2024年上海公开出让宅地48幅，成交总金额1321.62亿元，虽然量价齐跌，但格外精彩，诞生了非常多的新纪录。值得关注的是，2024年上海协议出让地块大幅增加，共24幅，总金额高达1035亿元，远高于去年。
至此，上海2024全年卖地揽金2356亿！
备注：本文统计的年度土拍数据，包含了当年度所有批次全周期的土拍出让数量（含跨年度的土拍）
文章的开头，地产申度先把今年土拍的精彩部分做个总结：
1. 土拍规则迎来近年来最大调整
2. 地王频出，高溢价地重现江湖
3. 拿下新地多为老面孔，头部房企占主导
4. 遴选地块大幅增加，风貌别墅项目明年面临挑战
5. 新地王将推高市区房价，新房价格分化加剧
下面深度好文，敬请详细阅读：
今天是2024年的最后一天，上海八批次土拍以192.23亿元收官。
年末最后一次土拍，呈现出岁末狂欢，房企加仓意图明显。金茂联合招商及宝冶，上演拿地帽子戏法，决意深耕宝山。
而徐汇龙华地块也上演狂飙好戏，新科豪宅开发商宸嘉硬刚央国企，触发40%封顶溢价率，并在竞品质环节胜出，12.6万/平的成交楼板价，荣登全国单价地王亚军。最后一日，贝壳在上海首次下场拿地，头部中介谋求转型。
至此2024年土拍落下帷幕，今年上海的土地市场也让大家见证了多个历史性时刻。借此机会，我们深入探讨下今年上海的土地市场，分析一整年土地市场的变革，让大家对未来市场的趋势有更清晰的认识。
01
复盘今年公开土拍市场
首先来复盘一下2024年上海的公开土地市场。今年上海共计划出让9批次土拍，实际完成了8批次，共出让宅地48幅（同比去年少了17幅），出让总面积161.39万方（同比下降59.1%），地块出让数量有所减少，不过成交面积几乎腰斩。
金额方面，今年土拍成交总金额1321.62亿元，同去去年2263亿元的出让金，少了约941亿。
虽然量价齐跌，但今年的上海土地市场格外精彩，诞生了多个新纪录，这里先回顾下今年上海土地市场的各项之最：
最高溢价率：
地块名称：浦东新区Z000602单元20B-12地块
溢价率:40.4%
竞得人：华润&中能建&越秀
最高总价：
地块名称：浦东新区Z000602单元20B-12地块
成交价：78.97亿元
最高楼板价排名：
地块名称：徐汇区斜土街道xh128D-07地块
成交楼板价：131045元/平（全国单价地王）
房企：绿城
地块名称：徐汇区S030501单元N06-22地块
成交楼板价：126011元/平（全国单价地王亚军）
房企：宸嘉
地块名称：静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块
成交楼板价：114145元/平（全国单价地王季军）
房企：招商&南通瑞城
拿地最多房企：
保利发展，摘得6幅宅地
拿地金额最高房企（全口径拿地金额）：
Top1：华润：192.25亿
TOP2：招商：181.88亿TOP3：越秀：146.58亿
TOP4：金茂：119.33
TOP5：保利发展：115亿
竞拍人数最高地块：
闵行区七宝镇古美北社区S110501单元17-01、21-01地块，14家竞买人
02
2024上海土地市场大变局：
1、土拍规则近年来最大调整
今年上海的土拍，迎来了规则大调整，从时间顺序来看，一、二批次沿用去年的竞价+竞品质+摇号；三、四批次，部分地块实行价高者得，但类似徐汇滨江这样的热门地块，还是设置了30%的封顶价，最后要靠摇号拼运气。
8月15日，上海土地市场发布“王炸新规“，自第五批次起，上海土地市场施行“双高双竞”举措，上海土拍重回“价高者得”机制，对于热门地块，房企从摇号碰运气，变成了真正的“拼钱”。
值得一提的是，最新的土拍规则也取消了施行多年的房地联动价策略，这也让开发商对于未来新房的定价有更多想象的空间。尤其是市中心的热门地块，未来将打造为高端豪宅，在此前因为限价影响，有倒挂存在，加剧市场冷热不均的现象。如今地价大幅走高，未来新房的定价也将进一步突破上限，上海市区核心资产也将回归应有的价值。
2、现象：地王频出，高溢价地重现江湖
自从上海土地市场放开限价以来，共诞生16幅高溢价地块(溢价率10%以上)，全国单价地王，各区地王，板块地王纷纷诞生。细数这些地块，多来自于上海市的中心城区。
其中，绿城以131045元/平的楼板价，拿下徐汇区滨江原小米地块，成为全国新房单价地王；新科豪宅开发商宸嘉发展以126011元/平的楼板价，拿下徐汇龙华地块，荣誉全国单价地王亚军，而招商联合体以114145元/平单价拿下静安区曹家渡社地块，不仅成为静安新晋地王，也拿下了全国单价地王季军；此外，保利发展，华润，华润&中能建&越秀也都分别成为了杨浦、虹口和浦东的新晋地王。
上海土地市场如此疯狂的表现，放在历史上都是绝无仅有。
上海2024年高溢价地块一览
3、协议地块供应量大增，出让金额超千亿
除了公开土地市场的交易，今年不可忽视的是，2024年上海协议出让地块大幅增加，地产申度统计，今年上海协议出让地块24幅，同比翻番，出让总面积达到704295万方，同比增长约61.8%，出让总金额高达1035亿元，远高于去年。
自从2022年上海开始推行地块遴选机制以来，协议出让地块的数量呈逐年上升趋势。去年上海出让了12幅另选地块，出让总面积43.53万方。
今年比较大手笔的几幅地块有永业集团194亿拿下新天地的打包商住地块；新加坡丰隆&联发90近90亿摘得新天地另一幅重磅宅地；另外还有上海地产&徐汇城投79亿拿下的长桥二村旧改地块（现为招商清河玺）；不久前，上海城市更新88亿拿下浦东世博附近的一幅住宅地块。
在相关部门完成遴选出让的地块中，市中心的历史风貌地块占据了非常大的份额，另外还有部分外环线附近区域的城中村旧改地块。地方城投是协议出让地块的最大买家，也有个别头部央国企亦或者是外资与地方政府合作，参与到城市更新中来。
2024上海协议出让地块名单
03
媒体观察：从2024土拍看上海未来楼市趋势
1、刚需项目缩量，改善项目扎堆
从今年八个批次土拍的供应区域能明显看出，改善地块数量激增，刚需地块数量骤减。其中，市区的土地出让块数较往年大幅攀升。而诸如临港、奉贤、金山、崇明等偏远区域的土地出让量较往年又大幅削减。例如临港，今年仅有1幅地块出让，而金山崇明更是挂零。
这也预示着明年，上海市区热门地段可选的新房将会更多。据统计，上海浦西的7大中心城区，今年出让地块19幅宅地，与2022的供应数量相当。
要知道2022年上海土地市场出让了115幅宅地，浦西中心城区地块出让占比17%，而今年上海仅出让了47幅地块，浦西中心城区地块占比达到惊人的43%，这还没算上浦东外环内的地块，这意味着今年在上海公开土地市场出让的地块，一半都在市区。
另一个值得注意的是，今年公开土地市场8批次土拍，总出让面积161.39万方，远低于去年的394万方。不过，公开市场减少的供应量在非公开市场找到了平衡，协议地块的疯狂出货，总出货量此消彼长，所以今年涉宅用地供应面积有所减少，但数量降得并不算多。
而这样的供应格局，对未来新房的供应结构产生影响。一方面，郊区刚需新盘的供应量会减少，市区高端改善楼盘会扎堆。在当下的商品房市场，郊区还有庞大的存货，所以说明年市场供求关系的调整，对上海郊区卖不动，市区抢着买的情况或有所改善。
另一方面，今年7090中小套型政策的取消，上海楼市小户型格局也将被打破，明年新房市场或难觅100平以下的产品。长期来看，小户型产品正在被市场所抛弃，购房者对住房需求仅仅是有的住，当下楼市更需要的“住得好”的改善产品，而改善正成为楼市当下的需求走向。
当然，明年楼市去化的挑战也不小，上海核心区域的房产是稀缺的核心资产，但在过大的供应量面前，上海的高产阶层也在被不断透支，未来是否会有源源不断地有富人来消化市中心的高端住宅，不仅是明年楼市的一场大考，更是开发商之间的考验。
2、上海新盘多为老面孔，头部房企占主导
多年前，上海土地市场一直是民营房企的天下，各大派系房企百花齐放。但从去年开始，上海土地市场就属于国央企的天下。今年，核心参拍队伍再次缩减，头部央企以超强的资金实力，不断加码，例如保利、招商、越秀、华润、中海、象屿、金茂等，依然是上海拿地的核心玩家。而部分国企开发商拿地积极性下降，投资收缩。当然，今年土地市场也迎来了几个新面孔，包括有北京城建、中建七局等国企首次加仓上海，也有宸嘉这种不走寻常路的名企开发商。
此外，地方城投依然是上海城市更新的主力军，拿下了上海大多数的协议出让地块。
所以说在明年的市场上，购房者能买到的新房基本都是头部房企的项目，在此背景下，各大央国企产品力“内卷化”热潮，或还会持续发展。
3、风貌别墅项目明年面临挑战
在今年的土地市场，还有一股不可忽视的力量，就是通过协议出让的风貌保护地块。这一类地块，以超高层+风貌别墅的组合居多，另外也有少量的纯别墅洋房社区。
地产申度在此前的报道中，曾解析过上海风貌地块存在的隐忧，包括产品个性化设计上的限制，加上需求和规划上的错配，都会给这一类产品的销售带来挑战。在明年的市场上，更多类似的产品将会入市，是否会带来更多符合时代发展的变化，是值得关注的话题。
4、市区房价大幅走高，新房价格分化加剧
买房人对于明年上海楼市不得不回避的话题：新房价格可能会再创新高。上海土地的起拍价在逐年走高，此外下半年放开土拍限价后，市中心多幅地王诞生，面粉涨价，面包价格自然也会走高。
从今年土地市场的整体表现可以看出，分化仍在加剧，热门地块高溢价出让，冷门地块底价拖地，于此可见价格的分化也将愈演愈烈。
纵使明年市区的新房有海量供应，但不影响房价大幅走高。而开发商对于上海的高端住宅依然有不愁卖的信心。而郊区方面，当前的存量依然很大，对于刚需而言，郊区新房的价格依然会比较平稳，即便有涨幅也在可控范围。很多楼盘处于续销阶段，有些已经做到了现房销售，甚至还有折扣，对于购房者来说可以好好挑一挑，眼见为实的购房体验，也能避免开发商交付减配的困扰。