上海楼市的成交又创记录了。
12月28日单日1466套，是上海楼市近3年来的单日最高网签量。
12月3万套成交量 ，是上海楼市45个月，
以来的单月成交最高值。
2024年全年成交24万套，是近3年最高。
对于艰难的上海楼市来说，2024年算是一个不完美但是有成绩的一年。
3万套意义非常
上海楼市到目前为止还在延续较好的势头。
是两年来第一次打破“政策有效期最多管3个月”的魔咒。
其实到目前为止还是有很多人在继续等着看上海楼市的笑话。
其实也可以理解，多空分歧是当下最正常的现象。
从今年每个月的成交情况看：
趋势上面，成交量是在上台阶。
上一阶休息一下，然后继续上下一阶。
图：2024年上海二手房成交
上半年的时候，2万套就是个很好的成交量水平。
6月份的时候第一次创纪录破新高。
到了下半年成交量的底部在2万套基础上继续提升。
并在9-12月实现了成交量3级跳。
上海楼市确实很久没有见过3万套的成交水平了。
至少是在信心层面有一点恢复。
如果纵向比较成交量的水平，2024年可能并没有想象中的那么差。
图：上海历年二手的成交
全年24万套的水平和2019年相当。
不过2019年的时候，正处于上一轮牛市周期的前夜。
只看成交量的走势，和那时候还有一点点相似嘞。
在过去的8年中，2024年成交排名第四。
还是个中游偏上的水平。
当然，2024年也不像大家所期望的那么好。
毕竟成交量就算再大，亏钱卖房谁受得了。
这一年的价格跌幅、房东的地位是要比2019年更惨的。
值得庆幸的是，时至今日上海楼市还是延续了较好的成交热度。
因为比亏钱更惨的，是完全卖不掉。
3万套的意义非常。
流动性还在，就说明市场仍然存在价值。
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刚需买家确实进场了
有成交就说明有玩家。
不过现在的买房人和之前确实有很大的不同。
之所以说现在的买家很不一样，是因为投机的人真的极少了。
真实的购房需求在托起上海楼市。
你去市场、去一线看看，现在买房的人是真正有需求的人。
这些需求，要么是上学读书、要么是置换改善生活、要么是结婚当婚房的……
为什么这个时候，会驱动他们下场买房呢？
我们可以看到，这些人有个共同特点：
大家都是楼市中的右侧交易者。
说人话就是看到趋势比较明确了才会出手。
其实年底这段时间，确实让大家看到了止跌的趋势。
大家愿意买，甚至为好房子多付3-5个点的溢价也是可以的。
我们遇到的客户，哪怕多付了30-50万，但是他看到市场要止跌了，他就有信心。
现在成交量、带看量的数据都是好的。
这是刚需进场的底气。
此外，今年政策的放松，让单身买房人多了起来。
不少区域里面至少有3成的购房者来自于单身人士。
尤其很多市区的老破小，通勤生活便利的非常受欢迎。
现在的人，账算的越来越清楚了。
不跌了才去买，上杠杆没必要，钱不够就买小点。
买房的思路越来越向切身实际靠拢。
这背后就是房子在回归本质，投机泡沫被消灭。
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卖不掉的情况不会彻底消失
尽管上海已经来到了3万套水平，刚需也纷纷入场。
但是有一个无法改变的事实，就是你的房子还是可能卖不掉。
我知道，很多房东都有这样的困惑，明明都说市场变好了，人变多了。
可是自己的房子就是卖不掉。
这个情况很好理解：
因为现在上海的购房者，都在做同样一件事情，卖掉差的房子，换好房子。
大家都这么做，就会出现一个问题：
市场上处于两端的房子都很被动。
你会发现你要卖的差房子就算是带看量很大了，有客户来买了，但是出价依然不高。
但你想买的好房子其实涨得是很快的，因为大家都想买这样的。
我们最近有一个客户就是这样的。
他自己是要卖碧云金桥爱建园的房子。
小区房龄20年了，优势呢是有比较好的学区。
即便如此卖的也非常艰难。
卖的的时候挂小区最低价卖了3个月依然卖不掉。
并不是因为房子硬伤太多，它是中间楼栋位置，房子其实还可以。
他想换的房子是世茂湖滨花园，或者张汤三期。
两个小区没有一个愿意降价的。
你去问小区附近的中介，就是说没房子。
属于想买都买不到。
张汤三期里面唯一一套不靠马路的，价格1100万居高不下。
上海楼市的分化，体现在买卖中就是大家都在卖差买好。
两端的拥挤，造成买的时候价格谈不下来，卖的时候价格价格拉不上去。
还不到狂热的时候
12月的成交很好，但是购房者还远没有到狂热的时候。
3万套成交之下，大家还是小心翼翼的在买笋盘的那种状态。
如果市场真的很疯狂，那3万套成交水平之下，是购房人抢房子的那种状态。
2014年的时候，3万套的气氛和现在完全不一样。
每天都要想着去抢房，随时都感觉明天要涨100万的样子。
现在小区里面但凡你的房子贵一点，很多人都不愿意来谈。
在云看房阶段就结束了。
想要变得狂热，还是需要连续3个月以上都是2.5万以上的成交。
1月份赶上春节了，成交量肯定会降下来。
大家还是要保持理性。
2025年，随着利率的进一步下降，大家的风险偏好可能会大一点。
当然，如果基本面没有很大改善的情况下，还是不会出现狂热买房的情况。
不过，熬了3年的熊市，似乎看到了一点曙光。