编者按：随着年底的到来，合肥楼市迎来了一波交付高峰，然而不少次新房却面临破发的尴尬局面，引发市场的广泛关注和讨论，也让人们开始重新审视合肥房地产市场的现状和未来走向。
作者 | 大郭说房
买房前，许多购房者都会深思熟虑，考虑房子的
保值与升值潜力
然而，现实往往不尽如人意，有些购房者在房屋交付后发现，房价不仅没有如预期般上涨，反而出现了下跌，甚至连购房成本都无法收回。
NO.1
阳光檀悦二手房
成交单价跌破2万
近日，有博主称“之前摇号的时候幻想交房就卖5万，过两年檀八万”的省府中轴阳光城檀悦项目破发。
2栋202户108.85㎡的房源，以总价216万成交，折合单价约1.98万/㎡。
而2栋同面积房源新房备案单价在2143-23395元/㎡，这套房源单价最低、总价约233万，房东纸面上直接亏损17万。
我们翻看了好好选房小程序中该小区成交的情况，2024年共成交了10套二手房。
最新一次成交记录是在11月29日，成交的户型面积与2栋202户一致，但单价为24621元/㎡。
还有成交的两套108.85㎡房源，单价也没有跌破2万
不过，从5月到11月，成交单价从27560元/㎡降至24621元/㎡，差价2939元/㎡，总价相差32万。
另外，还有博主爆料称高新区的网红盘，西子曼城、望江台越来越接近开盘价了。
西子曼城1套130.36㎡的房源，成交单价13961元/㎡，成交总价182万。
该小区同面积房源仅有29套，新房备案单价12389-12992元/㎡，总价161-169万。
望江台1套89.56㎡的房源，成交单价16413元/㎡，成交总价147万。
经查，这套房源应该出自G15号楼，同面积房源共有52套。新房备案单价10916-13516元/㎡，总价98-121万。
NO.2
最高亏损79万
合肥多个次新房破发
除了阳光檀悦，合肥有不少次新房正在“破发”。
据不完全统计，2023年12月-2024年12月合肥市区交付且有挂牌房源的楼盘共计33个小区。
挂牌价低于备案价的小区有23个，近7成的小区挂牌价跌破备案价。
其中，世袭庄园跌幅最大，挂牌均价对比备案均价下跌约39%，佳源誉和湾跌幅32.44%，但由于这两小区在售房源极少，并不具有参考意义。
我们来顺位看下，跌幅31.96%的新华国际公寓小区。
目前该小区共有14套房源在售，面积39-50㎡不等，单价最低为11418元/㎡，总价55万。
按照小区二期备案价来对比，48㎡房源单价22001-23901，总价约106-115万。
单从最低总价来算就亏损了51万，与最高总价的相差60万。
禹洲嘉誉尚里挂牌均价11275元/㎡，相比备案均价下跌31.67%，其中有10套房源挂牌价低于1.1万/㎡
以这套89㎡房源为例，挂牌价10404元/㎡，总价92.6万。
新房备案单价12656-13706元/㎡，备案总价112-121万，总价相差19.4-28.4万
招商雍境湾目前在售18套房源，挂牌均价15338元/㎡，相较于22294元/㎡的备案均价，差价6856元/㎡
一套约94㎡房源，单价13852元/㎡，总价130万。
新房备案单价约2.04-2.22万/㎡，总价约192-209万，亏损62-79万
NO.3
次新房当下困境
刚交付就被时代淘汰
合肥次新房“破发”的原因主要有以下几点：
1、房子不属于核心地段
合肥核心地段就那么几处，占据交通、配套设施和教育资源等多方面优势，非核心地段次新房的市场竞争力就自然相对较弱。
为了吸引购房者，房东不得不降低价格，甚至可能跌破市场预期的“破发”价格。
2、产品品质、设计落后
随着合肥计容新规、四代住宅等政策规划落地，许多新房在产品设计上有了明显的改进和提升。
相比之下，一些次新房在产品设计上存在代差，缺乏竞争力。这使得购房者在选择时更倾向于购买新房，从而导致次新房的破发现象。
3、品牌力&物业服务不足
品牌力弱导致市场认可度低，购房者信心不足；物业服务差则影响居住品质，降低房屋价值。
这两方面问题共同导致次新房在市场中缺乏竞争力，价格难以维持。
4、新房市场冲击
随着合肥市新房供应量的不断增加，新房市场与二手房市场之间的竞争加剧。
许多新房项目通过折扣、优惠等方式吸引购房者，使得部分二手房客户回流到新房市场。
5. 二手房市场挂牌量基数大
合肥市二手房挂牌量已经高达11万套，导致购房者的选择余地也相应增大。
商品最重要的就是流通，在供大于求的楼市环境下，“破发”的二手房尽管极具性价比，但也很难脱颖而出。
结语
次新房破发的现象确实难以预料，市场的不确定性因素太多，价格波动频繁。购房者在购房时，应着重考虑个人实际需求，做出符合自身情况的选择。
同时，也不必过于忧虑房价的暂时波动，毕竟居住的舒适与满意才是购房的最终追求。