北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
咱们大概同龄人，西城军报长大，父母还住这里，现在对面侨办买了小三居，因为两个孩子都在附近上学，老人小孩互相有照应。本人做文物修复，现在丰台租一50平做工作室，月租金4300。
想问的是，最近看到卢沟桥附近的房子40多少平的大概100万，因为16号线，感觉挺方便。如果首付三四十万，每月还款大概也就是4000左右吧。我的想法是，相当于，拿30万存在那，以后就算再跌也应该能拿回自己的首付吧，月供就当是每月租房了，这个想法是否正确？或者说您觉得我这种情况是一直租房还是可以考虑现在便宜买一套？
A：
1、文物修复好啊，我家亲戚孩子还想报这专业呢，就是北京这几所的分数都不低啊。
2、丰台50平的4300，那这套房大概价值200多万，单价4万多吧？这在卢沟桥正常。而100万40多平就是单价2万多了，这是哪个小区啊？铁路西边杜家坎的有可能，五环内地铁这边的应该不多。
3、这么说吧，现在4000月供能对应最高接近百万的房贷了，首套资格的，二套资格70万的也就是3000左右。
如果是房价100万，那以40多平的开间来说，理论上租售比在500左右，最低有可能400，租金就是2000差不多，年租金2万多吧，减去物业和取暖费也应该在2万以上。
而现在的五年期存款利率也就是2%。所以按目前的利率来说，房价没什么下跌空间了。或者说只要是这套房子能好租，且能收到2万的租金，那就不必纠结什么下跌了。至于什么拿回30万就是开玩笑了，30万的房子如果每年能收2万租金，谁卖啊？
4、房子是用来住的，有需求就买，以现有提供的数字来说不会亏。不过这套房如果是在卢沟桥，那大概率有硬伤。所以在投资角度的期望值别太高，多考虑自用为合适。
仅供参考。
二
Q:
请问东西城有300万之内的学区房吗？小两居。必须是房龄新好贷款的，因为我手头只有130万。我的想法是贷款买下这套房，然后因为我收入低，所以不能还款，拖半年后等房子涨价后卖掉，然后在别的地方租房住。
A：
1、东西城，当然有300万之内的学区房了。小两居也有，但都是地下室或有明显瑕疵的，正规户型和不带硬伤的肯定没有。这自己算算就知道，小两居至少50平左右，再小也得40多，拿单价6万左右，东西城哪儿有这么便宜的房价啊？
2、可以看看东城的永外学区，单价相对低，偶尔也有40平左右的小两居房源，300万左右有可能买到，但居住体验不会太好。
3、130万，留下10万是税费备用金还有120万。这理论上买300万的房子是没问题的，但这种总价不高的房源多数都不同意贷款，或者是不好贷款。
4、买了房子后不还款，拖半年等涨价卖掉。这怎么说呢，您比炒房客都狠啊。那就试试呗，外人不好说什么。
仅供参考。
三
Q:
有几个问题请您指点。我现在情况，在西北旺有套房，在七里庄有套老破小，朝向不好。儿子在丽泽商务区上班。想法一，因这两套房学区都不理想，打算将七里庄一套出售(大约400W左右)，置换到距西北旺相对近些学区房，兼顾自住，预算700w左右。
想法二，儿子打算2025年结婚，考虑到近几年出生率低等因素，将来入学政策有所改变，所以暂不出售七里庄老破小，儿子居住上班也近，待将来需要学区房时再提前规划。
我这两个想法哪个合理，如果在西北旺附近买房，请您推荐哪个小区。
A：
1、既然是明年才结婚，那这会儿考虑学区房没必要。明年算入学高峰的最后一年，后年就是确定性的人数拐点了。
所以常规建议是过几年再说吧，这会儿买学区房的溢价仍然不低，居住的性价比就偏低了，而且还得承担溢价部分的风险，短期内用不上学位的话不划算。
2、另外如果是预算高的话相对好办，能买到溢价比较低的。因为大多数家长都关注几百万的学区房，那溢价就高呗。而上千万或更高的就相对溢价低了，因为关注的家庭不多，毕竟商品价格是供需关系决定的。
3、总之如果是普通的学区房，那不建议提前太早准备，过了高峰期看政策和行情吧。预算高的话能做到兼顾，选择也多。
仅供参考。
四
Q:
请问，本人男，非京有工居证，想买套两居室自住，首付150万，请问是买昌平的还是通州的？二手房能不能买？新房的话感觉有泡沫，是不是应该再等等？
另外是请问我这种情况下如何解决学区更合适？不求太好，中上质量就行。房子有些要求，最好是两居室南北通透的，人车分流小区，楼龄新带电梯，离地铁近，绿化好。
A：
1、首付150，准备贷款多少啊，也就是总价预算多少？然后再说买哪儿吧，要不然这么宽泛的没法儿说。
2、二手房当然能买了，北京80%的房产交易都是二手房，甚至说所有大城市都是二手房为主。很多地段儿不买二手房也没办法，想买新房都没有。
3、新房感觉有泡沫？什么时候没有啊？泡沫可以解释为溢价，但这就是人家土地方和开发商的利润，指望着他们不赚钱是不可能的。房子是用来住的，有需求就买，不着急就等等呗。
4、如何解决学区，多贷款呗。市区学区房一般400万左右起，按现在的政策150当首付没问题，别买房龄太老的就行。
5、中上质量就很好了，只有达到这水平的才算好学区，对口房源也才算学区房。
6、后边这要求够高的，不叠加学区的话有可能买到，就是远点儿，叠加学区的就基本不可能了，非常难。
仅供参考。
五
Q:
请问，我是2020年高点时在北三环买了一套老破小，月供1.3万。但现在我已经失业半年了，积蓄即将耗尽，预计找工作拿到工资至少要明年五月份，而且目前是全行业不景气，新工作很可能要降薪到2万不到，那这套房是否应该卖掉？
但是这套房当时因为卖家做局，我一晕头还多加了20万，现在算上跌幅已经赔了至少50万了，现值400万左右，卖掉合适吗？我应该怎么办？
A：
1、明年5月份那就是还半年，而且还得降低收入，那真要是这种情况就卖掉呗。这不是应不应该的问题，而是没办法的无奈了。但也考虑好，北京的房子是卖掉容易，再买回来难。所以光听说卖完了几年之后又后悔的，很少有说能抄底买回来的，算计好了再卖。
2、卖家做局？我感觉您是在影射我，但我没有证据。
3、还是这话，如果真的是没办法了，那就不是是否合适的问题了，而是不得不卖。这外人无法评价，只能看自家的情况。扛不住了就卖，能扛住就熬着。卖了也就卖了，但很多事都是当时很难熬，过几年回头一看也就无所谓了。
仅供参考。
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