大家好，我是苏北哥！元旦以后的文章，北哥主张探讨一些关于2025年楼市的新鲜话题……
比如上周六文章探讨了以旧换新、购房补贴等ZC在2025年的南京楼市继续和扩大执行的可能性；昨天文章，又尝试性的探讨了2025年南京房价的走势，今天北哥想谈一谈利率！
01.
2025，房贷利率到底何去何从？如果要降，大概底线在哪？
比起房价和其他的房地产ZC，其实利率对于2025年的楼市来说，更加敏感！用它冠以今年楼市的头部关键词，真正是恰如其分！
为何如此？实在没办法，气氛已经烘托到这儿了，似乎2025年利率大降已经是板上钉钉的事情。这股降利率的气氛是如何烘托到如今这个地步的？主要是两个方面，一个是过往实际调降利率的动作；另一个来自ZC层面对于后续调降利率的预期。
实际动作方面，2024年对于国内利率调降的力度太猛，可谓是史无前例。全年LPR调降幅度达到60BP，从2024年2月份4.2%的LPR数据，一路调整到2024年10月份3.6%的LPR数据，新发房贷方面，去年下半年各地接连放开房贷利率下限，采用个人与贷款银行拟定利率的弹性协商模式，一时间全国超低利率频现，苏州的首套2.8%；广州的2.85%；成都的2.75%……频频出现。
公积金利率的调整也是史无前例的，经过去年517YH调整，5年期首套公积金利率降至2.85%，二套公积金利率降至3.323%
存量房贷利率的调整同样史无前例，924会议发出信号，10月25-31日调整完成，国内首套二套存量房贷利率统一被调整到LPR-30BP，且由于LPR的定价周期被调整为3个月、6个月和1年，不少业主的存量房贷瞬间调降至3.3%。
所以站在惯性思维的角度，2024年的利率调降力度已经如此之大，2025年如果要继续救市的话，降息动作会不会比去年更加猛烈？
再来看ZC信号方面！国内多次重磅会议透露降息降准信号！
首先是去年926的ZYZHJ会议，在首次提出房地产止跌回稳要求的同时，也公开指出要有力度的降息！
去年10月17日的五大ZY部门围绕房地产健康平稳发展的新闻发布会上，提出的“四个取消、四个降低、两个增加”纲领目标，其中四个降低中提到的将再降低公积金贷款利率的预期。
去年12月9日的ZY经济工作会议，明确提到接下来要适度降准降息。
12月底，YH行长潘功胜更是公开表示2025年将会有“强化利率ZC执行和传导”动作，GM也给出标题：2025年大降息要开始了！
很明显，一切的ZC信号都在明确指出，2025年将是“历史性大降息”的年份，从字面意思理解，似乎调降力度将大大超过2024年。这不禁让人遐想，到底今年房贷利率的调降幅度到底能达到多少？底线在哪？
在解答这个问题之前，我们先来看一条国内金融圈的重磅消息，可能能给我们一些参照。
随着2025年1月1日的到来，LPR迎来了调整后的首个“重新定价日”！国内大批存量房贷还款人分享降息红利，据说有人存量商贷利率目前已经低至2字头。
据说，1月1日重新定价日后，苏州一位业主，房贷利率瞬间从2.9%降至2.65%，该业主为24年9月购入苏州二手房，贷款银行为中信银行！
南京也有同样情况发生，南京有业主声称，1月1日之后，自己的商业房贷利率已经降到了2.75%。
这无疑给“不受LPR控制”公积金利率带来了不小的压力！2.85%的首套公积金利率“低成本优势”荡然无存，进一步下调，似乎已经是迫在眉睫！此前国内已经有金融专家预测了下一步公积金利率的调降幅度。
去年12月初，上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛认为步入2025年，公积金利率应该进行一轮“补跌”，补跌幅度甚至应该达到80BP，以此求得与商业房贷利率之间的动态平衡！
他表示，相较于5年期LPR的连续调降，住房公积金贷款利率的下调已经明显偏慢，需要补降。例如2019年8月LPR报价机制改革以来，5年期LPR累计下调10次，累计下调幅度达到125BP，而5年以上个人住房公积金贷款利率同期仅下调2次，累计下调幅度只有44BP，所以公积金利率必须补跌80BP。
那么商业房贷利率呢？2025年的调降幅度将是多少？这个其实外媒此前也有风声流出，去年12月初，外媒澎博社曾曝出新闻透露，2025年我们国内的ZC利率调降幅度预计在40个基点，为近10年以来最大降息幅度。
ZC利率调降幅度40个基点是什么概念呢？可以和2024年的ZC利率下调幅度做一个参照，2024年下调幅度是25个基点，具体包含了YH7天逆回购开市场7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从1.70%调整为1.50%，还包含金融机构存款准备金率0.5个百分点，然而这25个基点的调降，已经是近4年以来的最大降息幅度了。
然而根据相关人士预测，果真2025年YH降息幅度达到40BP，那么明年LPR调降幅度甚至能达到40-50BP左右。以现在的5年期LPR3.6%计算，如果降低40-50BP，那么届时的LPR数值可能只有3.1-3.2%左右。
02.
2025降息，不只为降低购房成本、吸引购买力！最终是为了达到“这一种平衡”！
不过提到降息，经历了2024年的国内买房人，很多人认为对此举“并不感冒”！甚至有些人认为“利率降得越狠，反而越不买房”，洞悉其背后的心理，无非是两个方面，第一，认为降利率还不如直接降房价来的实在，降再多的利率和高昂的房价比起来，其实也只是杯水车薪；第二，买涨不买跌！房价如此，利率同样如此，今年利率能降60bp，明年就能降100bp，后年就能降120bp，等得越久就越能享受到低利率“红利”，典型的“等等党心理”。
然而，从2024年开始，为什么要一再降息？就真的只是为了减少购房群体的“置业成本”，以这种方式吸引和规劝“购买力”进场这么简单吗？这背后还有没有什么别的价值逻辑？
一位国内财经博主一语惊醒梦中人！北哥日前阅读了这样一篇财经博文，博主点明，不应该将国内房贷降息行为割裂的看，而应该将房贷利率、存款利率和房地产价值三者看做一个有机的整体，眼下的降息就是要和不断下行的房地产市场之间，形成某种价值平衡。
上文回顾了很多去年的房贷利率调降事件，但是不要忘了，过去两年以来，国内存款利率也在狂降，截止目前国内六大行3年期大额存单利率已经统一降到了1.9%，相比10年前4点+的存款利率，当年200万存银行，月利息能达到8000多，完全可以覆盖生活成本，如今只剩2000多，投资性收益可谓“膝斩”。
这位博主还清晰的指出，即便只有如此微薄的投资回报，仍然有大批资金被存进银行或者购买各类固收类理财。根据博文观点，近期10年期国债收益率已经跌至1.6，创20年来新低，但仍有大量资金在排队购买。而国债收益率几乎是国内所有无风险收益的锚。如今已降至1.6，但人们还在争抢购买，说明大部分认为未来市场整体收益还将继续下降。
银行的大额存单利率会降，活期存款利率也会继续下降，目前保守估计很快会跌破0.1，银行理财也很快会低至2字头。
银行存款类、理财类收益率统一下降，除了被理解为是协同贷款利率下调的同步行为，保证银行净息差的的常规操作，更重要的一点是引导社会资金的流向！虽然降低存款利率，无法让人们把钱从银行取出来，直接刺激消费，但却可以让人们重新审视“存款收益”与“投资买房”，这两种投资渠道的收益比。
也就是说，随着“银行存款收益率”低于“所在城市的房产租售比”的时候，社会的主流资金将会重新选择“投资买房”。目前10年期国债收益已经降至1.6了，那么今年银行大额存款利率上限可能也会降到这个水平，如果是这样，存款收益将大大低于房产租售比。
尽管楼市下行，国内很多头部城市的租售比并不算低，比如深圳、上海、厦门、宁波、合肥等等，南京房产的平均租售比虽然只有1.44，但是很多地段优越、品质上乘的房产，租售比做到2还是很轻松的。
比如排在南京二手房销冠榜的月牙湖紫杨佳园，85㎡2房的成交总价在150万左右；而这种房源月租金在2500-2700元/月。租售比可以做到1.98-2.16。
排在全市第二位的新街口王府园小区，72㎡3房的成交总价在217万左右，而这种房源的月租金高达4800元/月。租售比可做到2.65
江宁百家湖的万科金域蓝湾，89㎡3房的成交总价在211万左右，这种房源的月租金高达3840元/月。租售比可达到1.98。
当存款收益率逐步降低至房屋租金收益率以下，买房将会重新成为社会资金的投资新宠，这样也有利于提高房产的流通率，尤其是在“大部分城市有条件放开限售”的ZC大背景下。（必须要将房产重新培育为社会资金的主要投资渠道）
与此同时重中之重来了！
房贷利率的调降幅度也将与房屋租金收益率相匹配！这也是为什么今年房贷利率还将调降，且最终调降至多少的关键所在。
如果未来国内主流城市的房产租售比能达到2-2.5，那么未来房贷利率的调降底线也将是在这个水平，也就是说未来的房租收益就可以覆盖每个月的房贷成本，让大部分人实现“零成本买房”！
计算一下，如果今年房贷利率真的降至2.5%，那么以目前执行的首套利率计算公式LPR-60BP，大概LPR数值就是3.1%左右，距离现行的3.6%的5年期LPR，差距在50BP左右，这个数值基本就是外媒澎博社预测的今年的降息幅度。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。