大家好，我是苏北哥！今天是元月7日，距离新年已为期不远，相信很多人此刻的思绪，已经飘向远方的家乡……
中国人的“年”和“家”这两个字总是密不可分，过年从某种意义上来说其实就是回家，重新回到那个生养我们的地方；其实除了过年，还有一组关键词也与家密不可分，那就是“买房”！
01.
注意！明年南京二手房价可能出现结构性巨变！
有些粉丝可能会说，北哥你把“买房”的问题调性拔得太高了吧，居然都和过年同等档次了！其实仔细想想这样比喻并不过分，春节长假、千里迢迢回家，是为了与远方的亲人欢聚，陪伴；精挑细选、买到心仪的房产，是为了迎接远方的亲人，来到新的城市欢聚、陪伴，所以过年与买房一样都是为了团圆。
所以在这里，北哥还是祝愿每位粉丝在新的一年都能买到心仪的房产。
开头一阵寒暄之后，下面我们就要进入正题了！
不可否认，无论是媒体端，还是购房人群，各方对于2025年的楼市发展方向，充满了好奇心和神秘感！无论是公众号文章还是短视频，只要提到“2025年楼市预测”，这个关键词就能收获不错的流量；“预测型内容”似乎成了今年内容端的流量风口。
为何如此？预测型的内容年年有人做，为什么今年这么火？想来是有原因的，国内经过了连续3年的救市，从2022年逐步取消限制性ZC，如限购、限贷；到2023年降低首付比例、购房补贴；再到2024年的大幅度降息，放松一线城市限购、放开限售，加上2024年9月份首次提出要求房地产止跌回稳ZC信号；2024年12月份重启14年来的“适度宽松的货币ZC”，这一系列的动作都为2025年的楼市发展埋下了伏笔与悬念，也让人们愈加对2025年楼市兴趣浓厚。
上周六（1月4日），籍着盘点2025年全市新房供应量的机会，北哥也预测了一把，蹭了蹭流量，果然效果不错，文章流量实现了明显增长。
文章中北哥只做了两个预测，第一：2025年能否延续2024年南京楼市的优惠ZC，如以旧换新、购房补贴等等；第二：就是2025年南京房价走势。第一个问题就不展开说了，之前文章都有，链接给大家放上（2025无需预测！两个信号已十分明显！今年全市楼盘上市量曝光），关键来说说第二个问题。
北哥当时的预测是2025年的南京房价将出现“剧烈分化”，理由很简单，2025年第四代住宅大行其道；必然拉高主城各板块房价，而远郊区由于房源库存积压，必然会加大折扣、补贴力度，降价在所难免！然而如今来看，2025年南京房价走势并非这么简单，除了考虑正常的市场因素，还必须考虑到ZC的布局和影响，尤其是2025年南京二手房价格的影响。
稍微回忆一下，2024年11月份南京出台了一则“解禁限售”的XZ，这个ZC的内容很独特，可以说是南京原创。
南京尚在限售期内的二手房，想要上市，满足以上任一条件即可；尤其是第三条规定特别有意思：如有特殊要求，必须卖房子，可去有关部门咨询，获得准许后就可上市。也就是说“有一些房子，可以通过协商上市”，且并不需要符合任一硬性条件的和标准。
这就让2025年的南京二手房市场产生了一些悬念了！一些限售期内的二手房可以上市，另一些则不可以，这会不会对现有的二手房价格体系产生什么影响呢？
动作很快！第一批限售期内的二手房挂牌上市了，尽管我们并不了解，这些业主是“卖旧买新”、“二胎家庭”还是“找有关部门协商”的结果，反正是已经挂牌了。
首先挂牌上市的大校场华润润鸿府，该小区去年12月初刚刚交房。首套二手房源12月底就拿出来挂牌了，基本上属于业主拿到手就卖，“光速出售”。
华润润鸿府实景
根据链家数据显示，华润润鸿府的首套挂牌房源位于18F小高层的中楼层，为一套113㎡的3房2厅2卫户型，目前挂牌总价520万，折合单价达到46018元/㎡。
不知道一些媒体是不是为了博流量，硬说华润润鸿府的首套二手房挂牌价格，业主巨亏XX万，理由是该项目当初销许价格高达 49806元/㎡（另有4350元/㎡装修包），怎么算113㎡中楼层户型，备案价也高达562万。
可实际上华润润鸿府首套二手房挂牌价真的很低吗？以北哥观点来看，非但不低，而且有重塑大校场二手房价格体系的意思。
首先这套二手房对比华润润鸿府当初的新房收官价格，就高出不少。今年10月中旬左右，华润润鸿府收官清盘，新房实际售价仅卖到3.98万/㎡，相比而言首套二手房报价比新房高出6000+元/㎡。
其次，华润润鸿府二手房对比大校场其余二手房小区，房价也不落下风。目前大校场跑道盘金地大成雅境二手房成交价格已经低至3.8万/㎡左右。
华润金陵中心文渊府的首套二手房成交价格仅为4.47万/㎡。
甚至金陵中心在售新房目前实际单价已经低于4万/㎡。而大校场当初站岗盘，保利堂悦目前最低成交价仅有3万/㎡左右。
所以无论是从新房，还是二手房的角度，华润润鸿府的首套二手房光速挂牌，对于大校场房价都将起到很大的提振作用。
问题不仅如此！按照粗略统计，大校场创新街区板块，2025年起码有4个小区要陆续交房，分别是保利琥珀云台3月份交房；保利招商文璟和颂4月份交房；伟星誉景府8月份交房；金基新睿樾府12月份交房。
从当初的产品档次和调性来看，文璟和颂、伟星誉景府、金基新睿樾府都是要高于华润润鸿府的，待到这三个楼盘交房，出售二手房，挂牌价格是否会在华润润鸿府的基础上实现“梯度增长”？
02.
百家臻园首套二手房挂出，也将推高百家湖房价？南京二手房将从低价位至高价位“完成换仓”
昨天在网上被热议的百家臻园首套二手房挂牌事件，似乎与大校场的华润润鸿府有着异曲同工之妙。
作为央企招商2022年开发项目，坐落于百家湖商圈中心的百家臻园曾经也是很多江宁改善客群心中的白月光。
12月底百家臻园正式交付，据说比当初约定时间整整提早了3个月。
百家臻园实景
就在众人沉醉在百家臻园的美景之中时，该小区迅速挂出了首套二手房，这套房源是135.38㎡的3房2厅2卫户型，阔绰横厅，精装修科技大平层。客厅横厅面宽达到5.58米。
房源实景
房源挂牌总价565万，折合单价为41735元/㎡。
消息一出立刻在网上引起了轩然大波，各大房媒再次找到炒作点，疯狂输出“砸盘出售”、“一天未住，业主折价卖房”等消息。他们论据也和上文华润润鸿府相似，称百家臻园当初135㎡户型备案单价至少在4.3万/㎡，如今业主只卖4.17万/㎡，总价算下来起码亏存20万左右，再加上业主“搭进去”的修缮、装修费，起码亏损40万。
真是这么回事儿吗？百家臻园首套二手房报价真的低了？先和该项目当初的新房价格相比！百家臻园的销售期大概在2年左右，2022年11月份首开当，当时售价的确比较实在，4.38万/㎡左右出售。可随着2023-2024年，江宁百家湖新房去化愈加艰难，楼盘优惠折扣力度也随之增加。2023年10月份前后，百家臻园已经有不少房源实际单价降至4万/㎡，部分顶底房源3.8、3.9万/㎡单价也偶有出现。
到了2024年10月份，百家臻园为了加速收官，提早交付，还曾打出135㎡户型，3.6万/㎡的抄底价。
所以这样算起来，百家臻园的首套二手房挂牌价格并不算亏，只能说是正常报价。
在与百家湖的众多标杆二手房小区成交价相比。与百家臻园同为科技住宅的朗诗玲珑屿，目前房源成交单价在3.2-3.6万/㎡。
万科翡翠公园，房源成交单价在2.8-3万/㎡。
万科金域蓝湾的房源单价更低，只有2.3-2.6万/㎡
所以，百家臻园首套二手房报价已经比同板块的房源价格高出30-40%左右，与此同时百家臻园陆续已经有好几套二手房挂牌出售，且这些房源的挂牌单价比起首套房源，还要高出1万/㎡。
由此可见，百家臻园二手房的挂牌是极有策略的！后续几套5万+/㎡单价挂牌房源已经对首套4.1万/㎡报价房源形成了“围猎之势”，更容易促进其尽快成交。
同时随着百家臻园后续更多高价房源挂牌，百家湖二手房整体价格很可能因此被抬升！
当然，大校场的华润润鸿府、百家湖的百家臻园只是两个个例，但它们却折射出“南京有条件放松限售之后”，未来二手房市场可能发生的一个现象：随着越来越多的新房交付，市场会涌入更多高于原板块房价的房源出现。这样会导致一个结果：南京二手房从低价位至高价位“完成换仓”，整体二手房价格被抬升。
因为在这些新房小区火速挂牌新房源之前，南京二手房库存目前也正处于“枯竭期”。根据网房数据显示，全市二手房挂牌总量仅为146036套。
1月7日15:00网房数据
而2024年12月31日南京二手房挂牌总量为148327套，也就是说一周时间，南京二手房成交量已经达到2291套。无可否认，目前的南京二手房已经处于库存历史低位和房源快速成交的“双优势”阶段。
首先，去库存方面，对比2023年底南京18万+套的二手房挂牌量，如今已经大减3.4万+套。
其次，去化房源类型多以低总价房源为主。根据我爱我家南京研究院数据，2024年总价300万以内二手房成交占比达81.8%，同比增加11%，其中100-200万占比最高，达41.3%。
第三：新增挂牌量减少，库存亟待补充！根据据我爱我家南京研究院发布的数据显示，2024年南京二手房新增挂牌房源70890套，同比减少20.4%。同时2024年全年，南京成交二手房总量在99409套。成交量新增挂牌量之间有近3万套的缺口。
如在此时，大批新交付小区火速挂牌房源，充盈这个缺口，就会实现南京二手房从低价位至高价位“完成换仓”，从而整体二手房价格被抬升。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。