春节临近，为了让广大买房人能够度过一个平安祥和的春节，小编化身二手房专项检查组，深入考察实地分析，把影响二手房价回暖的“关键点”一一点出来。
自2021年下半年以来，南京楼市就踏上了漫长的“降价”之路， 呈现出“新房、二手房齐头并进的降价格局，突破历史纪录的降价潮，让很多小区二手房形成腰斩之势。
随着开发商拿地越加小心，南京的新房是越卖越少，再加上低密度四代住宅的横空出世，房价很快就止跌回升了。
二手房却不一样，虽然2024年南京成交了10万套左右的二手房，但二手房价想要整体回暖，还是有几大“重点”需要解决。
一、二手房现状，关键在于摸清挂牌量。
根据南京网上房地产数据显示，南京当前在售二手房为145843套，其中约14万套是中介挂牌的，余下5000多套是个人挂牌。
14万套的二手房挂牌量，多还是少呢？
以2024年12月的南京二手房的销量算，14万套二手房的去化周期约为14个月，这个去化周期已经低于2022年同期的水平了，可以说相对的健康数据。
同时南京二手房挂牌量已经连续11个月回落了，二手房成交也稳中向好，已经连续两个月二手房成交大涨，甚至12月成交量坐上了2024年二手房的销冠宝座。
这么一看，南京二手房挂牌量只要继续走低，2025年很大可能会出现房源紧张的局面。
二、限售，何时能全面解除？
南京楼市的限售政策始于2017年，此时南京要求“取得不动产权证书满3年”方可办理交易登记手续。
随后，这一政策维持了5年。
2022年南京突然微调了限售政策，把新房的限售年限从“取得不动产权证书满3年后”改为“自合同备案之日起满三年后”，二手房限售还是维持老样子。
2024年11月26日，南京又松绑了限售政策。
只要满足以下两个条件之一，二手房限售就可解绑了：
1、买房人购买新建商品房后，名下处于限售期的二手房可上市交易；
2、二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下处于限售期的二手房也可上市交易。
要不要全面解除限售呢？
很多人说，全面解除限售不好。短期来看，全面解除限售肯定会导致二手房挂牌量的急剧增长，南京二手房的格局又会重新变成买方市场。
但从长期来看，一旦解除限售，也就意味着房子随时可以买卖，对于房产交易肯定有刺激作用，懂得都懂。
三、优化政策，降低二手房交易成本。
这几年，南京出台了不少新政，在简化二手房交易手续的同时，也降低了二手房交易成本。
例如带押过户， 在房子没有解除抵押的状态下就可以办理过户手续。
去年南京又推出了存量房“以旧换新”活动，对于希望改善商品房的买房人来说 ，既简化了换房流程，又降低了换房成本。
卖房人也不必再为卖房烦恼，中间省了中介费，轻松实现改善居住的梦想。
但是2024年底，南京存量房“以旧换新”活动已经宣告结束，不知道2025年这项利民政策会不会延续。
税费方面， 2023年8月，国家财务局发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。
具体内容是，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。而且“退个税”政策，已经延续至2025年12月31日。
除了“退个税”，最近在契税方面也出了新规。
个人购买住房契税优惠政策的住房面积标准由原来的90平方米提高到140平方米，即对个人购买家庭唯一或第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积140平方米以上的家庭唯一住房减按1.5%缴纳契税，家庭第二套住房减按2%缴纳契税。
楼市的利好政策不能停，在楼市没有“痊愈”之前，药不能停！