引言
2024·CRIC CHONGQING
2024年，重庆不动产多元发展呈现出一系列新生机和新特征：
保障性住房:配售型保障房成为新补充，且保租房与配售型保障房在房源筹集方式上渠道拓宽，存量房收购、公租房转保成为新的房源筹集方式，对保障房的金融支持有序落地，重庆保障性住房再贷款发放超8亿，配售型保障房首笔1.05亿元落地；
长租公寓:天地源首个长租公寓落地重庆，看好重庆租赁市场，首月出租率破95%；城市更新领域，实现规模和收益的双增长，成为促投资、稳增长、稳就业的重要支撑之一；
代建:央地合作型代建盘活存量土地，做优增量资源;
新增开发投资:土地市场年度成交规模再收缩，商住用地成交体量200万方，同比下降58%，涉宅地成交体量135万方，同比下降54%，在整体投资趋紧下，2024年仍有2宗土地溢价率超过10%，均为优势区位低密用地，企业对具备高端产品打造基底的地块青睐度高。
01
年度发展特征
2024·CRIC CHONGQING
▶特征一：2024年重庆存量房收购已签约两个批次超6800套，三批次征集将落地，两个已投运项目入市反响佳
作为全国首批租赁住房贷款支持计划的八个试点城市之一，重庆2024年存量房收购成绩斐然。2024年重庆存量房收购已完成2个批次集中签约，合计6807套/间房源，以重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司收购为主，占比超90%。且嘉寓公司三批次房源征集公告已于11月披露。目前嘉寓公司签约收购项目13个，已收购项目3个。
从项目投入运营情况看，首个项目佳寓光环店位于照母山，于6月开门迎客，不到三周实现满租，第二个项目佳寓华成路店位于九龙坡华岩，投运2个月出租率超70%。
▶特征二：落地住房保障体系“新物种”,重庆配售型保障房通过新建、公租房转性两个分支推动发展
2024年，重庆9个配售型保障性住房项目开工建设，累计房源4401套。房源预计售价为同板块新房售价的48-73折。此外，首批公租房转配售型保障性房源试点项目5个，平均售价为同板块新房售价的29-4折，房源要求不可上市交易。
▶特征三：保障性住房金融支持有序落地，存量房改保租房再贷款发放超8亿，配售型保障房首笔1.05亿元落地
重庆保障性住房再贷款发放超8亿：人民银行重庆市分行积极指导辖区银行机构用好用足保障性住房再贷款，为收购主体提供综合金融服务和资金支持。重庆嘉寓公司已完成收购的3个项目已获得中国工商银行重庆市分行贷款支持，其中首批发放住房租赁团体购房贷款3.5亿元，期限30年。其余10个已签约项目正稳步推进，预计总投入35亿元，融资需求27亿元。此外，中国银行重庆市分行拟发放相关贷款约5亿元支持嘉寓公司完成新一批存量商品房收购。
重庆首笔配售型保障性住房项目开发贷款正式落地：九龙坡区石桥铺地块保障性住房项目——九龙宸曦近日获得国家开发银行重庆市分行牵头银团的4亿元贷款额度，实现首笔1.05亿元贷款发放，年利率2.55%，标志着重庆市首笔配售型保障性住房项目开发贷款正式落地。
▶特征四：企业首个长租公寓落地重庆，天地源唐潮公寓首月出租率破95%
2024年9月，天地源首个面世的集中式长租公寓，天地源唐潮公寓落地重庆重庆北碚歇马，共计220套房源，租金1100-1300元/月（坪效19.1-26.8元/㎡/月），首月出租率即突破95%，当前已实现满租。
从项目配置来看，单配及一房产品均保证功能的完整性，居住舒适度佳，简约原木风格，家具家电配置齐全，收纳功能性强，日常生活便捷度高，公区满足租客多样化的健身、社交、休闲、生活型需求，提升居住品质，打造新青年租得起、住得好的智能化、人性化、舒适性的理想之家。
▶特征五：城市更新成为促投资、稳增长、稳就业的重要支撑之一
今年6月，重庆成功入选首批中央财政支持的城市更新行动试点城市，9月，主城都市区城市更新工作情况报告显示，重庆20余项城市更新经验做法在全国推广，10月，重庆重庆市发行政府专项债支持城市更新、通过专业化运营提升城市公共空间活力两项经验入围住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第三批）》。
重庆在城市更新领域已取得卓著成果，截止2024年，启动实施城市更新示范项目288个，计划总投资约3659亿元，“十一”期间，37个投用项目直接收益近4亿元，在提升城市功能品质的基础上，拉动投资，促进就业，实现经济创收。
▶特征六：央地合作型代建，盘活存量土地，做优增量资源
2024年，重庆中标及签约典型代建项目两个，均为国央企与地方国企合作的——央地合作型代建。其中九龙坡区石堰八社南侧地块、北侧地块项目位于华岩板块，代建服务内容为综合开发管理服务+工程总承包，由中冶建工集团有限公司以8.41亿元中标；礼嘉A23、A24项目位于礼嘉板块，代建服务内容为全过程代建及销售管理，由华润置地与两江产业集团进行合作，项目计划总投资18.1亿元。
▶特征七：新增投资规模持续下探，招拍挂出地量再降，但企业对具备高端产品打造基底的地块青睐度高
2024年中心城区商住用地成交计容体量200万方，其中涉宅地成交体量135万方，同比下降54%，降量明显。由于2024年远郊区土地成交量比重由11%扩大至29%，核心区比重由41%减少至30%，拉动涉宅土地成交价结构性下调14%。
从典型土地表现来看，在整体投资趋紧下，2024年仍有2宗土地溢价率超过10%——四川联投竞得的金开大道35亩地块容积率1.0，区域改善居住氛围浓，且周边竞争弱，华润竞得的大石坝33亩地块，为江北稀缺临江纯住宅用地，容积率1.41，企业对具备高端产品打造基底的地块青睐度高。
02
后市展望
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▶长租房：存量改造与新建型租赁住房有序推进，住宅+商业配套满足品质租住需求
存量改造型典型项目：由重钢大学生宿舍改造的保租房项目友间公寓一期供给448套房源已于2023年完工，2024年投用，二期324套房源拟于2025年完成更新改造。除公寓以外，项目含配套商业0.6万方，计划引进百余户商家，目前一期有咖啡馆、音乐室、精酿酒吧、便利店等商业业态投入运营。
新建型典型项目：北碚组团I28-2/05地块保障性租赁住房项目主体结构与主楼外立面装饰已基本完工，预计2025年建成投用，项目建成后可提供1067户房源，以单间配套为主，占54%，一室为辅，占比24%。除住宅产品外，项目配置1栋社区综合服务中心、1栋商业楼，为住户提供相关配套服务。
▶城更：2025年重庆超40个城更项目拟建成，聚焦文创园、产业园类更新盘活和城市功能完善
城市更新项目拟入市：根据重庆市政府办公厅2024年4月发布的城市更新重大项目建设清单显示，2025年预计建成项目42个，其中文创园、产业园类最多，含27个，占比64%，此外，城市功能完善占31%，优化城市空间占5%。
▶结语
纵观2024年，重庆不动产发展呈现保障体系完善、存量盘活加速、租购并举深化、城更量质双增、新增投资放缓等特征。
展望后市，12月9日中央政治局会议强调“稳住楼市股市”表态之后，政治局会议强调2025年重点任务之一就是持续用力推动房地产市场止跌回稳，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。在此定调下，预计重庆招拍挂土地市场规模仍将处于低位，存量盘活仍是发展重点，更强调投资的“有效性”，并推动构建房地产发展新模式。
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