编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。
在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。
同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。
观点网 “短板效应”又被称作木桶效应，指的是一个水桶无论有多高，能装多少水取决于最短的那块木板。
“短板”成为木桶盛水量的限制性因素，无数人和企业也在奔赴“补短板”的路。
但在现实中，“面面俱到”始终是奢望，意味着成倍的资源投入和时间付出。因此，尽可能发挥有利条件，回避不利因素，专注“长板”之长，也许能产生意想不到的结果。
从更早之前房地产市场趋于饱和，企业纷纷投向多元化业务，到近段时间市场进入深度调整，企业以更大力度在非住业态布局，打造第二曲线以支撑业绩，提振盈利能力，其中都不乏“扬长避短”的案例，通过创新和灵活调整找到新的增长空间。
五矿地产亦是如此，母公司中国五矿集团是国资委首批确定16家以房地产为主业的央企之一，但在市场深度调整阶段，也未能躲避整体形势影响，盈利表现出现波动。
只是就长远来说，这份难得的资源禀赋，仍是五矿地产穿越周期，赢得生存发展机会的关键所在。
地产境遇
从传统房地产商向“全国领先的城市综合运营商”转型，经过近二十年探索和实践，五矿地产逐步形成了以地产开发为核心，产城业务、资产运营为两翼，建筑安装、地产服务和地产金融为支撑的业务格局。
公司收入主要来自房地产发展、专业建筑及物业投资三个板块。其中，房地产发展业务是主要收入来源。
2024年9月27日，中国五矿首次组织旗下控股上市公司召开集体业绩说明会，包括五矿地产在内的8家中国五矿控股上市公司集中亮相上海证券交易所。
其中，五矿地产党委书记、董事长何剑波在回答现场提问时表示：“这一轮房地产调整幅度非常深，2021年以来三年多时间，房地产整体市场销售规模从18万亿元降到2024年预计8万亿元左右的水平。”
在他看来，这是整个行业甚至各行各业从未有过的调整深度。
这轮调整过程中，房企都遇到了很大的挑战和困难，“最开始主要是民营企业受到影响，冲击比较大。但因调整持续时间长、程度深，实际上从2023年以来，其他所有制形式的企业也面临很大压力。”
从五矿地产业绩表现来看，也确实与行业走势一致。2023年度，五矿地产合约销售额按年下降15%至113亿元，合约销售总楼面面积按年下降0.9%至55.5万平方米。
向前追溯，即便是疫情影响下的2020年，五矿地产依然实现业绩翻番，销售额同比增长124%至193.6亿元，增速位列行业前端。
自2021年起，先是销售金额、销售面积同比增幅显著放缓，于2022年正式由增长转为下降。
只是好在2023年的降幅有所收窄。
图丨销售金额、面积数据来源：企业公告、观点指数整理
市场变化之快速和剧烈，超出所有人意料。五矿地产相对优势在于，央企背景过往被提出更多安全线上的“要求”，没能大开，现在也避免了大合。
以同样为央企背景的中海地产来看，过去几年，市场常有对于其发展缓慢的追问。对标同行业，也被投资者冠以“保守”标签。直到行业进入出清阶段，中海因风险控制以及稳健发展，又得到市场追捧。
对于风险管控之下的效率问题，何剑波此前在接受观点新媒体采访时曾给出这样的答案：“效率始终是有牺牲的，效率和风控是有一个互相抵消的过程，本身就是一对矛与盾。”
在2024年9月的业绩说明会上，何剑波再次提到，五矿地产一直以来秉承的是稳健发展和精品战略。在市场高位的时候也注重控制风险，不追求拿地王，或者超过自己能力的加杠杆拿地。因此，现在虽然也受到影响，但程度有限。
事实上，2021年以来，五矿地产投拓动作更是显著减少，拿地数量及金额从2021年的9宗项目、总土地成本110.56亿元减少到2022年的1宗项目、总土地成本1700万。到2023年以及2024年上半年，已经是0新增。
新增土储减少，但截至2024年上半年，五矿地产仍有约635.9万平方米总土地储备，其中七成位于一二线城市，能满足该公司未来3-5年的发展需要。
图丨土储分布情况数据来源：企业公告、观点指数整理
另一方面，在市场下行过程中，五矿地产也一直在出货，不因价格下降或者低于成本就捂盘惜售。
据何剑波介绍，这轮调整不是一年两年，可能是三年五年。在这个过程中，五矿地产加快推进销售，只是难免面临收入与盈利的取舍。
数据显示，2023年，五矿地产房地产发展业务收入123.08亿港元，同比上升24.6%，占总收入97.4%。房地产发展业务的毛利率按年上升5.6个百分点至17.5%，主要是年内结转源自珠三角地区毛利率较高的房地产项目占比较多所致。
但在2024年上半年，五矿地产期内房地产项目结转规模下降，房地产发展业务收入较上年同期下降38.9%至49.97亿港元，毛利率较上年同期下降14.5百分点至7.2%。
对此，五矿地产分析为，主要是期内房产开发业务随行就市，采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，促进项目销售去化，从而导致结转毛利率较低的房地产发展项目占比较多。
观点指数发布的“2024年1-11月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-11月，前100房企实现累计权益销售25441.92亿元，同比下降约30.98%。低迷环境下，五矿地产接下来又将在销售去化上采取哪些措施？
据悉，五矿地产提出了“四个一批”战略，即顺销一批、调价一批、工抵一批、运营一批，有效推动存货去化。
对于房地产未来走势，何剑波表示：“9月26日召开的中央政治局会议，以及9月24日国务院新闻办公室举办的新闻发布会，都释放出积极的房地产政策，政策底线划得非常清楚，所以我还是有信心的。”
他分析，这一轮洗牌后很多企业会退出，总量上市场规模会缩小，但相对其他行业还是很大。未来随着人们生活水平提升，改善型住房需求越来越高，将是重要市场。城市更新、旧城改造等方面的机会也很多。
“作为房企，一方面是自我应对和修复，另一方面也在积极寻找发展机会。我相信再过一两年，市场信心恢复过来，还是能够进入比较良好的发展状态。”
产城理想
最初，五矿地产开拓新市场的方式，并不完全只是拿地、新建住宅这种房地产业务，“产城”也是重要路数之一。可以说，城市运营商的身份在多年前已有体现。
据悉，经过近二十年探索和实践，五矿地产逐步形成了以地产开发为核心，资产运营、产城业务为两翼，建筑安装、地产金融和地产服务为支撑的“一核两翼三支撑”业务格局。
依托园区开发、产城服务等项目，产城业务将一、二、三级业务灵活有机组合，以产业逻辑和政策逻辑贯通商业模式，通过产业发展与产业升级，推动项目合作多赢。
产城业务领域，五矿地产先后在辽宁开发了30.4平方公里的营口产业园，在北京投资建设了观山产业园，在广东汕头开发了8.6平方公里的粤东物流总部新城，在四川成都合作开发了五矿大邑未来生态城项目、郫都工业港项目、新都产业园项目，在福建合作开发南安阀门产业园、预制菜产业园、智能家居产业园项目，在北京，作为东城区“科创金三角”产城融合高质量发展合伙人，实施了东直门“五矿科创产业综合体”项目。
五矿地产实施产城业务主要依托于平台公司“五矿产城投资发展有限公司”，以成熟的开发经验和得天独厚的运营优势，致力于通过产业新城、特色小镇、城市更新、产城综合体等模式，逐步发展成为国内竞争实力较强的综合城市运营商。
业务优势更突出表现在母公司中国五矿的资源协同支持、多年来项目实施形成的业务经验及政企合作资源，以及既切中市场需求又紧跟政策走向的业务模式研究。
据悉，五矿地产打通中国五矿集团内部，进行资源整合、优势整合，依托中国五矿大体量优势产业体系、全牌照金融业务体系、全业态建安技术体系、位居央企前列的综合科技实力等，积极拓展业务合作，谋求共赢发展。
图丨中国五矿旗下8家上市公司 来源：企业公布
以早期项目五矿（营口）产业园为例，辽宁省于2006年确立“五点一线”战略规划，营口市正位于“五点一线”中心位置。之后营口市政府赴京招商时，中国五矿集团公司响应国务院“振兴东北老工业基地”的号召，双方达成合作意愿。
2007年2月，五矿集团和营口市政府签署《关于开发建设辽宁（营口）沿海产业基地五矿产业园区合作协议》。根据协议，营口市政府向五矿集团提供总计20平方公里的土地用于园区建设。
五矿（营口）产业园位于辽宁（营口）产业基地内，属于园中园，由五矿地产控股下属公司五矿（辽宁）产业园发展有限公司作为营口项目开发和运营的主体，并在该公司下根据实体资产和业务类型设立房地产开发、工业地产、产业园贸易等项目公司，对入驻企业发展进行全流程服务。
五矿（辽宁）产业园发展有限公司在园区内自主投资建设了五矿大厦、滨海工业坊（标准厂房）、一期市政工程和铂海湾、铂海院子等房地产项目。其中，五矿大厦是辽宁“五点一线”地标性建筑，集营口五矿豪生大酒店和5A级写字楼于一体，总建筑面积8.9万平方米。酒店部分于2012年10月正式营业，写字楼目前已入住近20家企业，覆盖央企、上市公司，以及民营企业。
根据过往相关报道，在2010年工作总结中，五矿（营口）产业园提到探索出一套产业新城的发展模式和盈利模式，形成了企业主导下具有独特优势的招商模式——在为入驻企业提供便利的基础上，基于五矿（营口）产业园与当地管委会的深度合作关系及园区土地一级开发企业的身份，简化了入驻企业在土地审批、融资等方面的难题和流程。
截至目前，五矿地产已完成招商项目30余个，招商引资签约总额近350亿元，成功引入海航集团、百威啤酒、康师傅饮品、东旭光电、红叶风电、凯玟糖业、胜星石化、三征化工和宏峰科技等国内外知名企业和有行业影响力的企业，为东北老工业基地振兴做出了实实在在的贡献。特别是海航集团的成功入驻，实现了营口市的“航空梦”。
这一套“产城模式”，也在五矿地产随后的发展中得到持续完善和更新。
模式进化
例如，2018年4月，五矿地产与成都大邑县签订《“未来生态城”项目合作框架协议》，将约18.4平方公里产城蓝图聚焦至约10000亩城市片区，计划3-8年时间内，逐步建成“生态融合、人文教育、绿色出行、健康医养、共建共治共享”五大场景融合的五矿·西湖未来城。
项目采取统一规划、整体运营、分步实施、权责政企分工的方式实施，以整体委托滚动开发的模式，由项目公司负责合作区域的整体开发、运营管理及招商引资服务。
依托2500亩地理级水域“西湖”，按照成都市未来公园社区顶层设计要求，打造成都西部的战略性新兴产业的集聚地、公园城市的典范、产城融合发展的新名片，2024年，“西湖”景观片区获得了“中国体育旅游精品景区”称号。
而在2023年10月25日，伴随成都高新区与大邑县区域结对联动工作动员会的召开，双方结对联动全面启动，并在会上正式将结对联动合作区命名为成都高新西湖科技园。
合作区位于大邑县沙渠街道，总面积约12.15平方公里，其中产业用地占比34%，蓝绿空间用地占比30%，居住用地、配套用地分别占比20%、16%。
该项目整体聚焦电子信息、营养食品、文体旅游三大主导产业，以西湖为起点，向西依次打造西湖之心、西湖数字创新聚落、新邑智能科技产业园等梯度分明的建筑群。
未来，成都高新区与大邑县将积极发挥结对双方优势，在园区进一步探索工业上楼、零碳园区、智慧园区等先进产业园区开发路径，并促进城乡产业、空间、要素互联互通、融合发展，携手打造全市区域结对联动示范区，构建产城发展新标杆。
大邑园区落地后，五矿产城接二连三，在成都陆续又合作了郫都园区、新都园区。郫都园区主要聚焦老旧工业港园区的重新规划与产业升级，新都园区则聚焦航空与轨交两个核心产业，协助政府平台公司完成两个产业综合体的建设管理，先后获得四川省建筑业新技术应用示范工程、结构示范工程、成都市绿色标杆工地等荣誉。而后，依托五矿产城的招商及专业运营能力，整体托管两个产业综合体，对项目进行客户定位、推广宣传、产业招商、经营管理等，打造产业办公与商务配套兼备的城市会客厅。
2021年7月，五矿产城公司与福建南安市政府签定战略投资协议，五矿地产进入福建首个合作项目五矿智慧工坊·中国（南安）高端阀门智造产业园项目仅用5个月时间就实现了阀门园区基础设施配套工程和运营的中标落地，创造了五矿产城速度，央地合作典范。
项目总投资约36亿元，总建筑面积64万平方米，分两期开发建设，园区以阀门产业作为主导产业，以消防器材产业作为辅助产业，重点吸引阀门制造龙头企业及优质成长型阀门配套企业入驻园区，全力打造阀门产业生态圈。
自启动招商以来，基于精准的项目定位、创新的产品设计、央企管理品质，以及完备的产业赋能体系等众多优势，园区项目在宏观经济下行、本地同行业竞争白热化的大环境下，项目团队逆市奋进，苦练内功，进一步深挖行业研究、产品研究、客户研究，以精准的产品营造适配阀门企业的生产需求，最终，精益求精的央企精神赢得了市场的认可，在2024四季度，项目招商一举引爆区域市场，取得了奇迹般的成果，逆市实现招商清盘，招商面积和金额以巨大优势夺得了全市的双料冠军。项目也成功通过“一户一案，精准服务”的方式进行了交付，向客户兑现了“好厂房、五矿造”的品牌形象。
据悉，园区在规划和建设过程中，坚持“不降标，不减配”，外墙保温、水电、公区装修等所有配置一步到位，让企业无需再为空间改造、功能配置增加而产生额外的资金投入。
同时，园区还将一站式打造企业服务中心、人才公寓、品质食堂、享会议室、便捷超市、快递驿站等生活配套，为入园企业营造活力便捷的园区生活氛围。
双方合作基础上，2022年8月再次签约两大产业园项目，总投资80亿元。其中，五矿智慧工坊·中国（南安）绿色智慧家产业园项目选址在梅山镇，计划总投资约60亿元，重点吸引具有优质成长潜力的泛家居及日用轻工类制造企业入驻园区，打造以“数字化、标准化、绿色化”产业园区为目标，建设集数据采集分析、研发设计、产品展示、检测检验、集采配送等为一体的高端绿色智慧家产业园。
洪梅水产预制菜产业园项目意向落地洪梅镇，计划总投资20亿元，以发展高端水产预制菜产业为目标，整合打造完整预制菜产业链，建设涵盖农产品加工、预制菜上下游研发、包装、体验功能于一体的生产型园区。
利用协同优势，五矿产城前期负责项目的一级开发管理，后期负责园区二级项目的设计、施工及代建管理，继而依托产城专业优势进行园区招商运营管理。
基于以往的业务实践，五矿产城搭建形成了“五矿+产业发展”产城业务理论体系，即以产业发展为导向，以产业逻辑和政策逻辑贯通商业模式，围绕产业集群、产业生态推动产业升级，在合作共赢中分享产业发展红利，创造综合收益。南安园区项目作为典型代表，创新实践了产城“IOD+EPCO（产业导向开发模式+工程总承包和招商及运营管理服务）”组合开发模式，是这种创新模式的首次成功实践。园区通过构建“三平台+一体系”产业链赋能生态圈，为入园企业量身打造三大增值平台（集采平台、共享平台、交易平台），解决入园企业污染环节生产、原料采购以及订单交易三大核心难题，极大提升了入园企业的产业发展动力。
长板之路
依托央企优势，结合地方资源，以及“五矿+产业发展”的理念，五矿地产为不同项目量身定制产城模式，背后真正的底气是中国五矿的资源禀赋，以及五矿产城对行业模式的深度思考。
这也正是五矿地产的长板所在。
不过，大体量产城开发运营，考验企业的规划开发能力，也考验抗风险、跨越周期能力。
在何剑波看来，现阶段产城业务规模、盈利还不足以替换房地产业务，却是长远来看更值得去做的一件事。
科技创新和产业转型升级背景下，瞄定现代产业体系建设需求，因地制宜，让产业与城市功能融合，也是五矿地产积极推进由“地产开发商”向“城市运营商”战略升级的重要路径。
2024上半年，五矿产城启动了与北京市东城区的合作洽谈，产城项目合作正式进入一线城市，项目业态也从工业园升级为科创园，“五矿+产业发展”业务发展理念再次以全新的合作模式正式落位北京。
6月下旬，北京东城“科创金三角”合作的框架协议正式签署，五矿产城正式成为东城区安外、东外、永外地区“科创金三角”产城融合高质量发展合伙人（项目统筹主体）。
“科创金三角”项目是五矿产城与东城区战略合作的市级重点项目，总面积约10.8平方公里，聚焦芯片设计、健康医疗、央企数智化三大核心领域，建设独具东城特色的产城融合高质量发展集聚区。
五矿产城整合集团内外部资源，对项目进行调研摸排，在充分评估项目市场风险与潜在优势的基础上，选定以东直门京投大厦作为“科创金三角”首个合作项目。
2024年12月18日，五矿产城与北京市东城区“科创金三角”战略合作的首个子项目——东直门“五矿科创产业综合体项目”正式签约并进入实施阶段。据悉，五矿科创产业综合体项目，是五矿地产产城业务转型的标志性项目，同时也是五矿产城实体化经营后在一线城市落地的首个以产业逻辑构建商业模式的创新试点项目。
项目一期合作面积约2万平米，由五矿产城托管京投大厦的产业空间，在进行环境改造提升后，在东城区配给科创产业投资政策基础上，聚焦培育新质生产力，招引新能源、新材料，以及央企数字化等类型企业入驻，通过产业孵化器、加速器与科创会客厅等空间样态，整合中国五矿内部的科技、金融等资源，打造科创企业快速集聚与发展的平台。
在2025年1月2日召开的东城区政企恳谈会上，举行了打造“科创金三角”高质量发展集聚区启动仪式，以及“东城区科技创新投资联盟”揭牌仪式。邀请了30余家企业及机构作为初始单位，一方面搭建金融机构与科创企业投融资对接平台；另一方面畅通政府与机构沟通合作机制，增加投资的公信力。五矿产城以东城区“科创金三角”产城融合高质量发展合伙人身份，则在其中扮演重要的桥梁角色。
需要注意的是，建管业务也被放在五矿产城平台下。
五矿产城除了是产城业务投资、经营管理与产业研究（设立五矿产城产业研究院）的平台，也是代建业务的统筹管理平台。
图丨产城业务架构来源：企业公布
五矿建管统管中国五矿代建业务的发展与合作，向委托项目提供全专业管理、全链条服务、全方位赋能。具体业务方面，分为商业代建、政府代建、资本代建、整合式代建、咨询服务。
其中，商业代建、政府代建、资本代建、咨询服务四部分相对常规，整合式代建略有特殊。主要是由债权人/政府平台牵头，政府平台和五矿建管协调金融机构阶段性注入整合资金，通过类共益债权的方式，解决项目公司历史遗留问题。
作为五矿产城下属业务单元，五矿建管整合内外部资源，提供操盘、品牌、管理，以资源整合和施工总承包能力盘活资产，帮助项目复产复工，恢复正常建设、开发、销售。
同样得益于央企信用背书，信贷收紧的2023年，五矿地产仍获在境内外融资支持，与多家银行签订为期3年9.7亿港元的俱乐部贷款协议，签订10亿人民币循环贷款协议，向境内专业投资者非公开发行12亿人民币无抵押债券。
2024上半年，五矿地产整体融资渠道继续保持通畅，与多家银行签订为期2年26亿港元俱乐部贷款协议，于境外发行366天10亿人民币点心债，提取5.7亿人民币银行贷款置换港元贷款。
值得一提的是，即便地产核心业务面临盈利考验，五矿地产仍然实现经营性现金流连续两年为正，2024年上半年录得流入9.7亿港元。同时，压减有息负债11.4亿港元，银行贷款金额由2022年188亿港元降至2024年上半年144亿港元。
2025年无中长期贷款到期。
信用贷款比率由2022年的81.4%上升至2024上半年的91%；境内外债务结构方面，境外债占比重由2022年的76.6%，降至2024年上半年的66.9%，更有利于外汇风险防控。
图丨借贷渠道及有息负债规模分布数据来源：企业公布、观点指数整理
图丨境内外债务结构及信用贷款比率数据来源：企业公布、观点指数整理
截止到2024年6月底，五矿地产雇员总数为988人，较2023年末减少8.09%。下半年，该公司结合实际经营情况，进一步推进人员优化，提升企业人均效能。
关于未来策略，五矿地产表示要守住资金、交付和质量三个安全底线。其中，上半年共实际交付逾1600户，8个项目全部按计划或提前实现集中交付。
此外，香港蔚蓝东岸项目配套建设的会所设有逾30项目会所设施，更成为香港首个荣获国际级WELL健康建筑标准认证》的住客会所。
近年来，五矿地产按照中国五矿的决策部署，在数字化领域持续发力，扎实推进5M智能健康体系等标准化平台体系建设，以数字化手段赋能产品。
5M智能健康体系的推出和实践，引领五矿地产住宅产品向智能、健康、绿色方向发展，为现有产品体系构建出实质性内核，进一步拓展了产品的功能边界，提升了产品的核心竞争力，为公司深入践行精品战略提供了有力的体系保障。
“有人在过寒冬，有人在练内功。”用这句话概括五矿地产的现时状态可能并不为过。展望未来，五矿地产将继续加大库存去化和资产盘活力度，并加快构建新的商业模式。
据悉，城市运营开发领域，五矿地产在北京副中心以东的香河县和天津市北辰区宜兴埠镇启动了大型的城市运营开发项目，力求通过城市综合开发提升新区的整体形象。
资产运营方面，五矿地产打造了城市商业综合体品牌“LIVE”和社区商业品牌“幸福里”，旗下五矿商业现已蜕变成又一个成长型利润中心。
目前，五矿商业在北京、香港、长沙等多个省市和地区运营商业综合体、文旅小镇、酒店、写字楼、公寓等多种业态项目，管理面积达115万平方米。
穿过风暴 | 你是一船之长，世界没有比这更美妙的景象。