实行多年的“公摊面积”，即将退出历史舞台。
最近，湖南衡阳、河北张家口等多个城市相继宣布“取消公摊”，商品房销售将实行按套内建筑面积计价。
千呼万唤始出来，但“取消公摊”就等于降价吗？可能没你想的那么简单。
多地宣布“取消公摊”
房屋总价可能会更高
12月12日，湖南衡阳市官宣，从2025年1月1日起，商品房销售将实行套内建筑面积计价。
这意味着，从明年开始，衡阳的商品房销售将告别“公摊面积”。
一石激起千层浪，衡阳官宣后，“取消公摊”迅速冲上热搜，引起网友高度关注。
这边热议还未平歇，12月17日，河北张家口市也紧跟步伐，明确未来要逐步“取消公摊”，再次将话题热度推向高潮。
｜图源张家口住建局
为什么网友会对“取消公摊”如此关注？在楼市君看来，主要有3方面的原因。
一是，目前市场上缺乏透明的“公摊面积”计算方式，使得长期以来，公摊面积成了一笔“糊涂账”。
公摊面积是指住宅中分摊的共有建筑面积，一般包括2部分：
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2.单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙。
昆明城市实景｜昆明楼市一线摄
早在2001年，我国就开始施行公摊面积制度，但因缺乏公开透明的计算方式，以及明确的公摊系数合理范围，不少项目公摊高的吓人，购房者苦公摊久矣。
比如下面这个建面约110平的户型，套内面积仅79.5平，公摊比例高达约28%。（赠送面积除外）
按照项目开盘时1.15万/平的单价，公摊面积就去到约36万，堪比一辆宝马的价格。
昆明某盘建面约110平户型图
｜图源昆明房产信息网
二是，对于公摊面积，很多业主认为自己花了钱，却没有享受到实际的用途。
根据相关规定，公摊面积是不允许私自侵占、摆放私人物品的。
但对于购房者而言，不少人认为自己花了公摊面积的钱，但却没办法私用，价格与价值不对等。
昆明实景航拍｜昆明楼市一线摄
三是，“取消公摊”后，新的商品房该如何计价，已经买房的人能否退“差价”。
关于这一点，“取消公摊”的本质，其实是商品房销售计价方式的转变。
而公摊面积客观存在不可取消，这部分成本，最终仍会转移到套内面积的计价上。
举个例子，一套建面100平的房，以前使用面积只有80%，建面单价约1万/平，总价100万。
而现在一套建面100平的房，使用面积能达到100平，单价也更高要约1.2万/平，总价120万，但得到的使用面积也更多。
所以，认为“取消公摊”后，买房就可以少花钱了，是一种误解。
如果“取消公摊”，带来的直接后果，很可能是房价上涨。
昆明实景航拍｜昆明楼市一线摄
“取消公摊”成为大趋势
房屋使用率正不断提升
事实上，无论是衡阳，还是张家口，都不是第一个吃螃蟹的人。
公摊面积制度是从香港传过来的，但早在2013年，香港就通过立法彻底告别“公摊”。
而重庆更是在2002年，就明确规定商品房销售，必须以套内面积作为计价依据，并在2022年8月，进一步强制实施商品房销售以“套内建筑面积”计价。
今年以来，广东肇庆、湖南湘潭也相继宣布，实行按套内面积计价宣传销售。
可以说，“取消公摊”正逐步成为一种大趋势，未来将有更多城市加入其中。
｜图源百度搜索
不仅如此，部分地区虽尚未“取消公摊”，但随着近年来楼市深度调整，不少开发商也在不断通过提升房屋使用率，来增强自身竞争力。
比如，昆明今年新入市的邦泰臻境、邦泰悦九章、邦泰璟和、万科都会半岛、万科桂语东方，平均得房率接近100%。
而随着第四代住宅在全国的风靡，得房率更是进阶到next level。
义承·丹霞翠屿得房率突破100%，邦泰滇池路项目得房率据说还会更高。
邦泰滇池路项目景观效果图
｜图源自规局
关键是，从去年住建部提出“住好房”开始，各地都在出新规，进一步提升房屋使用率。
其中，广州新出让的天河南方面粉厂地块，就明确阳台占比可以达到建筑面积的30%，而且只算一半面积，使用率直奔130%。
而在昆明，10月15日正式试行的新版《昆明市城乡规划管理技术规定》，也明确提到，未来昆明住宅户型，可将阳台面积占比扩大到套型建筑面积的20%。
也就是说，理想状态下，昆明新产品的户型使用率，最高能到120%。
要知道，当得房率达到100%或以上，就相当于公摊面积“消失”了。
这些新规下的产品，通过增加赠送面积，来提升房屋使用率，虽然并未“取消公摊”，但实则殊途同归。
义承丹霞翠屿效果图｜图源项目
“取消公摊”房屋价格更透明
但二手房可能受到冲击
值得一提的是，“取消公摊”对于市场和购房者而言，都有巨大的影响。
这种影响，既有利好的方面，也有存在冲击力的部分。
首先，是有利于市场更加公开透明，让购房者清楚钱花在了何处。
“取消公摊”后，商品房市场按照套内面积计价，房屋价格也就变得透明化。
买的房有多大，得到的生活空间就有多大，购房所见即所得，才能让购房者消费的明明白白。
昆明城市实景｜昆明楼市一线摄
其次，对开发商而言，“取消公摊”也有利于房源销售。
近年来，已有不少开发商开始主动选择“按套内面积计价”，来出售房屋。
这种情况下，有助于规避因公摊面积而产生的争端或民事纠纷。
昆明城市实景｜昆明楼市一线摄
当然，公摊面积制度毕竟已经实行了相当长的时间，如今取消必然会对市场造成一定的冲击。
首当其冲的，就是二手房市场。
同样区域的房源，新房得房率高，且房屋计价公开透明，而二手房的公摊面积大、得房率低。
相比之下，买家更愿意选新房还是二手房？答案一目了然。
而这意味着，未来二手房想要卖出去，可能就得被迫降价，甚至是大幅降价，才能和新房竞争。
昆明城市实景｜昆明楼市一线摄
那么，你赞成“取消公摊”吗？
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