刚刚过去的2024年，对于东莞楼市而言，是极为特殊的一年。这一年，东莞出让2宗人才房用地以及1宗安置房用地，收金约28.8亿元。过去的一年，也是楼市的“政策大年”，政策刺激力度前所未见。
从中央到地方，楼市政策频出，暖风频吹。去年下半年东莞楼市逐步“止跌回稳”，第四季度，东莞新房市场迎来成交高峰，以“翘尾”收官。尤其是在去年10月，东莞新房网签5597套住宅，实现了环比超70%、同比超100%的双高增长。业内人士分析认为，新政侧重对未来住房结构的调整升级和稳定市场预期。
优政策、提信心、激活力 商贷首套二套首付为15%
回望过去的2024年，无疑是楼市的“政策大年”。据研究机构统计，截至2024年11月末，从中央到地方陆续出台的房地产调控政策累计逾700次，纵观这些政策，“优化”“松绑”“止跌”“回稳”是其最大的共性。
去年4月30日，中共中央政治局会议指出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；同年5月17日，中国人民银行下调首套房和二套房首付比例，取消全国层面个人住房贷款利率下限，下调住房公积金贷款利率；紧接着9月26日，中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，同时强调“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，方向清晰，目标明确。
在“5·17”“9·26”两轮重大举措落地前后，各地政策出台频次明显加快，落实政策包括优化/取消限购、降低首付比例、降低房贷利率、取消普通住房和非普通住房标准、放松限售、优化限价、发放购房补贴等多个方面。
具体到东莞，去年5月24日，东莞市住建局等五部门联合印发《关于进一步优化房地产相关政策的通知》，从优化土地供应管理、提高住宅建设品质、优化销售管理、强化金融支持、减轻企业负担、降低购房成本、营造良好市场环境、完善住房供应体系等维度，提出了八方面优化措施。
在提振房企信心方面，新政提出优化土地供应管理，分用途明晰土地价款，减少配建要求，允许新出让住宅用地可在出让公告中明确分期付款利息按LPR执行，进一步降低开发成本。同时，优化住宅用地容积率计算规则，对通过招拍挂方式新签订土地出让合同的住宅项目以及执行新政策的“三旧”改造住宅项目，放宽容积率计算标准，提高得房率，进一步提升住宅项目建设品质。
另外，在激发市场活力方面，新政明确优化商品住房价格备案，房地产企业可根据市场供需变化以及项目实际情况，分批次申请办理新建商品住房预售许可或现售备案，并自行申报销售价格。同时，鼓励房地产企业、房地产经纪机构、购房人三方联动开展“以旧换新”活动，助力打通一、二手房置换链条。
紧接着，同年9月30日，东莞市住建局发布《关于调整我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，取消东莞商品住房转让限制。另外，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。
对于东莞楼市政策的出台，合富研究院分析认为，东莞全年的政策基调以跟进和落实中央层面政策为主，施策方针更侧重城市的长远发展，侧重东莞未来的住房结构调整升级和稳定市场预期。
值得一提的是，去年12月9日，中共中央政治局会议首提“稳住楼市”，12月12日，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，两次重要会议为2025年楼市走向定下基调。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，2024年以来，国家在需求端、供给端、去库存方面均出台多项“稳地产”政策，未来推动政策加快落地见效，是市场实现持续性“止跌回稳”的关键，预计2025年房地产政策宽松基调仍将延续，下阶段政策有望继续围绕“促进需求”和“优化供给”展开。
土拍
去年成功出让3宗宅地 卖地收金约28.8亿元
行情起伏间，土拍是最显著的晴雨表。去年，东莞挂牌5宗商住用地（含人才房用地）。最终，2宗商住地终止出让，2宗人才房用地、1宗安置房用地成功出让，收金约28.8亿元。
南都记者梳理发现，2024年5月20日，编号为2024WR001的万江街道龙湾北片区和谐路东侧地块正式挂牌，起拍价约13.5亿元，这也是东莞去年首宗挂牌的商住地。然而，距离该地块正式出让还有不到3天时间，该地块却“因故终止挂牌出让”。记者还从东莞市公共资源交易中心了解到，该地块当时暂未产生报价。
时隔将近半年时间，距离第二宗凤岗镇天堂围村商住地块挂牌截止不到4天时间，该地块再次“因故终止挂牌出让”。对此，业内人士普遍认为“有些出乎意料”。“从区位来看，无论是万江还是凤岗，都是东莞楼市热点版块之一，而且地块也算得过账，对于房企来说是非常好的一个抄底补仓的机会。”合富研究院高级分析师李兴旺如是说。
南都记者注意到，早在2022年，同样是位于万江街道的官桥滘社区一宗商住地挂牌出让，6家房企鏖战50轮，并进入终次报价环节，才最终被保利以总价约15.5亿元成功收入囊中。与此同时，2020年凤岗镇油甘埔村一商住地挂牌出让，同样受到众多房企追捧。经过十余家房企78轮激烈争夺，最终保利以总价约19.68亿元拿下，溢价率达33%。
“去年东莞连续两宗宅地终止出让，也反映出房企整体资金链较为紧张。”中原地产研究院执行院长车德锐说道。
值得一提的是，去年年末东莞土拍迎来“翘尾”行情。2024年12月30日，塘厦镇莆心湖社区、四村社区，以及塘厦镇龙背岭社区、田心社区、莆心湖社区、四村社区的人才房用地，顺利被东莞绿苑实业投资有限公司以底价15.59亿元、9.96亿元收入囊中，合计总占地面积约31万平方米。
当天下午，常平镇木棆村一面积约10256.96平方米的城中村改造安置房用地，被香港上市公司中建国际投资集团控股子公司广东海昱建设工程有限公司以总价约3.2亿元拿下，将用于常平“香港城”项目安置房的建设。
南都记者梳理发现，2016年至2020年期间，东莞土拍市场持续升温，一路高歌猛进，并在2020年达到顶峰。这一年，东莞挂牌44宗涉宅用地，其中42宗成功出让，揽金621亿元，刷新纪录。
但从2021年起，东莞土拍市场开始慢慢降温。2021年，东莞挂牌涉宅用地36宗，成交32宗，揽金约589亿元；2022年，东莞挂牌涉宅用地26宗，6宗终止出让，最终成交20宗，揽金约372亿。2023年，东莞挂牌涉宅用地10宗，流拍2宗，成交8宗，揽金约78亿。
细细对比可以发现，无论是挂牌宗数，还是成交金额，近年来东莞土拍市场热度无疑在逐年下降。对此，李兴旺分析认为，“东莞当前去库存压力仍然存在，未来一年重点任务仍然是去库存。所以房企对增量市场会高度谨慎，非必要不拿地。”
市场
去年10月新房成交超五千套 连续两年二手房成交量超新房
东莞土拍市场年末“翘尾”，新房市场又会呈现出何种景象？南都记者从合富研究院了解到，楼市企稳态势愈加明显。
在一系列利好政策的提振下，2024年东莞新房市场年末迎来成交高峰，以“翘尾”收官。合富研究院数据显示，去年四季度东莞罕见连续3个月同比增长，且增幅超四成以上，向市场传递出积极信号。
记者还注意到，去年以来，围绕“稳楼市”，从中央到地方，一系列政策“组合拳”持续发力，特别是10月份以来，市场与政策共振，出现了许多积极变化。东莞市住房和城乡建设局数据披露，去年10月东莞新建商品房共销售5597套住宅，比9月增加2328套，实现了环比超70%、同比超100%的双高增长，是实打实的“银十”超“金九”。
中原地产研究院监测报告显示，去年10月东莞一手住宅成交量超越二手住宅，一度成为市场亮点。另据合富研究院数据显示，去年10月东莞一二手楼市热度均有明显提升，但新房的修复程度好于二手房，当月东莞新房成交创下年内新高。
尤为值得一提的是，去年11月，东莞二手房成交规模突破性创下年内新高，量价齐升，结束了连续8个月的微跌态势。不仅如此，去年东莞二手房网签约305万平方米，同比基本持平，而这也是东莞连续两年来二手房成交量超过新房。
“二手房是行情修复的一个重要观察维度，只有通过二手房置换和流动，才能撬动新房市场的认购。”合富研究院认为，总体来看，去年东莞楼市成交基本企稳，二手房表现优于新房。“从这一维度来看，东莞楼市可以说是告别了增量时代，正式进入到存量房时代。”
采写：南都记者 黄慧萍 制图：易福红（即梦AI）