在稳市场、去库存大背景下，2024年南通供地规模、卖地收入均创近五年新低。
据「新知南通研究院」不完全统计，2024年南通大市共计挂牌133宗涉宅地块，其中128宗成功出让，共计出让土地面积约574万㎡，卖地总收入约615亿元。
较2023年同期相比，2024年成交地块数量减少了27宗，土地面积减少约211万㎡，卖地总收入减少约81亿元。
与2020年高点相比，2024年卖地收入更是大幅“缩水”超500亿元。同时，2024年也是近五年土地出让面积首次跌破600万㎡。
就拿地企业来看，2024年成功出让的128宗地块中，有122宗出现了本地国资的身影，且均为底价成交，“国资托底”依旧是南通土拍市场的主旋律。
尽管整体市场低迷，但地价却有所上涨。根据统计，2024年南通土地成交均价约10715元/㎡，较2023年上涨约1849元/㎡，这一上涨趋势与各地区核心板块容积率的进一步下调密切相关。
此外，2024年南通大市共诞生了17宗“万元地”，较2023年增加了4宗，楼面价最高达到了17786元/㎡。南通濠河板块、中创区、海门府南、启东蝶湖板块等多个核心区域的多宗“压箱底”地块成功出让，2025年南通豪宅市场供应井喷。
No.1
南通市区、如皋卖地收入“破百亿”
具体各地区来看，2024年卖地收入最高的依旧是南通市区，约151亿元；紧随其后的是如皋，约101亿元。值得一提的是，2023年卖地收入的“冠亚军”也是南通市区和如皋。
南通市区土地单价高，土地出让量亦不低，卖地收入高是情理之中。如皋之所以能连续两年“破百亿”，主要因为其土地出让量显著高于其他地区。
根据统计，2023-2024年如皋共计出让了59宗、约257万㎡涉宅地块，揽金约237亿元，数量、面积均为第一，金额仅次于南通市区，是名副其实的“卖地大户”。
2024年卖地收入最低的是通州湾板块，仅出让了2宗、约14万㎡涉宅地块，揽金约5亿元，较2023年减少约56亿元，跌幅高达约92%，这或与通州湾前几年“出让地块较多、入市地块较少”有一定关系。
从下图还可以看到，虽然2024年南通大市卖地总收入创新低，但通州、海安、如东三个地区却呈上涨走势，尤其是2023年卖地收入垫底的如东，2024年成功揽金约53亿元，涨幅高达约121%。
No.2
本地国资参与拿地占比高达95%
2024年南通土地市场仅有两家全国性房企露面——招商联合炜赋、科创产发落子中创区，绿地联合启东君瑞实业落子海永镇。
另有5宗为本土民企单独摘牌，热度较高的是北大街R24006地块，由南通华宇地产拿下。此外，海安元华置业先后拿下海门2宗地块，表现抢眼。
还有18宗为国资与民企联合拿地，其中拿地数量最多的是鑫缘茧丝绸集团股份有限公司，联合海安市城建开发投资集团摘牌8宗地块；其次是江苏国峰建设有限公司，联合海安保障性住房投资建设有限公司摘牌3宗地块。
剩下的103宗则是由本地国资单独摘牌，盛和、炜赋、星湖、致豪等我们熟知的国企品牌均有拿地记录，具体各地区国资拿地情况我们后续再逐个分析。
总结而言，2024年成功出让的128宗地块中，有122宗为本地国资参与拿地，占比高达约95%，南通土拍市场的主力军依旧是国资。
No.3
低容积率、高楼面价地块持续增加
2024年南通一共诞生了17宗“万元地”，比2023年增加了4宗，具体包括南通市区8宗、启东4宗、海门2宗、如皋2宗、通州1宗。
楼面价TOP5都位于南通市区，最高的是老城区濠河畔R24007地块，高达约17786元/㎡；紧随其后的是中创区紫琅湖畔两宗地块，楼面价都超1.6万/㎡。
我们还统计了各地区近两年最高楼面价的涨跌情况，发现只有南通市区和通州湾有所下跌，其他地区均有所上涨，尤其如皋涨幅高达85%，这与核心位置地块容积率进一步下调密切相关。
以如皋为例，2023年城区地块容积率多数都在2.0以上，2024年基本都降到了2.0以下，最低甚至降到1.2。
海安同样如此，2023年城区地块容积率主要集中在1.8-2.0之间，2024年则集中在1.2-1.8之间，最低也降到了1.2。
根据统计，2024年南通大市成功出让的128宗地块中，有55宗容积率≤1.5，占比约43%，而这一比值在2023年仅为8%。容积率的下调带来了楼面价的上涨，也意味着南通新房市场将进一步向“改善化”方向发展。
不仅是“改善化”，2024年南通土地供应愈发“豪宅化”。上述55宗容积率≤1.5的地块中，有23宗容积率≤1.2，这些地块未来无疑将打造为面向深度改善群体的高端豪宅。
事实上，2024年南通各地新入市的项目中，“豪宅”已成为主流。这些新项目多为别墅＋洋房、别墅＋大平层，甚至是纯别墅。
“户型越做越大、总价越来越高”是南通新房市场近几年的显著变化，预算有限的刚需群体未来或许只能从二手房市场“捡漏”。
可以预见的是，2025年南通改善市场的竞争将更加激烈，卷产品、卷品质、卷交付、个性化、定制化……豪宅的迭代更新将成为常态。
与此同时，在深度改善渐成主要需求的市场背景下，2025年南通有望推出更高品质、更高单价的“压箱底”地块。