皮带许当年曾有一番话：一切都是党和人民给的，虽说情真意切，却有弦外之音。后来破案了，2万多亿，钱的确是从社会投资人、购房者、供应商等人民手中借来的，然后以一己之力平账。
平账的意义在于顶包，顶雷，齐天大圣在天庭和雷音寺这么些交情，哪个不是实打实扛出来的就，西天取经不是打打杀杀，全是人情世故。天上的事情，叫化债平账，地上的魑魅魍魉称为人间乱象，取经是为了化解人间的麻烦，却省略了天上的罪孽，竟敢输出正能量教谕民众。
民众承担着大雷音寺，还有小雷音寺，不是大圣收了神通，友情有请各位神仙把坐骑和宠物管管好，什么妖魔鬼怪都敢收，香火层层上缴，债务层层转移，搞到最后“遇到一点颠簸和挑战”，这样的经书卖的太贵了吧。
比如最近各地改计容面积规则，在规划条件上，对房地产开发项目的公摊进行挑战。合肥、杭州、温州、湖州等地，封闭阳台、首层架空做停车场之类的，都给了计容面积优惠。白话说有的功能设计只要好卖，可以”不补缴土地款”。
以前普遍的非封闭阳台计算一半面积，现在封闭计算一半；一层架空这种做法之前早就有，以前这种设计在南方比较多见，主要为了给社区活动、公共空间，当然有些可以省一部分容积率（当年各地标准不同，有的架空层就不行）。
给外行解释一下，以前超过计容面积，要补缴地钱，土地款根据容积率来的，同等条件下容积率越高，建设面积越大，土地款一般越贵。所以不要以为开发商买了可以通过增加公摊面积可以多建设、多卖钱。公摊、使用面积都在总规划面积中，可售面积都计入容积率，举例子说，一个项目10万平米可售面积，这其中公摊面积再大也在其中（除了误差），公摊大了只会减少使用面积，而不是超越总体规划面积，公摊和使用面积是零和游戏。
大家记住，房地产只有一个庄家，在土地款、容积率、建设面积和房价这些关键事项上，开发商算老几？规则在那里摆着，公摊面积的设定和指标要求，验收都是在框架之中的，这个框架保障了土地出让金、税费的收入，在公摊面积上做文章几乎没意义，总体面积超了多卖点够不够补缴土地款和税费的，算过没，开发商可能坏，但不傻。规划条件要求不改变，公摊就改不了，跟开发商好坏有关系，但不大。
而有些人不是傻，是怯懦，他们也多少明白这个道理，但不敢直视，只敢骂开发商，回避问题永远无法推动问题解决。妖魔鬼怪擦边不管，只管一个吴柳芳，然后大家又照例去骂抖音，跟公摊、房价问题骂开发商何其相似。
那么回来说为什么现在公摊面积规则松动了，给购房人实惠了，说白了客观上是大家不买房，买不起房、加不动杠杆导致的。大家被动的无力，促成了一种谈判的优势，这才有了包括并不限于规划条件的优化。
还有同小区内不同建筑类型的公摊比例不同，理论上容积率塔楼＞板楼＞独栋、高层＞多层＞联排，最简单例子：越高的建筑，承重结构越复杂、消防通道、管井数量、步梯电梯等交通等占面积越大，不是故意把公摊算到高层上给低密度节约公摊。
再例如四代住宅，从建筑设计、国内外潮流的诸多尝试中，这个概念早就有了，叫四代五代或者什么名字不重要。四代住宅根本不等于增加得房率，而是包含了更多的升级。只不过这类升级之前是零星出现的，受制于规划条件、建设成本，为什么建设成本不允许，钱都花在别处了，之前房价面临的是两头堵——一边限价、一边土地价格攀升，留给建设的空间能有多少？
公摊这一页会慢慢掀过去，历史的糊涂账也交给开发商平了拉倒；历史告诉我们，打土豪之后，并没有分田地，而是三七分账，原本地是土豪的，现在地是国家的，一个抽象的实体，可以卖地的实体、可以借债的实体，却又分不清是谁的。
在元旦前跨年的夜里，我吃了两包薯片，喝了一瓶可乐，以此来作为年之尾，通辽鸽宗偿有云，乐事薯片还不如袋子里空气多，除了充入空气免得压碎薯片之外，这玩意跟公摊类似。
蛇年央视发布的吉祥物蛇叫“巳生生”，这名字说不上吉祥也可能是我无知，跨年这事人跨、债也跨，好吧，就当钱是开发商收的、债是开发商借的，最后借汝项上人头化债……小雷音寺就是这么垮掉的，但它就不该有啊。
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