最近遇到个现象，感觉已经有点很普遍了。
大家对于老房子的认可度越来越低。
起因是有个低预算的客户找到我们帮忙规划买房方案。
他希望能够买进中内环，但是预算也就300万以内。
这不用我说，大家也知道这样的预算能在中内环买到什么样的房子。
老破小、塔楼、动迁房、北中环一些20年房龄的次新……
想要各方面都好肯定不现实。
但是客户似乎对于老旧小区特别抗拒，尤其楼梯老破小不愿意买。
一问他原因，就是户型差、小区没啥环境、买下来肯定要亏钱。
后来问一圈身边的朋友，都是千万别买，赶紧抛弃，亏死你……
我突然意识到，似乎对老房子的偏见已经是深入人心。
甚至到了妖魔化老房子的地步。
全部判“死刑”
不知道从哪一天起，越来越多的老房子被打上标签，并逐个宣判“死刑”。
比如老破小、老破大、老塔楼，超过20年、甚至超过15年的房子被统统归入了老房子。
一旦和“老”挂钩后，就仿佛成了交易毒药，谁买谁倒霉，谁卖谁亏钱。
为什么出现了这种“谈老色变”的情况。
我觉得本质原因还是这两年跌的太惨了。
随便在链家打卡一个老破小小区，对比一下现在和几年前高峰时期的价格。
五折促销太正常了。
在我们这里仅仅是一句玩笑话的内容。
对于真真实实买这些房子的人而言，却是一场灾难。
曾经8万/平买的房子，现在只值4万块。
多年来的百万积蓄在短短几年间都打了水漂。
即便是黄浦区20年楼龄的楼盘一样跌的很多。
一套房子就少了500万，对普通人而言是还没赚到的前都亏没了。
塔楼这种产品就更不用说了，涨是涨不了多少，跌的时候也没少跌。
明明楼市都在跌，为什么老房子的负面影响这么大。
我想可能是在高兴花园这里“开了个坏头”。
学区老破小在短时间泡沫破裂、房价腰斩，给了所有人当头一棒。
塑造了“老”房子劣质资产的形象。
熊市之下，房东在卖自己的老房子时面临的种种困难。
也强化了“老”房子避之不及的形象。
这种非黑即白的死刑宣判或许真的要在思考思考。
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老房子没有原罪
老房子的问题不在于房子本身，其实更多的是历史包袱太重。
绝大多数的老房子，都是住宅短缺时代的产物。
上海楼市量最多的房子就是老破小。
但是老破小诞生的时候还没有商品房的概念。
当时为了解决上海大量工人阶级的基本住房问题，才有了老破小。
从煤卫合用，一直到独立成套。
这个30、40平的小房子解决了大量的住房需求。
上海现有的存量住房中大概超过1/3都是老破小。
说他是上海楼市的压舱石也不为过。
毕竟6成以上的成交都来自于这些产品，是普通人能扎根上海最容易的方式。
另一个类型的老塔楼，同样是为了提高人口的容纳能力。
如果对比老破小，塔楼的私密性，独立性，视野肯定都要更好。
八、九十年代借鉴了香港的产品，而且大量在大城市中推广。
在人口暴增、住宅紧缺的时代背景下，确实是解决问题的办法。
紧接着就是2000年前后的商品房。
当大家对于居住要求更高了，商品房的功能和舒适性要求更高了。
初具雏形的商品房就来了，有电梯、面积大、小区绿化多。
但短板在于缺少地库车位、户型的功能性设计不够。
可以看出老房子受时代限制，面向的人群单一，确实做不到面面俱到。
但是一味的放大缺点，或者对于这些产品过于苛刻了。
这背后的核心问题是评判视角非常单一，那就是“投资”。
投资要么买好的，要么买潜力大的，显然老房子不属于任何一类。
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唯“新”论
厌旧的背后，是对与“新”的极致追求。
可能大家并没有意识到，但实际情况确实如此。
现在全市场普遍的有一种对新房的青睐，是一种对于“房龄”的盲目崇拜。
反倒是很多老房子价格压得非常低。
最近一段时间，我们在市中心看到大量的房龄15年左右的房子价格都已经被打到低谷了。
比如黄浦区现在有很多10万、12万的房子，但是新房要16-17万。
我们的感受是，他们之间的价差并没有6-7折这么大。
所谓的老房子，其实依然是有机会的。
而且说到底，地段才是决定房子的根本因素。
如果要论质量，老房子未必差。
20年前的开发商卖房子，是以产品驱动的。
那时候的设计限制少、开发灵活度高，好的产品是真的可以卖出更高的价格。
近几年的新房，交房就维权。
表面的浓妆艳抹，掩盖不了内里的粗制滥造。
当然老破小质量肯定不行。
不过现阶段的租金回报率也是率先回稳，更何况人家还有博拆迁暴击的可能性。
上海早就步入深度二手房市场，看不懂二手就理解不了上海楼市。
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还是要从需求出发
不论新老，在我看来房子还是要从自身需求出发。
完全脱离居住属性的房子是有风险的。
老房子可能溢价能力没有那么强了，但是仍然有其特定的使用价值。
毕竟不是所有人都买的起翠湖天地。
都说别买老的，其实这是有特定语境的。
事实上楼市里80%的人买的都是不那么好的。
虽然都希望自己的房子涨，但不是所有人都在唯“投资”论。
住的好，住的方便其实是很重要的。
我们有同事住松江老城、住花桥的，他们就觉得居住体验很好。
小区环境好，房子没那么新，但居住体验也很好。
更多时候，他们还觉得上海太拥挤了。
预算有限的时候，市区老房子也许就是“最优解”。
你想要环境好，价格还便宜的，可能南翔都算是近的。
要不然就是碧云了，可是你又买不起。
现在房价想暴击比较难了，如果你买的房子脱离工作生活，感受不到一点幸福感，那也是“失败的”。
没有绝对不能买的。
很多时候我们和大家说不推荐哪里哪里，我们的理念是希望大家预算内买到更好的。
时机合适就能买，因为价格下跌后买卖时机是会转换的。
以前800万不能买，现在500万了它就又合适了。
最后
楼市从来没有永远的赢家。
价值和需求的回归是当下上海楼市正在发生的事情。
也许有一天你会发现。
那些被妖魔化的老房子，又重新站了起来。
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