北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
前两天我说“中海理论上不算央企，但因为是央企的下属公司，所以等同于央企”，网友让解释一下？
A：
1、咱们常说的中海其实叫“中海地产”，是隶属于“中海集团”的。或者说中海地产隶属于“中海集团的上市公司”，而上市公司被中海集团所控股。然后中海集团被“中建集团的上市公司”所控股，中建上市公司的母公司则是“中建总公司”，这是央企。
中建总公司的前身是“国家建工总局”，是部委改制而成的。中海集团其实就是“中建总公司的海外工程公司”，简称中海，后来名字也定为中海。所以中海地产自身不是央企，而是央企的下属，可以等同于央企。
2、中海是1979年成立的，和组建“国家建工总局”同一年。也就是说，成立中海的时候，母公司中建还没成立呢（1982年成立）。所以中海当时其实是建工总局派驻香港的机构，以承揽工程为主要业务的，目标是赚取外汇。
3、据说当时中海的团队只有28个人，带了100万港币（约等于30多万人民币），就这几个人七八条枪的就到了香港。
当然，到香港也是有盟友的，那就是“华润”，中国最早的央企，真正的央企。华润在1979年的时候已经在香港开发房地产了，是跟李嘉诚合作的。所以中海到香港之后，背靠国企背景+当地盟友，很快的开展了业务，拿下了施工牌照，得到了大量的工程项目。
4、刚成立的中海还规模很小，跟国内的各局根本无法相比，只能算是小弟弟。但中海发展的很快，据说是“中英联合声明”刚刚公布（1984年底），中海就于1985年开始了独立开发楼盘。
由于他们是几大开发商的施工方，所以让香港人感觉更专业，质量更好，而且没有中间商赚差价，所以楼盘很受追捧。
再之后是中海地产成立了，也就是开发业务与中海集团这母公司分离，也就是现在咱们买房人所认知的“中海”了。
5、再之后是到了1997年，中海犯了一个错误，或者说是失误。因为就在香港回归的第二天，1997年7月2日，索罗斯率领众多欧美财阀就攻击泰国金融市场，亚洲金融风暴爆发了。
但当时因为还没有攻击香港，所以都没太重视。于是中海在10月份，拿下了特区政府成立后第一次拍卖的土地，这是件很有意义的事情，但价格也自然很高。但没想到的是，就在几天以后，香港也爆发了金融危机，股市+汇市+楼市都暴跌，中海陷入了危机之中。
之后中海和母公司中建据说是发生了一些事情，但具体的我也不太清楚，不多聊了吧。
6、反正中海在东亚金融危机中损失很大，按领导的说法是终于认识了什么是资本主义，十多年的积累一夜归零了，不得不重新创业。
于是从1998年开始，中海转为了以内地房地产市场为主。主要原因是香港市场极度低迷，太困难了。而内地呢，虽然也很困难，但1998年福利分房停止了，改为了住宅货币化，那房地产就成为了新兴的支柱产业。作为在香港已经非常有经验的中海，自然要来发展业务了。
当然，在这之前的中海也已经在内地有项目了，比如北京的“中海雅园”就是1995年左右启动的，是中海在京的第一个项目。之后是紫竹院的中海紫金苑，第三个就是金融街大名鼎鼎的中海凯旋了，当年才卖1万多块钱，虽然也很贵，但在今天看来真便宜。
7、简单就是这情况，至于中海和中建的其他关系就没必要了解了，我知道的也不多，毕竟我没在中海工作过，只是业务上曾有接触而已。
中海是个很牛叉的企业，甚至是房企的引领者之一。都知道内地房企有好几个派系吧？或者说是门派。比如最早的利达行派系，**系，**系，万科系等等。但实际上中海也是很重要的一派，甚至是地产界的黄埔军校，万科早期有很多经理人就是从中海过来的，当年叫“海盗计划”。
中海虽然换了帅，但一直很稳，利润率负债率都是业内的标杆。因此虽然这几年不少房企暴雷，但中海没听说有什么风险，毕竟是央企，是有稳定市场的责任的，也就制定了很严格的财务标准。
仅供参考。
二
Q:
请问，我们十年前买了朱辛庄领秀慧谷的房子，现在孩子在西城新街口上小学，我们也在附近租房住。目前正考虑把郊区的房子卖了，换到西城这边，房子总预算700万左右（首付+贷款）。
关于房子的选择，有两个方向的想法，还请章哥指点一下：一种是在新街口买，这样家里老人可以继续像现在这样步行接送孩子。另一种是在地铁四号线或六号线沿线买（距离地铁站步行500米左右），这样5站以内就可以送孩子上学。章哥觉得这两种思路哪种更加可行呢，有无推荐的片区（不用考虑学区）？
A：
1、哪种思路更好？这没标准吧，只能看自己的喜好了，或者说是主要需求。我一般只能从保值角度说两句而已。
2、不过常规来讲，如果是孩子上学为主，那离学校越近越好。这跟保值什么的无关，只是过来人的经验。
小学低年级对于接送无所谓，但高年级或中学之后，孩子的学习压力会越来越大，此时能让孩子每天多睡会儿才是大多数家长的追求呢，要不然谁看着孩子受罪都会心疼的。现在的孩子太累了，想考出好成绩，初二之后能保持夜间6小时睡眠就不错了。
3、地铁四号或六号线，意思是买在丰台或石景山吗？这只能说从经济角度是划算的，一是没学区溢价，居住的性价比高，过了明年高峰期拐点也没有保值风险。
二是如果将来换租的话，肯定能占学区房的便宜，即便是溢价降低也多少占点儿，就跟现在的换租差不多。不过如果是将来换租，那换房的意义就不大了，所以还是看自家的喜好吧。
4、既然孩子已经上学就肯定不考虑学区了。就三个目的，一是孩子教育，二是房子保值，三是居住体验，看自家更重视哪方面吧，我只是列出情况，怎么都是相对取舍。
仅供参考。
三
Q:
北京的业主竟然在“偷偷的降价卖房”，网友问我是不是真的？因为他的儿子在北京想买房，但一直说房价很贵，看了好久了也没合适的。但他突然间看到这帖子了，一下子兴奋的不行，觉得找到了买便宜房的门路。但又感觉不像是真的，所以来问我。
A：
1、我看也不是真的。因为这帖子写的是“大兴”的7万多的小区，而大兴整体均价才3万多。均价7万多的小区全大兴也没几个，基本就是西红门、高米店和瀛海旧宫等板块，都是高档小区。虽然亦庄也属于大兴，也有7万多的，但都会说亦庄，不会说大兴的。
如果说是这业主真的想卖4万多，那中介确实不会给挂网上。不是说不让，而是没必要，这价格私下找投资客就能成交，有上网的时间都谈成了，何必麻烦的挂网上呢？但现实中没这么傻的业主，除非是房子有硬伤，挂网上也不好卖的，所以才自己使劲。
2、这帖子说的太邪乎了，还“会被中介打死”？中介最欢迎的是愿意低价卖房的了，不仅成交快，而且私下里还有可能吃差价呢，一套房就赚出几年的收入，凭什么还要把人家打死啊？
打个比方，换做你是中间商，遇到愿意低价提供货源的，你会拒绝和打人家吗？比如媒婆儿就属于婚介，遇到不要彩礼的美女会揍人家一顿吗？猎头职介遇到要价低的高管，会把人家轰出去吗？银行遇到愿意存钱却不要利息的，会把钱扔出去吗？
3、中介是不在乎价格高低的，他们只重视成交量，只要成交就能拿佣金。这就跟商场导购似的，会嫌自家的商品太便宜吗？不会的，只会跟老板说定价太高不好卖，天天降价促销才好呢，这才能多赚提成。
房子中介也一样，房价高低对他们来说无所谓的，就算业主赔钱了跟他们有什么关系？巴不得你降价呢，越便宜越好。所谓中介，不就是找到性价比高的货源+撮合成交吗？没听说过嫌价格便宜的，除非是疯了。
4、总之我在北京没见过这种事儿，在大兴更是不会发生。要不就让您儿子去看看吧，大兴单价7万多的小区不多，一天就能逛完了。如果真有4万+没硬伤的就赶紧买，否则就甭搭理这帖子了。
仅供参考。
四
Q:
请问，坐标北京，男女双方分别在丰台丽泽和西城金融街工作，打算各卖一套，共同置换买婚房作为第一居所。北京西三环内到西五环（内/外）之间，海淀区、西城区、石景山区、丰台区都可以。
预算1200万，有双卫的次新房或者新房，不要求学区，要求房子保值，客厅面宽比较宽、有横厅的新一代住宅（最好有，但不是必须，保值属性更优先）。早上上班打车到金融街不超过40分钟，地铁到丽泽不超过一小时，请问有什么推荐的小区？
A：
1、婚房，那这外人不合适建议，最典型的自住用房了，只能看自己的喜好。而且我一般只能从保值说几句，找房和自住方面帮不上忙，新房更是没接触，只能找卖房的渠道商们。
2、不过既然是“不要求学区”，那为什么要考虑西城海淀啊？都是学区房，全都有学区溢价，今年是入学高峰的最后一年，溢价率没降多少。有溢价就意味着居住的性价比降低，同时也有高分期之后的保值风险。当然西城海淀也有溢价率低+保值好的，但总价就高多了，至少1500万起步，甚至更高。
所以还是以石景山丰台为主吧，但这总价偏高，选房时避开“错配”的小区。或者看海淀那几个溢价低的学区，学院路以东的几个和永定路等地，看房的时候让中介算算租售比和溢价。
3、其他我没什么建议，面宽横厅这些具体要求的找中介吧，我实在不熟。岁数越大越不爱出门，对交通也不熟。
仅供参考。
五
Q:
想咨询个问题，目前孩子2岁。由于孩子妈有政保，可以不看学区，但需要西城户口学籍。所以想在孩子上小学之前把户口迁到西城，准备卖一套百子湾的房，大概能卖300万，然后再贷150万，总价450左右，在西城买一个两居。
买完也会自住，应该买在哪里更好一些，媳妇在长椿街附近上班，大概率孩子以后小学也在这周边。现在有点不知道该往哪个方向选择。
A：
1、现在买学区房但不限学区，那就看哪套房源的溢价低呗。毕竟今年是高峰期的最后一年，平均溢价降了点儿但也不太多。明年拐点之后如果没有鼓励政策，溢价部分有可能继续受影响。
所以提前考虑溢价部分吧，高了点话不仅居住的性价比低，保值的风险也大点儿。这跟学区有关，但具体房源的关系更大，一房一议。
2、不过450万要买两居，那一般就是50平左右，单价在8/9万的。那就是南城几个学区了，广内广外陶白大椿天，反正也不看学区，这就让当地中介给找房呗。同时算溢价率，越低的话性价比越高。
3、简单说这就是算账，用总价除以预估租金，同等房源中数值越低的就说明性价比越高。但要把是否有硬伤考察好啊，而且必须是“同等房源”，别用商品房、公寓和老公房比较。
仅供参考。
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