上海土拍再度给年末的严寒添了一把火。
12月30日，上海2024年第八批次土拍共推出7个地块，总出让面积35.6万平方米，总建筑面积76.9万平方米，起拍总价为164.8亿元。
在首日推出的5幅地块中，徐汇区S030501单元N06-22地块成为外界瞩目的焦点。虽然报名房企不多，但各个实力不俗，最终该地块被宸嘉发展以43.824亿的价格竞得。
竞得者宸嘉发展集团有限公司是家年轻的公司，2020年才在香港成立，内地总部位于上海，主业为不动产投资开发、代建、商业运营及物业管理等板块。
但是对于上海市场来说，“宸嘉”这个名字并不算陌生。2022年6月上海第一批集中供地，宸嘉发展就联合惠州奥林匹克置业一举拿下上海普陀长风社区地块，成为当年的上海“地王”。这个项目名为“上海宸嘉100·嘉佰道”，今年6月开盘仅2个小时就全部售罄，刷新今年上海中环新盘的首开销售纪录。
一家新成立不足五年的公司何以在土拍市场毫不手软，并迅速在高手云集的上海楼市崭露头角？它的背后站着谁？
徐汇不缺买家
在上海第八批次土拍中，最热门的当数徐汇区龙华地块，参拍企业有宸嘉、保利发展、徐汇城投&中海、招商&越秀。
竞拍过程异常激烈，6家企业在101轮竞价后触发了中止价，并将装标从5000元/平方米竞至7000元/平方米，公建配套从1740平方米竞到1840平方米，最终由宸嘉以43.82亿元竞得，楼面均价为12.6万元/平方米。
中指研究院分析，该地块所在区位新房项目供应稀缺，且该地块整体体量较小，容积率仅有1.59，或将打造成小体量的豪宅项目。
“这幅地块整体技术指标很好，可以做好产品，市区没有这个容积率。招商原本兴趣很大，但还是有一些风险。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《凤凰WEEKLY地产》。
2023年上海楼市的“销冠”招商蛇口，在今年的上海市场遭遇了滑铁卢，不仅被中海反超，在前11个月的销售排名中，招商蛇口甚至排在了今年在上海推盘的融创之后，因此年底补仓备战2025年成为招商必须要面对的任务。
最终，招商蛇口选择了放弃该地块，转而联合金茂拿下宝山区N12-0402单元D1-04地块、N12-0402单元K1-11地块，联合越秀拿下长宁区W040602单元F1-09地块，三块地的总价格94亿元。
对这块地的顾虑可能更多的来自于不确定性。
从这块地附近的楼盘来看，中海领邸、云锦东方和百汇园等新房入市均价在13万元/平方米以上。“这幅地块估计要卖到16万/平方米才能不亏，现在是价格和流速呈反比，这个价格是个关口。”卢文曦表示。
上海楼市的“老熟人”
2020年，那场震惊地产界的“虹口区地块围标”事件引起的蝴蝶效应，让宸嘉发展走上了房地产的台前。
在那场风波之后，中海地产上海公司总经理崔帅，副总经理梁飞、郭斌均离开了中海，而他们三人最终在宸嘉发展相聚。
崔帅、郭斌和梁飞刚开始分别担任宸嘉发展集团执行董事、监事，4年之后，随着业务布局的扩张，他们三人的地位也水涨船高，已经成为任宸嘉发展最核心的高管，分别担任董事长、总经理、董事。
2022年6月，上海第一批集中供地，宸嘉发展联合惠州奥林匹克置业拿下上海普陀长风社区地块，成交价63.7亿元，成为当年上海“地王”。这块地就是上海宸嘉100·嘉佰道项目所在地。
多位上海市场人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“宸嘉发展在上海的项目不多，宸嘉100·嘉佰道算是做得不错的项目。”
最终该项目在今年6月开盘，项目备案均价突破9.8万元/平方米的房地联动价，达到10.4万元/平方米。1000组客户抢购422套房源，仅2小时就全部售罄，总销售额达61.78亿元，刷新了今年上海中环新盘的首开销售纪录。
除了在大本营上海，这家成立不久的企业还在市场上大量收购资产，特别是已经出险的泰禾、阳光城等出险房企的项目，在长沙、武汉、成都、南京等城市进行布局。其中很多项目收获了不错的销售成绩。
宸嘉发展董事耿秋慧曾公开表示：“我们是一家初创型企业，被大家所熟知的是嘉佰道品类，我们已经布局了武汉嘉佰道、成都嘉佰道、上海宸嘉100·嘉佰道项。”
成都·嘉佰道项目在2023年全年销售额约20亿元，2024年又完成了15亿元的销售计划。另外在长沙，一位市场人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“长沙嘉臣道项目一二期卖得很火。”
克而瑞数据显示，宸嘉发展在今年1-11月销售额77.4亿元，排第82名。
宸嘉发展的幕后玩家
一位了解宸嘉发展的人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“宸嘉发展背后的资金方其实就是刘益谦的国华人寿，宸嘉是他女婿的名字。”
公开信息显示，国华人寿保险股份有限公司成立于2007年11月，总部位于上海市，是由原中国保险监督管理委员会批准设立的全国性、股份制专业寿险公司。截至2023年末，公司总资产近3000亿元，净资产超260亿元，其法定代表人为刘益谦。
2024年3月25日，胡润研究院发布《2024胡润全球富豪榜》，刘益谦以345亿人民币财富位列榜单第678位。2014年，在香港苏富比一场拍卖会上，百亿富豪刘益谦以2.81亿元港币拍下明成化斗彩鸡缸杯，曾轰动一时。
“刘益谦相当于炒股炒成股东，他做地产基本是因为以前投资的项目收不回来，然后把地给收了。”
以长沙项目为例，2021年6月，阳光城拿下长沙月亮岛核心地块，该地块拥有一线江景，距地铁4号线湘江新城站直线距离仅约300米。但当年年底，阳光城债务爆雷，该项目迟迟未动工。
次年5月，宸嘉发展接手项目，改案名为“嘉臣道”，推出户型面积180平方米、220平方米、260平方米的江景大平层。
“实际上，这块地是阳光城和长沙当地一家公司叫和顺一起拿的。和顺是在湖南做石油生意的，地是勾的，和顺的总部大楼就在这儿，阳光城出事之后，宸嘉就把大部分股份收了。”上述人士表示。
这与很多金融机构的遭遇一样，希望投资地产项目赚取收益，但不料项目烂尾，只能自己接过股权，或者自己操盘，或者再找操盘方或者新买家。
而有了险资的加持，宸嘉在项目开发上显然就有了底气。
根据公开报道，在宸嘉发展对外公开的14个项目中，有多达8个是代建项目，而这些项目的业主方基本都是国华人寿。比如上海北外滩的国华金融中心、上海桃浦的国华人寿上海普陀国际康养中心以及国华人寿崇明国际康养中心都由国华人寿交给宸嘉发展操盘。
在武汉，国华人寿投资80亿元建设长江新城康养综合体，也是交给宸嘉发展代建；宸嘉发展在武汉的豪宅项目“武汉宸嘉100嘉佰道”，则来自于2021年国华人寿子公司国升置业的项目股权出让。
但是，国华人寿自己的日子并不好过，今年上半年，国华人寿营业收入289.44亿元，同比下滑13.28%；净利润-7.16亿元，同比下滑82%。
在地产行业筑底之际，市场上的买家剩得并不多，宸嘉发展能够加注市场是一件利好，但面对其资金方的困局，这样的支持还能维持多久，还要打一个问号。