潮落潮又起，破浪会有时。
2024年，房地产市场在层层考验下，坚韧不拔地推进。
在这一年，我国房地产市场供需结构经历深刻调整，政策环境也达到了前所未有的宽松状态。得益于政策的积极引导，市场逐步展现出正面的回应，边际效应逐渐显现。
01
商品房签约情况
这一年，对于青岛楼市而言，既是挑战的汇聚，也是机遇的孕育。根据青岛锐理数据统计，2024年青岛商品房市场共计新增商品房50854套、约704.33万㎡，套数和面积均较去年明显下滑3成左右。
签约方面，累计签约金额约1660亿元，同比下滑15.7%，处于2017年以来的最低点；累计签约面积约1209万㎡，同比下滑11.2%；累计签约套数95715套，同比下滑18.9%。从价格来看，2024年青岛市新建商品房的网签均价为13731元/㎡，同比下滑5.0%。
存量方面，截止到年底商品房存量254412套、约3203万㎡，其中商品住宅存量123127套、约1544万㎡，去化周期降至22个月。
（2024年12月商品房供销价数据为12.1-12.30）
2024年初，受农历春节影响，青岛楼市开局呈现低迷态势；到了3月，新房市场呈现渐进式复苏的走势，在经过4月份短暂下滑后，5月受新出台政策刺激，新建住宅成交面积环比大幅上升，市场迅速回暖；6月，在“降价促销”、政策效应以及大批房源集中网签三重作用下，新房签约量骤增。
进入下半年，随着传统销售淡季的结束，新政刺激效应逐渐减弱，9月中央明确“止跌回稳”目标，10月以来，房地产新政密集出台，房地产市场呈现积极变化。临近年末，市场呈现明显的翘尾现象，政策效应与高性价比房源的共同作用，成功点燃了消费者的购房热情。
根据青岛锐理数据统计，12月共签约新建商品房9029套，约133.53万㎡，销售总金额191.02亿元，签约套数、签约面积较上个月均出现大幅上涨，其中销售金额增幅达到49.4%。受签约结构调整的影响，12月签约均价为14306元/㎡，环比上涨1.6%。
02
区域成交情况
（2024年12月全年各区市商品住宅成交情况）
在商品住宅的成交区域分布上，12月青岛新建商品住宅的成交热点集中在西海岸、城阳、即墨。具体数据表明，西海岸新区以1654套、约20.44万㎡的签约量，占全市总签约量的25.0%；城阳区签约989套、约13.13万㎡，占比16.1%；即墨签约713套、约9.02万㎡，占比11.0%。
在板块方面，东李世博园与张村河两大区域由于地理位置优越且土地供应充足，吸引了众多开发商入驻，成为市场竞争的热点。
特别是张村河片区，作为崂山区向北发展的关键，市场定位趋向高端，但由于多个新楼盘集中推出且目标客户群重叠，导致了价格竞争。该区域内包括海信君玺、海信璟悦、鲁信有邻花园、华润崂山悦府、越秀青铁和樾府、以及盛世悦府（原静山悦园）等项目。北岸大宇地块尚未启动，而备受关注的新盘海信臻悦，首批推出1#、6#，建面约119-143㎡，其中建面约119㎡是在售最小面积的三居产品，也是张村河南岸的唯一。
东李世博园板块随着森林公园、招商璀璨璟园等项目的去化，存量房源大幅减少，去化周期缩短至9个月。这一变化不仅体现了该区域市场的活跃，也预示着供需关系正在向更健康的方向发展。目前，该板块的存量房源主要集中在昆仑天麓湾和青铁芳华地等项目。
此外，随着城市更新步伐的加快，老四方板块房地产市场焕发新活力，新房供应量显著增加。不仅涌现出海信悦澜山等高品质改善型楼盘，更有中海云境、保利和颂、中车四方云汇、滨海国际中心等热门楼盘吸引关注。今年新入市的楼盘还有青实清荷茗苑、青樾湾、通和悦章等项目。此次刚刚规划公示的国信和悦，加之环海湾阎家滩地块、市北城发地块等地块，板块内新盘约13个，市场热度持续攀升，预示着未来竞争将更为激烈。
在商品住宅面积区间方面，90-144㎡的住宅面积段在当前市场上占据了最高的市场份额，其占比稳定在65%至80%之间。这一面积段主要涵盖刚改型和改善型住宅产品，已成为市场的核心需求，且需求表现稳定。
2025年，楼市依然面临挑战。对于即将迎来的2025年市场表现，你有何看法？欢迎评论区留言表达观点......
03
土地方面
今年青岛在供地模式上展现了更大的灵活性，采取了“小步快跑”的策略，并且取消了供地次数的限制。锐理君分析认为，目前实行的“土地出让清单制+少量多次”模式，使得企业能够提前对土地进行评估和研究，锁定目标地块。此外，多次的土地供应也为企业提供了根据自身资金状况灵活选择拿地时机的可能，从而有效提升了土地的成交率。从涉宅地块成交结果看，虽供地数量、规模、成交金额均有不同程度下降，但优质地块依旧热度高涨，个别地块出现高溢价率成交。
虽然市场在政策的保驾护航之下活跃度提升，但土地市场今年仍然处于相对被动的状态。今年青岛共计发布8批次地块，共计出让地块24宗、建筑面积约151.45万㎡，截至目前成交地块20宗、占地面积约60.38万㎡、建筑面积约128.27万㎡，成交总金额94.74亿元，大多数地块均为底价成交。
目前7批次仅剩余珠江路南、萧山路西一宗地块待出让，8批次市南中岛地块将于1月26日拍卖。
2024年1-12月
开发商销售金额排行榜TOP20
2024年，位列青岛市新建商品房销售金额排行榜前20位的开发商，联手创下约725亿元的销售额，这一成绩占据了全市商品房市场的43.7%。其中，前十名开发商的表现尤为亮眼，本地房地产企业占据了半数席位，凸显了它们在市场竞争中的强大实力和不断提升的影响力。
特别值得一提的是，海信地产在青岛房地产市场表现卓越，市场份额持续增长。今年以来，其旗下的海信璟悦、海信君玺、海信海德山庄、海信依云小镇等楼盘热卖，助力海信地产夺得冠军，累计签约金额突破百亿，高达117.15亿元，签约面积达到55.86万㎡。海信地产的这一业绩，不仅体现了其在产品研发、市场定位和营销策略上的精准掌控，更依托品牌影响力和高品质住宅产品，有效满足了市场对高品质住宅的需求，尤其在改善型住宅市场表现突出。
中国金茂以57.29亿元的签约金额位居第二，旗下金茂中欧国际城、大云谷金茂府等项目表现抢眼。
保利发展也表现不俗，以43.4亿元的签约金额跻身房企榜单前三，保利融汇和颂、保利天珺签约活跃。
2024年1-12月
开发商商品住宅销售金额排行榜TOP20
2024年青岛商品住宅TOP20房企的销售金额共成交600亿元，入榜门槛为16.25亿元。
其中海信地产揽金98.51亿元，蝉联榜单冠军；中国金茂以42.39亿元的销售额稳居榜单第二名；天一仁和以38.71亿元的销售业绩位于榜单第三位。
2024年1-12月
开发商权益销售排行榜TOP10
《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。
2024年，海信地产在新建商品房开发商权益销售榜单中独占鳌头，以116.51亿元的权益销售额高居榜首。该公司在青岛关键区域，包括张村河、闫家山、黄岛中心城区以及金沙滩等地，精心布局了一系列新项目。特别值得一提的是，这些新项目几乎全部由海信地产独立开发，这不仅展现了其在项目开发上的雄厚实力，也凸显了其在市场竞争中的显著优势。
紧随其后的是中国金茂，以53.5亿元的权益销售金额位居第二。
北岸置业、青铁置业、君一控股和中海地产位居第二梯队，权益销售金额在41-45亿之间。
2024年1-12月
新建商品房开发商销售面积TOP20
2024年新建商品房开发商销售面积TOP20累计销售面积466.83万㎡，占全市签约总面积的38.6%。
海信地产共计签约商品房55.86万㎡，稳居TOP1。
中国金茂以签约42.88万㎡位居第二位，金茂中欧国际城、西海岸创新科技城为签约主力。
2024年1-12月
商品住宅销售总金额TOP20
在当前房地产市场中，区域间的分化趋势日益明显，一些热门区域的楼盘展现出强劲的市场表现，强者愈强的现象愈发突出。榜单数据反映出，追求居住品质提升的购房者不仅关注地段和配套设施，随着经济实力的增长，他们更加倾向于选择低密度、优美园林景观、精心户型设计的产品特性。因此，高品质的改善型住宅在市场上占据了主导地位。同时，豪宅市场的活跃反映了消费者对高品质生活的持续追求，以及对稀缺资源的强烈渴望。
崂山前海一线豪宅银丰玖玺城以网签19.78亿荣膺商品住宅榜单冠军。作为银丰地产进驻青岛的首个项目，具有标志性意义。项目为约200万方综合体，业态包含高端居住、超5A甲级地标写字楼、学校、综合性商业中心等。目前一期、二期已经交付入住，获得一致好评。项目凭借良好的城市界面及出众的产品力，自入市以来持续热销。
东李流量大盘——森林公园，以网签18亿位居亚军宝座，该项目亦是李沧区销冠。
张村河板块越秀青铁和樾府，网签17.94亿元位列季军。
世园金茂府和海信璟悦均表现不俗，分别以16.31亿和15.97亿元的签约金额跻身前五位。
2024年1-12月
商品住宅销售总面积TOP20
2024年商品住宅销售总面积TOP20中，少海府邸集中网签13.77万㎡住宅，遥遥领先。
金茂中欧国际城和森林公园以签约10.75万㎡和9.35万㎡位居第二、三位。
05
政策方面：力度空前、效果明显
2024年，我国房地产政策的调整力度和频次达到了前所未有的高度，标志着政策环境正式迈入了历史上最为宽松的时期。据统计，今年全国范围内发布的房地产调控政策已达780次，这些政策涵盖了需求端、供给端以及去库存等多个方面，旨在稳楼市。
去库存方面，上半年，中国人民银行启动了一项总额达3000亿元的保障性住房再贷款计划，旨在激励金融机构为地方国有企业提供资金支持，使其能够以合理的价格收购尚未售出的成品住房，并将其转化为配售型或配租型保障性住房资源。同时，住建部与自然资源部联合提出了一系列措施，旨在激活现有的闲置土地资源，并支持地方政府收回土地使用权。
进入下半年，央行进一步加大了对保障性住房再贷款的支持力度，将支持比例从60%提升至100%，从而为金融机构提供了更强的动力，以促进房地产市场的库存消化。至年末，自然资源部发布了关于运用专项债券资金回收和收购存量闲置土地的通知，为地方政府在启动和执行回收收购闲置土地的工作提供了明确的政策指导和操作依据，进一步推动了房地产市场的健康发展和土地资源的有效利用。
在需求端，多项政策相继出台以刺激房地产市场。首套、二套首付比例下限均降至15%的低位，并取消了全国房贷利率下限，同时降低了公积金贷款利率，以降低购房者负担。住建部与其他五部委共同提出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳。其中，提出了新增实施100万套城中村改造和危旧房改造计划，以改善居住条件并刺激住房需求。此外，多部门联合发布了税收优化政策、扩围城中村改造城市数量并推进货币化安置等，进一步激发市场需求。
在供给端，出台“金融16条”、“第二支箭”，优化经营性物业贷款政策，推出保交楼贷款支持计划、房企纾困再贷款、租赁住房贷款支持计划等结构性货币政策工具。9月24日，央行将年底到期的经营性物业贷款和金融16条政策延期至2026年底，这一决策不仅体现了政策的稳定性和连续性，而且有助于减轻房地产企业面临的偿债压力，从而为市场的平稳运行提供了有力保障。
展望2025年，房地产政策宽松基调或将延续，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战。
青岛方面，已全面放开过去在市场过热阶段出台的限制性政策，同时加大购房补贴、提高公积金贷款额度等方面释放政策利好。整体看，目前青岛楼市，目前享受到的政策环境极为宽松，涵盖购房新政、房贷利率以及税收政策等多个方面，均为市场“止跌回稳”提供了强有力的支持。
利率方面，今年以来，央行已经三次下调5年期以上LPR合计60个基点：
第一次在今年2月，从4.2%调整至3.95%，下调了25个基点；
第二次在今年7月，从3.95%调整至3.85%，下调了10个基点；
第三次是今年10月，从3.85%调整至3.6%，下调了25个基点。
青岛地区首套房、二套房贷利率在降至2.9%最低点后，又连续两次小幅上调，即收窄了房贷利率的优惠幅度（减点部分），房贷利率由LPR-70个基点，调整为lpr-50个基点，贷款利率按3.1%执行。
在经历了一系列跌宕起伏的2024年青岛楼市即将落下帷幕，2025年，我们又将一起继续见证青岛楼市风云，在此也祝各位新年快乐、幸福美满！
1、统计时间为：2024年1月1日至2024年12月30日；
2、商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。
4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。
2025年，青岛该不该买房？