一、引言
2024年，中国不动产行业经历了一系列密集的政策调整。中央及地方政府出台了一揽子措施以促进市场平稳健康发展；政策力度持续加大，旨在满足居民多样化的住房需求，同时防范化解不动产市场风险。为客观评估新政下的市场情绪、预期和信心，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中国房地产报，发起“中国不动产首席展望2025”研究课题，对约150家行业头部机构的管理层进行深度问卷调研。
此文为系列调研报告下篇——《企业预判篇》，上篇《市场走势篇》（点击阅读）已发布。关于房企、金融等专业机构对企业指标的预判和课题组建议，调研报告主要包含以下结论：
（1）投融预期：机构预计2025年不动产投资、融资和偿债等方面将持续承压。机构预期投资端的市场活力仍将相对欠缺；对融资端的改善，房企的预期优于金融机构。
（2）行业展望：机构认为2025年压力仍来自于消化存量；亟须纾解房企销售端难题，从而降低债务压力和违约风险；机构预计2025年不动产业务方向将聚焦在1）“好房子”建设，2）持有型不动产存量盘活，以及3）保障房体系构建。
（3）课题建议：强化对宏观经济恢复的支持，稳固不动产行业信心修复的基础；未来行业发展应着重优化不同线级城市和业态的不动产供需平衡，完善不动产金融大循环，构建行业发展新模式。
二、调研方法和调研对象
本次问卷设计由两部分组成：1）市场走势：问卷涉及机构对2025年宏观经济、不动产行业、二级市场的总体情绪展望，对不动产行业细分领域的情绪打分的分布，以及对行业供需两端和总量政策有效性的评估与期待。2）企业预判：课题组按受访机构类型，设计了房企、金融及其他专业机构三类问卷，问题涉及对不动产的投融资、市场企稳面临的挑战与政策方向等方面的评估和预期。
问卷的题型分两类：一是考察机构对不同指标的信心值，设计0-100的区间并以50为分界线，获取机构打分以判断其情绪倾向。二是考察机构对政策、行业挑战及走势的预期，就以上主题设计具体选项，由机构进行重要性排序，以获取最受期待的选项排行。
调研对象由五道口金融学院不动产金融研究中心和中国房地产报定向邀请，匿名参与调研。受邀机构包含头部房企、金融机构和其他专业机构；机构实控人或集团副总裁以上受访者超过三分之一。整体而言，样本机构整体分布合理、代表性强，调研结果具有行业代表性。
具体而言，本次调研覆盖了90余家代表性房企，占全部受访者的63%，其中房地产央企国企和民企[1]的比例分布约为6:4。其余50余名受访者分别来自基金、资管、券商、银行、保险等金融机构，以及房地产业内的研究/咨询、媒体、经纪、会计、工程和设计等其他专业机构（图1）。
图1：受访机构基本情况概览
三、调研结果
（一）投融预期
01 不动产投资情绪展望
受访者普遍认为2025年所处机构的不动产投资面临挑战。关于房企住宅和非宅投资（图2），受访房企的住宅投资拿地预期和非宅投资预期整体并不乐观；相较而言，住宅投资方面，央企国企和民企分化较大，央企国企的预期压力小于民企；而非宅投资方面，央企国企和民企预期反映出一致的悲观情绪。从信心分值的分布看（图3），超半数央企国企和仅两成民企受访者持积极的住宅投资拿地情绪，仅一成房企持相对积极的非宅投资情绪。不动产投资整体仍缺乏活力，但过半数的央企国企对住宅投资持略微乐观态度。这表明，当前需要更多、更有针对性的倾向民企的政策以鼓励投资。
图2：2025年房企住宅和非宅投资情绪展望
图3：2025年房企住宅和非宅投资情绪分布
关于金融机构不动产业务（图4），2025年受访金融机构的不动产业务情绪相对低迷，对各自机构的相关业务总额及收益、内控审批难度均持以相对悲观的预期。聚焦到情绪分布（图5），超七成金融机构认为自身不动产业务总额和收益将缩水，并且相关业务的内控审批难度将加大。
图4：2025年金融机构不动产业务情绪展望
图5：2025年金融机构不动产业务情绪分布
02 不动产融资和偿债情绪展望
机构预计2025年不动产融资和偿债情况将持续承压，房企预期优于金融等专业机构（图6）。聚焦到情绪分布（图7），超半数房企认为不动产融资情况相对乐观，预计新增融资或将更多、成本更低、渠道更丰富；而金融等专业机构持乐观预期者仅超三成，显示出向房企新增融资的兴趣较低，与多数房企的预期产生背离。仅四成左右房企和金融机构对不动产偿债情况持乐观态度，预计房企可获得展期的融资金额较多，需要于2025年实际偿债的金额较少；而大半机构则持相反预期，认为不动产的存量融资在2025年进一步展期的可能性有限，兑付压力仍较大。
图6：2025年不动产融资和偿债情绪展望
图7：2025年不动产融资和偿债情绪分布
课题组观点
在投融预期层面，不动产投融资的矛盾集中在房企的偿债压力，需首要解决房企的存量债务问题，进而才能推动金融机构有信心向不动产项目新增融资，也才能推动房企投资预期的修复。同时，根据课题组今年对市场的研究，机构对其他方面的担忧也不容忽视，尤其是在整体低迷的不动产市场，抵押资产的价值延续着下行预期，也在持续影响房企和金融机构的投融资信心。
（二）行业展望
01 亟待解决的房企问题展望
机构预计2025年压力仍在消化存量，亟须纾解房企销售端难题，从而降低债务压力和违约风险。图8显示，房企认为行业当前最亟须解决的问题是较大的住房销售压力，其次是土地储备少或结构不合理的问题，其重点关注的是业务发展端的问题。而金融机构的关注点有所不同，其聚焦于房企的债务压力和违约风险，认为当务之急是要纾解房企的融资端压力，这与近期支持房企融资和恢复主体信用等政策导向是一致的。此外，资产处置难度大、新增融资难、保交房任务重等问题，是机构重点关注的行业挑战。
图8：2025年亟待解决的房企问题展望
结合住宅领域关键指标的预期，住宅交易的活跃度仍需提升，市场止跌回稳预期尚待修复。一方面，机构预计2025年房价租金比、房价收入比这两个指标将降低（图9），且持该观点的受访者包含约六成房企和约七成金融等专业机构（图10），意味着其普遍认为市场在向底部均衡靠近。另一方面，机构预计2025年库存出清周期将延长（图9），意味着住房销售的活跃度将降低，且持该观点的受访者包括超六成房企和超半数金融等专业机构（图10）。这三个指标的结果叠加表明，住宅量价相关指标的预期皆待修复，意味着当前政策虽然一定程度上提振了一、二手房市场的总体信心，但传导至具体的评估指标则尚需时日，亟须加大政策力度以敦促止跌回稳目标的实现。
图9：2025年住宅领域的关键指标情绪展望
注：本题以50分作为2024年各指标的基准情绪值，房价租金比、房价收入比的情绪值高于/低于50分，意味着指标将上升/下降；库存出清周期的情绪值高于/低于50分，意味着指标将延长/缩短。
图10：2025年住宅领域的关键指标情绪分布
02 房企的主要发展方向展望
机构展望，2025年房企的主要发展方向将聚焦于“好房子”建设、持有型不动产存量盘活以及保障房体系构建。图11显示，建设符合多样化改善需求的住宅产品作为最受机构关注的业务方向一骑绝尘；其后的几个方向包含持有型不动产存量盘活、保障房体系构建、发行REITs等不动产金融产品，相较于房企自身，更受金融等专业机构关注；而排名略靠后的地产科技、ESG等方向，房企的重视程度反过来高于金融等专业机构，这些方向或可承载房企未来持续性的竞争力。
图11：2025年房企的主要发展方向展望
课题组观点
在行业展望层面，当前房企最聚焦的问题仍在于存量住宅消化。前几个部分提及的加码需求端政策，实则是回答了如何从政策上纾解房企的存量商品房销售难题，以及运用销售回款偿还债务以降低违约风险。而房企的发展方向更进一步论证了远期应如何化解销售压力：当房企的住宅产品能够符合居民的多样化需求、符合真正的“好房子”要求，才能在销售端形成长期的产品力和吸引力，助力企业行稳致远。
（三）结论
上、下两篇调研结果显示，中国不动产行业总体处于止跌回稳的通道中。为构建发展新模式、重塑新周期，课题组建议关注如下要点：
第一，强化对宏观经济恢复的支持，积极引导市场情绪，稳固不动产行业信心修复的基础。调研结果显示，机构对2025年宏观经济的预期略好于不动产行业。宏观经济先于不动产行业恢复是符合国际经验的：回顾美国次贷危机后的市场恢复历程，其首次经济刺激政策出台约2年，居民就业率和收入回升；再过了约2年，消费者信心指数转增；此后3-6个月，房价企稳回升，进一步带动宏观经济稳步发展。这说明宏观经济与不动产行业相辅相成，刺激宏观经济的政策同样会给不动产行业正向赋能。
因此，在不动产行业形势愈发复杂、出险房企量大债重的背景下，救市思路应适当以更宏观的视角跳出行业看行业。2025年中央经济工作强调，将持续发力促进市场止跌回稳，应在总量货币与财政政策端加力，多渠道改善居民就业和收入预期，稳固宏观经济的基本盘，从而进一步改善居民和企业对不动产行业的预期。同时，行业的供需政策亦需同步加码：需求端，可继续降低房贷利率，优化一线城市限购措施，提高购房权益，从提高房贷利息抵扣个税幅度、降低不动产交易税费等角度增大税收优惠力度，激活居民购房需求从而降低房企债务压力和违约风险，带动行业齿轮有序运转；供给端，应严控增量消化存量、推进资产收储，探索股、债等融资方式，给予多种所有制企业一视同仁的融资保障，精准助力保交房、企业纾困和风险化解。
第二，不动产未来发展应更注重供需平衡，聚焦不同线级城市及业态的差异化发展路径。调研结果显示，2025年机构对不动产行业的乐观情绪按线级聚焦于一线城市，按业态主要集中在住宅市场。未来应更加正视市场分化的趋势，对不同城市、不同业态采取差异化的管理策略，建立实施好“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房，以房定地，以房定钱。
具体而言，一是针对不同线级城市，应加强区域协调发展。一线城市应重点调整住房供给结构以匹配差异化人口需求，协调好市场与保障两个体系，一面按需提供拥有更高质量、先进科技和绿色基因的“好房子”，一面加力推进城中村和危旧房改造、保障房体系搭建，充分释放改善性和刚性住房需求潜力。二线城市可借鉴一线城市经验，加强基础设施建设和产业发展，提升城市吸引力。三线及其他城市应根据自身特点，发展特色产业，稳定人口规模，避免过度依赖房地产推动经济发展。二是针对不同业态资产，根据其匹配的细分市场，寻找市场供需平衡点。2024年中央经济工作会议指出：“要合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。”应将增量建设思路逐渐转向存量运营，避免盲目供应过剩业态，例如在商办用房供过于求的细分市场，可结合当地的实际需求，改造为保障性住房、养老公寓等多种业态，并施以积极的运营管理措施以达成项目盘活目标。
第三，在经济周期重塑和行业转型的关键阶段，应重点完善不动产金融大循环，推动行业新发展模式的构建。2024年中央经济工作会议指出：“要推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”这充分体现了国家对不动产行业转型的决心和定力，要求从制度生态、企业微观主体等层面构建良性循环的新模式。实现以上目标离不开以公募REITs为核心的不动产金融工具助力，搭建完整的循环链条：通过不动产私募投资基金，打通资产加工转型的存量消化和纾困通道；再到私募REITs培育，最后将合适的资产孵化发行公募REITs实现最终退出。链条前端将会为后端培育资产，而后端又会反过来促进前端的信心；前后衔接，为不动产行业提供新的融资思路和退出机制，提升不动产的流动性和市场的活跃度。
因此，在当前阶段应积极构建不动产金融循环体系等方面的基础性制度，对税收、资本结构、资产准入、土地政策等方面进行梳理并突破。在税收政策方面，可以降低私募转公募的技术障碍，递延转接过程中的税收支付，促进循环形成。在资本结构方面，建议优化公募REITs资金用途，允许及时分配回收资金，增加不动产私募投资基金的参与动力。在资产准入层面，应持续扩容，丰富循环中多环节的底层资产，尤其是在限制较多的公募REITs环节。在土地年限层面，应妥善解决土地续期问题，以保障不动产金融循环的稳定性和可持续性，有效推进不动产模式转型发展，拉动多业态底层资产的市场信心逐步修复。
[1] 本报告的房地产民企包含问卷中选择“民企”和“混合所有制企业”的两类房企。