文|胡卢 出品|天下财道
在一系列政策利好下，房地产业到底过得如何？
这家房企刚刚披露的最新数据，或具有一定的代表性。
1月7日，中国海外发展（00688.HK）发布公告，2024年1—12月，累计合约物业销售金额约3107亿元，同比上升0.3%；而相应的累计销售面积约1149万平方米，同比下降14%。
在2024年的中期业绩发布会上，中国海外发展管理层曾表示：2024年销售目标为“稳中有升”。
从结果来看，中国海外发展在销售额上算是擦边合格，但销售面积却大幅下滑。
这算实现销售目标吗？市场观点看法不一。
而且，为什么销售面积大幅缩水，销售额反而上升呢？中国海外发展的实际经营情况到底如何呢？
业绩压力
中国海外发展全称是中国海外发展有限公司，1992年在港交所上市，主要从事物业发展及投资、地产代理及管理、以及财务运作业务。
中海地产是公司旗下全国性地产品牌。根据最新数据统计，其业务收入大致占中国海外发展总收入的95%左右。所以，外界通常也用中海地产指代中国海外发展。
根据公司2024年半年报，2024年中海地产主要销售区域在中国东部、北部和南部区域，港澳区域仅占2.2%。
对比2023年年报，公司在国内北部地区、中西部地区的销售下滑较多。
作为北方地区的重镇，2024年上半年，中海在北京销售情况比较难堪。据报道，中海地产2024年6月开盘的北京海淀项目2个月内仅网签4套，网签率仅1.56%。其它项目推进的也不太理想。
住建委官网最新信息显示，该项目的签约率寥寥。
此外，根据《2024年1-11月西安房地产企业销售业绩排行榜》，中海地产排名第12，销售额34亿。而在2023年，中海地产在西安市销售排名前五，销售额113亿。
显而易见，中海地产在西安地区的销售也存在大幅下滑的情况。
岁尾“逆袭”
面对销售下滑，中海地产采取降价措施来促销。
据报道，2024年以来，中海地产北京、重庆等地区曾大幅降价，降幅高达40%。可是部分项目的业绩结果，看上去也并不理想。
实际上，截至2024年前三季度，中海地产只完成全年目标的64%。
救命的稻草终于来了，中海地产的“红盘”在第四季度爆冷出现。12月25日，每平方米均价接近15万元的中海·领邸玖序开盘售罄，中海地产上海公司随即宣布，2024年其销售金额突破700亿元。
加上其它一些类似高端项目的贡献，中海地产才勉强实现“逆袭”，保住了全年销售额的微增。但总体上看，2024年的销售面积是大幅下滑的。
房子卖出去多少是一个方面，但房屋质量问题是另一个方面，更不容忽视，因为它涉及老百姓的切身感受。这方面，中海地产仍然存在改进空间，相关的报道值得公司重视。
这种现象并不是偶然的。在黑猫投诉上，类似的抱怨也时有出现，而且好几个月前的投诉，目前仍然显示“处理中”。
大举拿地
销售额虽然勉强微涨，但中国海外发展的财务压力依然不小。尤其在2024年上半年和第三季度期间。
根据2024年中报，公司上半年确认收入约为869亿元，同比下降约2%，净利润约为115亿元，同比下降约19%。
由此带来的现金压力更加明显，2024年上半年，公司经营性现金流净额约为35亿，同比骤降约90%，账面资金同比下降约11%。
尽管现金流下降明显，但中国海外发展拿地的步子迈的还不小。
根据最新披露的数据，2024年1-11月，中国海外发展收购的土地累计权益建筑面积约为276万平方米，累计权益土地出让金约为416亿元，拿地资金远超同期经营性现金流入净额。
然而，在房地产企业资金普遍紧张的背景下，收缩战线是各大房企的通常做法，像万科2024年全年拿地仅在40亿元左右。
中国海外发展账面上虽有1000亿货币资金，但按照规定，商品房预售资金必须进入监管账户，不能自由支配。
另一方面，截至2024年6月，中国海外发展仅一年以内到期的有息债务规模就高达397亿，资金不可谓不紧张。
除此之外，中国海外发展的毛利率也在下降。2024年上半年，公司毛利率约为22 %，同比下降约2%。
在这种情况下，中国海外发展大手笔拿地的底气来自何方？
或许，来自对房地产市场走势的判断。在2024年中报中，提及对集团的信心，中国海外发展强调的主要是“基于改善住房需求韧性及集团可持续发展的前景”。
然而，房地产市场的调整，究竟还会持续多久，实际上目前尚无定论。
根据标普对2025年房地产行业的展望，2026年之前房地产价格仍将会有一定下跌。
另一方面，核心城市土地供应收缩，也可能在一定程度上制约中海地产的发展战略。
根据安居客研究院的统计数据，2024年全国重点65城涉宅用地成交2308宗，总规划建筑面积约17828万平方米，成交规模同比下降28%。其中，一线城市涉宅用地成交宗数同比下降25%。
这种背景下，中国海外发展的高管薪酬水平一直不低。
根据2023年年报，中国海外发展有6名高管薪酬在400万-500万之间。
对比同业，不少房企已经迈开高管降薪的步伐。
同在港交所上市的碧桂园（02007.HK），公司执行董事杨惠妍、莫斌、杨子莹及非执行董事陈翀主动提出降低薪酬请求，自2023年11月1日起，将年度薪酬调整至12万元，即月薪1万元。此前四人年薪分别为37万元、300万元、200万元和37万元。
中海地产的高管薪酬水平会有什么变化？2024年报披露时，市场可知答案。
有业内人士向《天下财道》表示，面对如今市场众多不确定因素，房地产企业应加强成本控制，降低财务风险，提升服务水平，增加产品竞争力，如此才能更好地渡过难关。
截至1月8日，中国海外发展（00688.HK）报收12.12港元，动态市盈率5.87倍。
中国海外发展大手笔拿地，这步旗下对了吗？公司后续业绩表现会如何？公司股价会走出低谷，给投资人带来更好回报吗？一切都有待时间给出答案。
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