动空间及配套设施等改造。
总投资：6280.10万元
资金来源：海珠区财政资金
申报单位：南石头街
建设期限：2026.1-2026.12
04
市场资讯
1.土地挂牌
本期有16宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本期有6宗土地成交信息。
3.新盘入市
本期有5个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
统计时间：2025年2月24日至2025年3月2日
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
如需了解政策详情，以及更多广州/佛山/深圳等城市更新项目合作机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）
合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。
合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。
免责声明
本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。
本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。