文/乐居财经 林振兴
在昌平，北京城建迎来了两大喜事。
前脚，土城新村安置房项目在去年底举办了奠基仪式；后脚，国誉燕园二期于1月6日公示了项目设计方案。
从去年7月拿地到出图，耗时六个月，北京城建仍旧保持它慢悠悠的速度。
眼下，国誉燕园二期终于揭开神秘面纱，容积率2.4，绿化率30%。这两项数据相比于一期的容积率1.8、绿化率40%，要逊色不少。
地块资质不如邻居的情况下，二期在项目设计上不仅没啥记忆点，甚至有一些设计让外界直呼看不懂。
国誉燕园二期项目规划1418户，建设21栋7-11层住宅楼，由南至北三排式整齐排列。
北部一排1-7#栋楼均为11层洋房；中部最西边的15#楼为10层，退层9层、8层；9-11#均为11层；12-14#为11层，退10层；南部一排，16#为11层，17#11层-10层，18为9层，19#为9层-8层，20-21#为8层-7层。
21栋洋房由一条街坊路分为东西两区，西区9栋，东区12栋。街坊路两边有非机动停车位和出租车汽车站，街坊路南端连接土城北街，设有地库和人行出入口。
挨着街坊路的5#、6#、12#、13#、18#、19#的边户，会受到噪音干扰，选房时应避之。
在11#和16#、17#之间，有一块空地。按理说，做景观花园或者儿童设施都不错，但城建却弄了一个绿化地上停车场，可以停26辆车，这样也使得小区没有完全做到人车分流。
除了地面停车场，地下车库也很另类，包含了小型商服（便利店）、菜市场和其他商业。而整个住宅地块的机动车停车位为1877辆，非机动车停车位为2937辆。
那么大的项目，竟然缺少景观花园和儿童配套，仅12#和13#北侧的空地，被设置为室外运动场地，含半场篮球场。
东南角为一栋4层高的L形社区会客厅，向内为下沉庭院和25#配套楼。
25#配套楼为3层，设置了托老所、老年活动场地、社区助残服务中心。此外，1#和9#之间还有一个配套楼（22#），它配建了物业服务用房、社区管理服务用房、社区文化设施、社区卫生服务站、公共厕所等。
产品设计上，规划有南北双向阳台、设备平台及飘窗等，赠送面积非常大。
以11#楼为例，总高11层，3个单元，一梯两户。西侧端户南向阳台，飘窗接西边弧型转角阳台，北面还有两个设备平台；东侧端户没有侧边阳台。中间户南向阳台 飘窗，北向阳台 两个设备平台。
时间回溯至2024年7月，城建发展全资子公司北京城建兴荣房地产开发有限公司（简称“城建兴荣”）以19.86亿元竞得北京昌平土城新村改造项目CP00-0602-0002、0003地块R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地。
该项目位于昌平区马池口镇土城村，用地范围东至回迁房地块，西起北沙河，南至土城北街，北至北六环南侧。总用地面积6.63万平方米，总建筑面积23.8万平方米，地上建筑面积15.55万平方米，地下建筑面积8.25万平方米。
其中，CP00-0602-0002地块为R2二类居住用地，用地面积6.33万平方米，地上建筑规模约15.19万平方米，容积率2.4，绿地率30%，建筑高度60米。
CP00-0602-0003地块为A8社区综合服务设施用地，用地规模3000平方米，地上建筑规模3600平方米，容积率1.2，绿地率30%，建筑高度18米。
该地块将成为北京城建·国誉燕园二期，住宅部分的楼面价约为1.31万元/㎡，期房销售指导价为3.9万元/㎡，利润缝差足够。
城建兴荣成立于2022年，注册资本5000万元，法人兼董事长为李兆彦 （北京城建嘉业公司董事长），经理为李延国。它也是国誉燕园一期的项目公司。
国誉燕园一期位于城建土城新村项目东南侧。2022年5月，城建发展以底价约22.6亿元拿下昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目A-07地块，楼面价1.3万/㎡，打造一期项目。
然而在2024年6月9日 ，国誉燕园一期建设中突发高坠事故，两名安装工人死亡。
“6·9”安全事故调查报告显示，该项目总包单位为北京城建七建设工程有限公司，专业分包单位为北京城建汇友安装工程有限公司（简称“城建汇友”），监理单位为北京双圆工程咨询监理有限公司。
城建汇友的大股东是罗凯暄，持股92.5%，它也是城建发展的关联公司，二者背后股东都为北京城建集团。
最终调查组认定，本起事故是一起因未严格落实专项施工方案、安全管理人员未到岗履职、作业人员违规作业而造成的生产安全责任事故，并对责任单位和人员提出了处理建议。去年9月，城建汇友收到三张行政罚单，罚款共计75万元。
国誉燕园一期的销售指导价为3.9万/㎡，规划1788户，2022年11月取证。截至目前，网签1041套，均价33096.21元/㎡，成交额32.87亿元。
对于很多北大老师来说，国誉燕园一期这个项目并不陌生，它针对教职工有团购优惠，且据说占了小区唯一景观道旁最好的位置。
但在未名bbs上，不少人认为这团购价格也没比对外销售便宜多少，属于是拉教职工去库存。
国誉燕园一期在三年前地产行情还不错的时候面世，但去化仍不到六成。如今，地产行业下行，北京城建又要在隔壁推出一个新盘。
一期从销售指导价3.9万/平降到成交均价了3.3万/平，二期在定价上还能坚挺吗？
在业内人士看来，如果当成邻居国誉燕园二期的话，定价只能高或平，而且要提升精装标准。国誉燕园一期很多业主开始不淡定了。
二期项目设计公司为北京城建设计发展集团股份有限公司与汇张思建筑设计事务所(上海)股份有限公司联合体，中标报价1200.2159万元。一期的设计公司只有北京市住宅建筑设计研究院有限公司，中标报价1256.496万元。
北京城建昌平这两个项目最大的问题就是周边没有地铁，需要公交换乘；开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。整体出行方面对通勤族不友好。各项生活配套也比较缺，属于养成系区域。
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