一切刚刚好
刚好是元旦之后上班第一天
刚好是2025年的第一拍
刚好是全北京乃至全国最受瞩目的朱房村地块
朱房村土拍
本质是海淀的一场阳谋
他给2025年的北京楼市一个开门红
给北京房价的坚挺打了一针强心剂！
前有嘉华天珺8.8万开盘均价
后有接近9万楼面价，售价至少12万起步的朱房村
此时此刻功德寺心里那个美啊
感谢友商们这么爱我~
01
朱房村土拍结果出炉
0029地块被中铁置业＋招商＋华润联合体
总成交价为91.52亿元
楼面价约8.92万/平
0030地块被建发拿下
成交价为90.404亿元
楼面价约9.51万/平
销售价不限
对朱房村项目感兴趣的宝子，可以加微maoduidui03进群关注，备注；朱房村。
02
地块位置与地块素质
两宗土地都位于清河板块，南侧紧邻清河和北五环。
0029地块西侧是京新高速，再往西是地铁13号线。
西边0029地块规划用地规模约4.27万平
地上建筑面积约10.26万平
容积率2.40
东边0030地块规划用地规模约3.93万平
地上建筑面积约9.51万平
容积率2.42
两宗地块控高48米
总层高在16层以内小高层。
03
价格和产品猜测
功德寺做100平小户型是例外，朱房村面积段要比功德寺大。
参考功德寺主力户型面积
盲猜朱房村面积在130多起步，到260平左右，如果到300平，也会有买家。
不少橡树湾业主在关注朱房村，打算置换。
建议开发商最大做五居，或4+1，我们有不少粉丝有这个需求。
朱房村两块地都不限价，给开发商充分的发挥空间。
之前我们才朱房村价格大概率在12万/平左右
参考橡树湾5期万象府的价格，目前挂牌价在13.8万/平，加上新房产品溢价，部分也可能在14-15万/平左右。
图：橡树湾五1期 238平4居，高楼层，挂牌价15万，同户型低楼层挂牌价13.8万。
04
朱房村周边配套
附近最近地铁13号线上地站，直线距离约1.2公里。
昌平线南延朱房村北站，直线距离约1.3-1.4公里
昌平线南延清河小营桥站，直线距离约1.8公里。
通勤不太方便，居住于此，更适合开车出行。
商业有综合型商超清河万象汇。
附近现有小学是海淀第二实验小学（橡树湾校区）、海淀实验二小（汇缘校区）。
未来东北角将新建一所九年一贯制学校和一所幼儿园。
清华大学附属实验学校将作为承办方，参与项目规划与建设等工作。
项目预计于2026年初开工，并计划于2027年6月完工。
教育用地东侧是规划医疗用地。
学校跟医院放一块，叠加附近居住密度大，车流量大，肯定会堵车。
朱房村规划其余住宅用地，已确定是回迁房安置房。
个人认为，回迁房对附近影响不大。
海淀新房附近都有回迁安置房，比如四季青双子、功德寺、永丰南、大牛坊。
05
海淀选房逻辑
朱房村、功德寺、永丰南、永丰北均在北五环外，这四个盘该怎么选?
目前就地段来看，朱房村要做139平以上的大户型，至少预算1500万。
能和朱房村对比的只有功德寺。
永丰南大牛坊只有个别大户型重叠。
从投资增值逻辑果断建议优先考虑朱房村、功德寺。
地块PK朱房村和功德寺各有优势。功德寺属于上地学区，书包条件好；朱房村附近配套成熟，更靠近北五环。
价格PK朱房村肯定要比功德寺更高，功德寺定价偏低，前面提到朱房村单价一定比功德寺要高，面积大，总价段更高。
产品PK朱房村一定更好，不限价，开发商有利润，会做出产品溢价，并且开发商这次很重视这个项目。
得房率PK朱房村的小高层会比功德寺更低，因为高层两梯两户，得房率更低，公摊大。对比功德寺一梯两户洋房就不占优势。
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