北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我家有一个孩子刚满岁，户口落在东城天坛我爷爷名下的房子里。爷爷已经去世，尚未办理遗产手续，遗嘱是我奶奶继承全部财产，我父亲和我姑姑没有任何份额。我想了解一下过户手续怎么办理？如果我们家族内部协商后重新划分产权，比如加上我的名字占10%是否会对孩子上学有利？
如果不行，那在奶奶全部产权的情况下，等我家孩子上学时有没有被调剂出学区的可能？如何避免？如果不能避免，那我们想在两年内以首付150万，贷款200万左右买一个东城好学区或西城的占坑房，您有建议吗？
A：
1、既然是有户口，那五年后大概率能进入对口学校。一是到时候肯定是学位宽松，因为高峰期入学的孩子都毕业上初中了，腾出了教师和师资。二是天永学区到目前为止不算太强，几年后的入学低谷期就未必受到追捧。也就是到时候的学位应该不紧张，进入对口校的概率高。但这不敢打包票，只能说肯定是能在东城上学，进入对口校的概率高。
2、过户手续是找个公证处，所有继承人到齐之后做遗产公证，确认只有奶奶一人继承房产，再之后就能去房产大厅办过户手续了。
3、重新划分产权也是先办理公证，所有继承人都到场并签字认可。加10%产权的意义不大，或者说只要不是监护人100%产权就都同等待遇。反正按现在的政策，部分产权是没意义的，几年后估计也是这种政策，不太可能改变。
4、肯定能在东城上学，如果被调剂出学区还是好事儿呢，这要从天永调到龙体多好啊。或者说天永在东城的排名很靠后，没什么向下的调剂空间，只能上调了。那这种情况就甭避免了，占便宜的事儿应该上赶着才对。
5、有户口，而且是五年之后才上学呢，这就甭考虑再买学区房了。一是没必要，二是闲置的时间太长。就算是真想买也过三年再说吧，到时候或许能有更好的选择。
仅供参考。
二
Q:
我问个问题哈，我儿子现在北京国企，有可能三五年就拿到户口。但我有北京购房资格，是不是应该先用我的名义买一套房？给他留着。因为我感觉这次救市好像政策意志挺坚定，按您的说法是房价不稳住就刺激不会停，所以我怕三五年后房价又是大涨了，那我们就亏大发了。
但我也犹豫，因为我家做小生意的，一旦花几百万买房了就流动资金非常紧张了。我问过经营贷，我这种情况倒是能做，但也感觉不踏实似的，毕竟我没贷过款。我也和儿子商量了，他的意思是结婚再说，到时候连学区房一起解决。可我感觉至少七八年之后的事了，到时候学区房还有意义吗？请您帮忙分析一下利弊，谢谢。
A：
1、房子是用来住的，有需求就买呗。既然是都在北京，那不买房就得租房，看自己觉得是否划算吧。反正要是我的话会买，因为早晚都得买，何必不提前享受呢？而且买完了也就踏实了，要不然老得惦记着。
2、哪次救市都挺坚决的，也肯定是不成功不收手，否则之前的努力就全白费了，而且还失去了公信力，以后救市会更难。
但我不认为会大涨，没那种经济基础了。之前的大涨不光是因为救市，更大的基础是经济发展速度快，百姓们普遍有钱+有买房改善的意愿+负债率相对低。而现在不是当年了，再大涨那就必定是紧接着崩盘了。
3、流动资金这只能自己盘算，外人无法建议。是否用经营贷也一样，看自己的还贷能力吧。
4、学区房这怎么说呢，我认为是会两极分化。好学校对口的房子永远有意义，普通学区的就意义不大了。这可以参考幼儿园，前几年人口高峰时随便哪所都得连夜排队，而现在呢？牛叉的还是不好进，但普通的早就开始倒闭潮了。
这参考韩国和台湾省的先例吧，都人口减少好多年了，也都曾经学区房普遍高溢价。但现在的情况是最牛学校对口的宜居房产依然受追捧，还动不动的领涨。但不太强学校和不宜居的房子就一般了，大多数的溢价都没保住。
所以还是这话吧，赶上风口了猪都能飞，而且还劣币驱逐良币。而退潮之后就知道谁穿着裤衩了，只有好东西才永远稀缺。
5、总之我建议是如果有能力就买，但也别期望值太高，别追求高升值，可能性不大。另外如果预算很高，那就买好学区的大户型。预算不太高的那索性就别买学区房了，而是以宜居为主。
仅供参考。
三
Q:
请问，我孩子是**大学毕业的，在CBD工作，有北京买房有资格。准备现金200万左右，想买400-600万的房。要求是两居或三居室，开车或地铁的通勤方便，半小时左右最好，不能超过一小时。房子方面最好是第四代新楼盘，质量好的二手房也可以，性价比要高，居住体验好，升值保值高。请推荐
A：
1、这让我怎么说呢？能理解当父母的心情，希望一次性的帮孩子解决人生大事，可怜天下父母心啊。但这要求偏高了，或者说每个要求都不算多高，但一叠加就高了，不太可能买到。
2、以上限600万来说，两三居就是100平，单价在6万之内，这基本就是东五环外了，通勤很难保证一小时之内。
第四代的新楼盘更没法儿说了，北京不是南方，而是干燥多尘，封着阳台还净进土呢，气候原因不适合这种开放式阳台花园的房子。就算有这种房也基本都是豪宅，这预算不好买到。
性价比高和升值保值高，这两条在预算不太高的情况下是相悖的。相当于说想找个钱多事儿少离家近的工作，不是说没有，但对于出身或学历不是很高的不太好找到，只能是适当取舍。
而且性价比高是消费范畴，升值保值是投资角度，二者不兼容。升值慢的才性价比高呢，涨的好的就不高了。所以也是稀缺的豪宅才相对有这种情况，普宅中基本不可能。
3、总之在考虑一下吧，您现在的要求偏高，而且还有冲突之处，不好满足。另外最好是先明确预算，毕竟400跟600万差的太多了，按单价6万都30多平，跨度太大了。买房的大致方向或板块也大致明确为好，要不然北京太大，真不好说什么。
至于其他要求方面最好列出主要需求并排序，先满足最重视的吧，期望值别太高，要不然有可能被中介给忽悠了。
仅供参考。
四
Q:
请问，我和爱人都一直在亦庄开发区上班。我们在2015年买了大兴区郁花园二里的83平两居，一直出租出去的，没有自住。2021年孩子要上小学了，考虑到郁花园二里对口的景山学校大兴分校不太行，而且郁花园二里距离工作单位比较远，我们就在2021年2月开发区买了郁金香舍的50平的一居室。
孩子在人大附经开学校上了一年级后，我们转学到了中芯学校，现在孩子是四年级。考虑到行情，我们打算把郁花园二里的两居卖掉。目前还没打算好要不要去市里置换老破小。但是我感觉郁花园的房子用不上，而且保值也已经不太现实，请问现在是卖房的合适时机吗？
A：
1、郁花园要用不上就卖掉呗。本来也不属于投资房，留着的意义不大。不过年底一般都是淡季，大多数年份不如年初的小阳春。所以可以挂牌，但估计是年初开春才能成交。
再者现在是救市的时候，年初看行情再定吧。但也别期望值太高，就算出现行情一般也是从市区开始，到近郊的话肯定是房龄新品质高的先被传导到，这种小区都要晚一些。
2、另外郁金香舍的怎么考虑的？这套房价值多少，租售比多少，学区溢价率算过吗？如果用不上学位的话是否留着？让当地中介算算吧，卖不卖的也心里有个数儿。
3、要不要去市里换老破小，为什么要换啊？中芯是私立校应该很好啊，而且还是从人大附经开转过去的，那再转到市区就必须是超过这两所才行。
这就看是否有把握进入好学校了，有政保或有路子就换，没有的话就再考虑。反正派位的话不太靠谱儿，不如人大附经开的可能性比较大，至少小学很难。毕竟怎么转都是同一届，高峰期入学的好学校不太可能有空余学位，就算有也都给政保留着呢。
要不就问问朝阳的，理论上能凭房籍户籍进入对口校的概率大，直接问学校是否有学位吧。海淀也是自己联系，问清楚能接收的再决定。另外如果为小升初准备的话那就甭着急，过了明年的高峰期再说。
4、总之房子是用来住的，用不上就挂牌呗，但我建议是甭着急，看看明年开春的行情和政策再说。是否换老破小和转学的先确定学校，你们的情况有点儿特殊，得确保换到好学校才行。这不着急，反正这年级也转不了了，错过明年信息采集更合适，或许溢价还能降点儿呢。
仅供参考。
五
Q:
请问，我们是四口之家，两孩子一个三年级一个幼儿园中班。目前住大兴的一个联排别墅，价值700万全款，老大在附近上学，学校一般。刚看您说朝阳是能凭房子选学校，那请问，我们如果卖掉这套房，再添300-500万能否买到好学校的学区房？四居室150平左右的，因为两个孩子是兄妹。
买房后能否确保老大转学成功和二妮顺利入学？因为现在两个孩子一个上学一个幼儿园要分开送，很累人，担心如果将来分两所学校就更累了。希望房子在朝阳南四环附近，因为我们的工作地点在南五环西红门附近。
A：
1、朝阳南四环，那没什么学区房。南部能算好学区的只有珠江帝景（陈经纶帝景），在双井大望路附近，然后不错的也是旁边的北工大。这看自己的通勤吧，如果开车的话应该也不算太远。
2、1200万买150平，单价8万，那在珠江帝景买不到。这里单价基本都10万左右，120平的三居室就得1200万了。
再其他的学区房都在东三环或北部了，是不是上班就更不方便了？而且也不太好买到这价格的，不好办。
3、再有，我不敢保证转学成功，这只能是自己去咨询，如果有空余学位的情况才可能接收，要不然就是周边派位了。这几年都是入学高峰期，三年级的未必有空余学位。
4、要不还是问问别人吧，我好像帮不上什么忙。
仅供参考。
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