01
站在新旧交替的门槛上，回看2024年楼市，这是转折与分化交织的一年。
宏观上，史诗级官方政策频现，一二线城市放宽限购，顶层会议定调稳楼市，几乎每个月都有令市场振奋的消息出现。
微观上，房地产市场整体延续弱复苏走势，部分一二线城市成交量开始激活，绝大部分三四线城市、县城房产陷入泥潭。
而相比普宅，豪宅市场展现出更强的韧性。一方面，顶流豪宅成交量保持增长，天花板项目甚至一房难求。另一方面，部分豪宅项目的外地客户成交量明显增加。
这说明中国高端购买力依旧活跃。同时，这些顶级购买力，正在跨区域、跨城市，进行一场轰轰烈烈的再分配。
背后是，国内高净值人群正在面临的一个问题：
买豪宅到底是在买什么？
中国豪宅市场经历多轮变化，卷地段、卷景观、卷园林、卷服务、卷调性、卷精装......产品力实现了质的飞跃，但也出现一个问题——
同质化越来越严重。
能让人记住的豪宅产品越来越少了。
今年，我们调研了六十多个城市，也探访了很多主流开发商的高端作品，要说令我印象最深的豪宅项目，应该是重庆的「观宸」。
在过去我们很难想象，一个非“北上广深”的豪宅，竟然可以站在塔尖上被全国高净值群体看见、被全国同行对标甚至是模仿。
开盘以来，观宸连续多年稳坐重庆市场销冠，单项目累计销售额68亿，这是很多重庆地产公司一年，或多年的业绩。
在重庆，今年上半年500-800万级别前十项目中，观宸的销售额占比能达到近20%，800万元以上级别，观宸的占比甚至来到了近50%。（数据来源：铭腾机构）
同时，项目外地客户比例不断攀升，从一期开盘的5%，到今年三期的接近30%。不管是销售数据还是外地客户占比，这是重庆豪宅从未达到过的高度。
关键，作为重庆目前单价最高的项目，观宸以一己之力，不断刷新重庆高端房价的天花板，2022年的超3万，2023年超4万，今年楼王推出，直上5万。
在全国房价艰难维稳的时刻，观宸逆势走出上扬曲线，带领一个城市的豪宅市场突围，这种表现这在全国都是罕见的。
除此之外，观宸是今年豪宅圈里被对标最多的项目，每周都能收到20组以上的来自同行的调研预约。向来不缺豪宅产品的“北上广深”，很多产品问世之前，都会多看观宸几眼。
可以说，过去这一年，观宸是国内豪宅“塔尖”一样的存在。
之所以被高净值和同行仰望，底层逻辑在于，观宸的豪宅开发理念到了next level。它代表豪宅的新趋势。
先说答案，这种新趋势就是四个字：
赋能稀缺。
以往我们提到豪宅，总喜欢说它们对稀缺的占有，有了这样的区位、配套、圈层才能称得上豪宅，但真正的豪宅，不仅要占有稀缺，还要能创造稀缺，赋能稀缺。
只有这样，才能让项目可以持续释放红利，满足资产配置的需求。
02
几天前，观宸的一期项目正式交房，看完现场，最直观感受是，项目保持了和豪宅调性相匹配的交付水平。
比如大量运用“弧线”元素的外立面。因为很多用材都是非标准化的，想要呈现出当初设计时的那种气质，其实非常困难。
项目最终交付的效果是这样的：
倒不是说“弧线”有多珍贵，而是说，能将那些应该带给购房者的高级感，切实表达出来，说明项目在打造阶段，至少选材上足够用心，工艺上足够严谨。
这件事本身，其实就很见态度和水平。在这样的背景下，观宸交付的园区是这样的：
架空层是这样的：
每一项拿出来，无论是在重庆市场，还是在全国市场，都是降维打击。
背后，除了观宸对交付力的追求，更在于前置的设计阶段时，项目就已经实现了豪宅产品理念上的领先——
把产品当成孤品来做。
这种理念的实质，其实就是在赋能稀缺。想要做到，就需要将产品体验的每一个棱角，都打磨到一种极境。
比如观宸的会所。
为让业主体验到那种独属于高净值人群的“掌控感”，项目大手笔地将会所主空间搬到了离地30米的台地之上，可以或俯瞰或眺望，整个城市的繁华。
在如今的豪宅项目中，见过穿行式会所、下沉式会所、顶层会所.....但这种外形似云、似船，飘逸于建筑之上的独立会所，初见之震撼，是直击心灵的。
再比如，项目私区中的精装用材，抛开大品牌家具、家电不说，单说奢石，至少目前，我们还没有在其他项目中看到这样细致的奢石运用体系。
一方面不吝啬用量，另一方面体系化又让大量的奢石显得恰到好处，奢而不繁。
我觉得这也是观宸展现出来一种气质：
高傲，但又内敛。
甚至，一些可能平时都注意不到，但又潜移默化会影响用户体验的细节，项目都在追求一种极境。
比如，在用材时，观宸提到了一个很新的概念——“3000K色温为基础”，为了找到这种色温，项目铺垫了大量的前置化调研与实验，只为在项目整体观感上，保持“重奢气质”的同时，兼顾视觉舒适感。
能做到这种程度，是罕见的。
无论是交付也好，设计也罢，追求极境让项目成为市场上的孤品，这样产品放在那里，本身就是价值的代表。这种基于底层理念领先而产生的价值，也会源源不断吸引同级别的购买力进入，形成一种：
财富所向，大势所趋。
03
观宸这种豪宅理念上的领先，不仅体现在产品设计、工艺上，还体现在对高净值人群置业趋势的引领上。
就像文章开头提到，如今中国的顶级购买力，正在重新审视购买豪宅的意义，背后不仅是豪宅市场的变化，也是整体经济形势的变化。
过去很长一段时间，国内顶豪习惯隐于乡野或独占海滨，但这两年，包括重庆观宸、广州的鹏瑞1号、上海的保利世博、瑞安翠六，深圳的中海深湾玖序......这些顶级豪宅项目的供不应求甚至秒空，说明了一个问题：
顶豪正在回归城市主核。
如今的豪宅需求，已经从偏向公园化、自然资源，转为一种对城市红利的追求，需要豪宅不仅拥有好的产品力，还要有成熟的配套，便捷的交通，高站位的商业能力，顶层规划等......总之，需要持续的潜能释放。
他们买的不仅仅是豪宅，更是一种资产再配置。
观宸所在的观音桥商圈，是重庆核心中的核心，2023年商品销售总额超过7200亿元，占比全市20%的份额，日均客流量达到50万人次。
重庆提出打造中国“中西部唯一国际消费中心城市”，而观音桥，正是最重要的支点。这种顶层规划下，可以说，观音桥也是重庆所有板块中的成长性之最。
未来三年，观音桥手握超700亿元的投资，将实现面积翻番、人流翻番、销售额翻番。
其实，单凭这样的择址条件，观宸的业主已经能够吃到城市发展的红利了。但如果只停留在这个层面上，观宸和传统城市豪宅拉不开差距。
我认为，观宸与它们最大的不同在于：
观宸，深度参与到了城市更新与建设之中。
实际上，整个观音桥板块突破与转变，就是从观宸项目开始的。
因为板块发展较早，观音桥整体处于一个高熟度状态，再开发和更新存在难度，需要有经验，有实力的选手才能胜任。
观宸由华润置地和香港置地联手打造，华润置地在全国范围内拿出过大量标杆住宅产品，还特别擅长城市更新改造和商业地产运营，香港置地同样实力不俗，是业内公认的豪宅专业户，在重庆本土较具影响力。
两家合作可以说是强强联手，1+1>2。
观宸的出现，一方面，刷新了观音桥城市界面。另一方面，由香港置地与华润置地联合开发的配套商业“中環万象城”，也将为观音桥消费升维提供一个支点。
相当于，观宸不仅仅是城市红利的分享者，而是与城市共创共生的参与者，换一个角度来说：
观宸就是红利本身。
这意味着，无论是从时间长度，还是从发展的广度来说，观宸可以多维度去把握城市红利的核心脉搏。
这个时候，对于那些顶级购买力而言，观宸的意义不局限于一座房子，而是：
一件传世资产。
正因为这种理念上的领先，使得观宸能够前置化把握风向，创造价值。这也是为什么，观宸可以以一己之力，刷新重庆高端房价，持续地吸引外地客户，并被行业不断学习借鉴的根本原因。
04
如今，中国楼市已经进入了一个新的阶段，在高端购买力重新审视置业理念的背景下，回归城市核心，也将是未来很长一段时间，中国豪宅市场的主流风向。
对于行业而言，这是一种挑战。
如何在满足高净值人群对高品质生活追求的基础上，进一步实现他们的置业要求，让房子成为一个在周期波动下，能稳住，能跨越的资产压舱石。
这需要豪宅开发商们有深度的思考，及时更新理念。
在这种时刻，有项目能站出来，给行业一些新的启示是值得欣喜的，尤其是这样的项目，不像过去一样出现在北上广深，而是发源于重庆这样的新一线城市，更令人欣喜。
它证明了中国房地产市场的创造力。
2025年，观宸还会有新的产品入市，凭借领先的豪宅理念，观宸大概率依旧能站在塔尖上。我们也期待，观宸不只是一个案例，而是成为一种现象，全国各地都能有这样理念先进的作品出现。
一枝独秀不是春，百花齐放春满园。
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