博观约取——美国REITs市场概览

REITs是一种通过发行证券，集合公众投资者资金，由专业机构经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托资金。自20世纪60年代在美国问世以来，REITs已在全球资本市场广泛推开。

据Nareit统计，截至2023 年底，已有 42个国家和地区相继推出940余只REITs产品，特别是2020年以来，全球REITs市场加速扩容，其中，欧洲市场3年间新增62只REITs，增速达31%，亚洲市场3年间新增32只REITs，增速达22%。

随着 REITs 模式在全球的推广，目前已发行 REITs 的国家和地区GDP之和占全球 GDP 的比重超80%、辐射人口占全球总人口的比重超60%，基本覆盖全球主要经济体。从市场规模看，截至2023年底，全球 REITs 总规模约2万亿美元，其中美国REITs总市值近 1.3 万亿美元，约占全球REITs总规模的65%，是全球最大的REITs市场。

图：全球REITs产品数量变化

数据来源：Nareit

下文将对美国REITs市场的基本情况作简要介绍

01

基本特征

组织形式

美国主要采用公司型REITs法人主体，即通过向投资者发行股份筹集资金用于投资房地产，REITs的投资者即为公司股东，REITs的房租收益以股东分红的形式返还投资者。

一般操作模式为：REITs向公众发行股票，以筹集的资金出资换取经营性合伙企业（Operating Partnership）的OP份额，并成为GP（普通合伙人），原始权益人则通过其拥有的物业换取经营性合伙企业的OP份额（至少封闭1年），成为LP（有限合伙人）。合伙企业通过收购和运营底层资产，以OP份额的约定返还营业利润给REITs和原始权益人，原始权益人所持份额解禁后，可将合伙份额转换为REITs股份或等额现金。

收益来源

按收益来源来分，美国REITs以权益型（Equity REITs）为主，抵押型和混合型占比很低。截至2023年末，权益型上市REITs在美国REITs总市值占比已超过95%。

权益型REITs持有能产生收入的物业，如办公楼、购物中心和公寓楼等，收益来自于物业的租金收入和资产增值。不同于传统的房地产公司，REITs并不参与房地产的开发和销售，而是投资于房地产并对房地产进行运营，从而获得房租、房地产增值收益以及其他服务收入。

政策支持

上个世纪60年代，为吸引更多投资者参与房地产市场投资中，美国颁布了《房地产投资信托投资法案》，该法案对个人投资者间接持有房地产份额进行税收减免，REITs模式自此诞生。

90 年代美国政府通过允许满足一定条件的 REITs 免征企业所得税和资本利得税，进一步激发了发行人和投资机构的参与意愿，美国REITs进入高速发展阶段。

21世纪初颁布的《REITs现代化法案》向REITs提供更为有利的税收和运营条件，REITs投资范围进一步放宽，底层资产类型日益多元。

02

资产类型

资产类型来看，美国REITs目前涵盖了包括工业、办公、零售、住宅、酒店在内的13类不动产类型。

据Nareit统计，截至2023年底，纳入FTSE权益REITs指数的美国上市公募REITs共有140只，其中零售类REITs数量最多，为30单、其次为住宅和办公类，各有19单，此外医疗、酒店、多元、工业类资产均为10单以上。从规模占比来看，零售、住宅、电信3类资产占比最高，合计占比超40%。

图：美国REITs底层资产类型

数据来源：Nareit

03

市场表现

指数走势来看，近5年REITs指数表现弱于股市。近年来，以科技七巨头为首的美国科技股领涨全球，同时美国政府不断推出积极的财政刺激政策，为美股提供了基本面支撑。多重因素推动美股不断走高，而作为与商业不动产、基础设施等周期性产业息息相关的REITs在此轮美股牛市中相对并不占优。

图：美国REITs指数与主要股指走势对比

数据来源：Nareit

收益率情况来看，REITs指数3年期、5年期、10年期到期收益率表现不及主要股指，但在25年期乃至50年期的长期收益率表现更优，特别是全权益REITs指数，在50年期到期收益率方面领跑同期限其他指数，充分体现了REITs的长期配置价值。

表：美国REITs指数与主要指数收益率情况对比

单位：%

数据来源：Bloomberg

04

资产相关性

CEM Benchmarking的研究指出，美国REITs的收益率与其他不动产收益率高度关联，与股票类资产收益率具有一定关联性，而与固收类资产关联度最小，美国REITs的股性较之债性更加突出

表：美国REITs与其他类型资产相关性

数据来源：CEM Benchmarking

进一步研究美国REITs与房地产关联性不难看出，美国 REITs 指数与美国房价在2021年后走势出现分化，2021之前，两者走势高度相关且REITs波动率明显高于房价指数，自2022年后，在美国政府财政政策的干预下，美国地产业快速恢复，出租率创出新高，美国房价继续走高。而REITs指数受加息影响，隐含资本化率不断抬升，估值出现大幅回落，与房价走势出现背离。

图：美国REITs指数与房价指数走势

数据来源：Wind

发轫于美国经济下行周期的REITs凭借税收优势和投资灵活性等特点成为了全球资本市场的重要投资品类，越来越多的国家和地区开始加入REITs行列。

如今，凭借稳定的股息收入和长期资本增值带来的投资回报，REITs已成为美国家庭长期资产配置中的重要组成部分，2023年，有近一半的美国家庭参与了REITs投资，全年股利分派超1100亿美元。

作为发展历史最悠久、规模最大、机制最成熟的市场，美国REITs对于其他国家和地区的REITs市场建设具有重要影响。

博观而约取，中国REITs在总结成熟市场发展经验的基础上，必将成长为国际REITs舞台上又一重要力量！