2月5日晚间，乙巳蛇年春节复工首日，房地产行业传来一声惊雷，楼市掀起大风暴。万科重磅发文：10余名来自深圳国资系统的高管全面入驻集团核心岗位，董事会主席郁亮卸任，由深圳地铁集团董事长辛杰接棒。
至此，万科新的权力分配图谱，逐渐清晰化。
这一变动标志着万科从市场化主导下的“职业经理人架构”彻底转向“国资深度管理”的模式，也折射出中国房地产行业在债务危机与市场转型压力下的历史性转折。
万科曾是中国房地产行业的标杆企业，在品牌影响力、稳健的财务状况、管理创新以及多元化发展等方面均处于行业领先地位。
曾经，房地产行业有句耳熟能详的赞美句子“万科的标准化、碧桂园的执行力，还有平安的钱”。标准化讲的是产品，执行力讲的是管理，而钱讲的是资源。
由于近年来房地产行业普遍存在资产负债率过高、融资方式单一、短期债务占比过高等问题,这些问题也是导致众多房地产企业破产的主要原因,而更根本的原因则是在于房地产资本结构的不合理。
如今，历经重重危机，物是人非，万科在低迷的楼市环境中备受困扰。1月27日发布的公告显示，万科预计2024年录得亏损高达450亿元(单位人民币，下同)，而上年同期盈利121.6亿元。
对于2024年出现亏损的原因，万科解释有四大原因：1)房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。（二）新增计提了信用减值和存货跌价准备。（三）部分非主业财务投资出现亏损。（四）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
在销售端，万科的销售面积同比仍未转正，实现合同销售面积1810.7万平方米，同比下降约26.6%；合同销售金额2460.2亿元，同比下降约34.6%。在2024年，公司实现销售面积位居全行业第一，交付房屋超过18万套。
万科的流动性问题依然是新管理层亟待解决的难题。
截至2024年9月末，万科的有息负债合计高达3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，而公司持有的货币资金约797.5亿元，存在一定的资金缺口。因此，万科可能需要通过资产处置、再融资等方式来缓解偿债压力。
据中国房地产报报道，万科的国资化并非简单回归计划经济，而是探索“市场化运营+国资信用”的混合模式，以风险化解、结构优化和国资主导为特征的新周期的开启。
这一事件也预示房地产行业未来的发展趋势，一是国资主导化，地方国企、城投平台通过入股、托管等方式介入民营房企，以防止系统性风险扩散；二是业务聚焦化，房企收缩多元化业务，聚焦核心城市优质住宅项目，如万科明确“回归住宅主业”；三是融资分化，国资背景的企业更易获得低成本融资，而中小房企可能加速出清。
小编查询相关资料了解到，由于一系列宏观调控、行业特性的变化、行业同质化等因素的共同作用下,我国房地产行业已经进入由增量向存量降速发展的阶段。
重资产运营模式难以适应当前发展,如城市化速度放缓,出生人口数量大幅下降导致库存积压严重;土地价格上升,房企的盈利不像前几年一样暴利,国家、银行的各项新政策导致融资压力增大等。
因此,如何立足于自身优势,开辟新的运营模式和盈利途径,适应房地产发展新模式的需要，满足经济高质量发展，也是当下万科为代表的房地产企业需要认真思索的问题。
结语
南宋词人辛弃疾曾在国破山河之际在《贺新郎》一词中，发出“道男儿，到死心如铁。看试手，补天裂”的豪言壮志。在时代周期面前，个人力量何其渺小。刚过不惑之年的万科，是一个时代的落幕，也是行业转型路上的深刻教训。
江山代有人才出，各领风骚数百年。万科的经历让我们思考：在时代大周期律的浪潮下，企业该如何精准把握方向？是紧跟自上而下的顶层设计政策，还是坚持自下而上的市场经济探索？未来的房地产行业，又将何去何从？以前“只控不管”的深圳地铁又该如何带领万科破解难题呢？
好在，乙巳蛇年翻开新篇章的新万科，迈着坚定的步伐，准备向市场和行业交出一份别样答卷。告别即是开始，让我们一起祝福旧万科的中途离场，期待新万科的崭新启航。
文章相关素材综合整理自中国房地产报、财华网、Wind万得等