25年，全国房地产市场如何发展？
刚刚，全国住房城乡建设工作会议为2025年的房地产工作指明了方向。
PART 01
2025年住房城乡建设工作
12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议强调，2025年是“十四五”规划收官之年，也是为“十五五”规划开好局打下基础的关键之年，做好住房城乡建设工作意义重大。
明年全国住房城乡建设工作的总体思路是：
坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，进一步全面深化改革，以钉钉子精神狠抓落实，更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，更加有力保障和改善民生，更加系统防范化解风险隐患，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳住楼市，加快构建房地产发展新模式，大力推进城市更新，促进建筑业转型升级，坚决完成“十四五”规划目标任务，奋力推进住房城乡建设事业高质量发展。
会议指出，2025年，要重点抓好以下工作：
持续用力推动房地产市场止跌回稳。
一是着力释放需求。把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。有效发挥住房公积金支持作用。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。 二是着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。
推动构建房地产发展新模式。
一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。 二是推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。 三是大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。 四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。 五是完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。
建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
一是提高住宅建设标准，发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准。 二是构建支持住房品质提升的制度体系，大力发展顺应人民群众新期待的好房子。 三是支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，把保障房率先建成好房子。 四是推进老旧住宅更新改造，推广装配式装修，把老房子、旧房子变成好房子。 五是大力实施物业服务质量提升行动。
2024年，房地产市场已出现积极变化，出现了止跌回稳势头，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长；“保交房”攻坚战已交付住房338万套，完成既定目标；“白名单”项目扩围增效；城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（间）；建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间）。
PART02
南京二手房市场持续复苏
截止2024年12月25日，南京二手房总挂牌量跌破15万套，来到14.9万。
去年以来，受市场房价持续走跌影响，南京挂牌出售二手房源持续激增，最高峰时曾一度达到18万套。
随着中央强力救市，喊出止跌回稳的最强音，出台包括存量房利率调整至LPR-30基点，契税认定标准放宽等举措，市场信心大幅回归，自10月以来，二手房市场出现量价齐稳的态势，部分小区随着急售房源消耗殆尽，房东心里预期提升，成交价甚至出出现小幅上扬，成交可谈价空间收窄的情况。
上周，南京全市二手房成交2379套（含高淳、溧水），环比微涨0.3%。从成交走势来看，12月二手房周成交持续高位，均保持在2300套以上，日均成交达400套以上，预计全年成交量在9.9万套左右，市场翘尾收官。
2024年南京二手住宅逐周成交量及环比情况
12月16日-12月22日南京二手住宅每日成交情况
（说明：该数据为南京网上房地产官方发布数据，经核实为过户量情况，存在一定的滞后性，不能完全代表当前市场情况，仅供参考。）
上周南京二手房新增挂牌量1324套，环比减少4%；新增挂牌房源均价28240元/㎡，环比下滑0.4%，基本稳定。从挂牌走势来看，二手房新增挂牌量连续2周回落，不少业主仍在观望明年楼市走向，挂牌也相对谨慎；挂牌房源均价逐周小幅波动，整体保持在2.8万/㎡左右。
2024年南京二手住宅逐周新增挂牌量价情况
目前，南京二手房市场行情基本稳定，房东的持有信心也在逐步增强。目前无论是刚需首置，还是改善置换，都是比较好的时机。
在中央止跌回稳的大阵方针下，市场有望持续迎来复苏。
新房方面，南京不少板块已陷入饥饿营销的状态，不少板块比如雨核、软件谷、燕子矶、大校场等原先多家争霸的局面，随着部分热销盘近收官，已出现量增，折扣回收的趋势。临近年末不少网友反馈，现在开发商价格很难谈，回收优惠成为市场惯例。
对于意向热门板块的购房人来说，如果板块可选择新房范围有限，确实需要考虑择机出手，一味的纠结等待，很有可能迎来的是看中房源持续售罄，最终楼层难挑。
有自住性需求的刚需和改善客群，结合自身的通勤半径，以及考虑区域的交通、商业、医疗等综合配套，选择适合家庭自身的板块。
24年，虽然上供的土地数量不少，但不少还是城投保底，并不一定会形成上市，25年上半年能够形成供应的地块数量着实有限。
PART03
科创园东片区首宗住宅地块挂出
鼓楼滨江热门低密地块上拍！
就在昨天，南京土地市场网发布2024年宁出第23号出让公告，推出两幅低密宅地，分别位于麒麟科创园东片区和鼓楼滨江，容积率分别为1.05、1.25，总用地面积约3.28公顷，起拍总价4.67亿元。
值得一提的是，这是麒麟科创园首次在东片区推出住宅地块，此前区域出让一直集中在中心片区。
这预示着麒麟科创园东片区的开发将迈入新的建设阶段。
目前麒麟科创园东片区除了已落地的“中科院”系资源外，医疗和教育资源也有明确的推进进展！
①医疗资源——皮研所地块及周边道路开启征地
今年八月，在江宁官网已经发布了皮研所地块即周边道路启动拆迁。而皮研所将以创建国家皮肤病医学中心为目标！
从区位图征收红线来看，基本与21年批复的麒麟区域医疗分布控规一致。
紧接着，江宁区政府官网发布了关于《北京协和医学院南京医院国家皮肤病医学中心（一期）地块及周边道路涉及国有土地上房屋征收项目补偿方案（征求意见稿）》的公告，其中提到征收签约期限为自征收决定下发的90天内。
这也意味着将进入实质拆迁征收阶段，北京协和医学院南京医院国家皮肤病医学中心（一期）落地基本板上钉钉了！
2023年7月，官方公号【创新南京】层曾透露，医科院皮研所新院区拟落地麒麟科创园的消息！文中指出，医科院皮研所新院区进入实质性推进阶段！
2024年5月25日，南京市与中国医学科学院北京协和医学院签署战略合作协议。南京日报发布了该则消息，其中提到支持中国医学科学院皮肤病医院（研究所）创建国家皮肤病医学中心！
按照时间点来看，皮研所新院区正在有条不紊的推进中，而此前曾有资料显皮研所新院区的启动时间或为2025-2027年（以实际推进为准，仅供参考）。
建设皮肤病特色“强专科、优综合”医院，打造国内领先的、世界一流的临床医学中心、承载国家级皮肤病临床诊疗中心、皮肤病基础医学研究与转化中心、皮肤病高层次人才培养中心、国际交流合作中心、中西医协同创新中心。
②南师附中——优化原控规中教育用地规模及周边道路交通组织
最近，麒麟科创园发布区域规划调整服务招标公告，首次曝光麒麟南师附中初高中选址！注意是初中+高中！并不只有初中~
从官方文件看，麒麟南师附中规划初、高中，初步选址于麒麟科技城珠山组团，具体位于南湾营街以南、青龙大道以东！
其实关于南师落地麒麟科创园，此前就有迹可循。
早在今年8月，我们曾报道过麒麟科创园学校及医院规划事宜，下面这张图可以清晰的看到，东片区小学、初中及高中教育用地，板块内还有南京重离子医院的控规用地。
这次放出的东片区首宗地块区位位于皮研所地块的南侧（桃红为皮研所地块），起拍地价仅1.14万/㎡，未来上市后即便售价2万/㎡+，也有较大的房地差，且容积率仅1.05，具备打造类别墅产品。
NO.2024G98地块、
O.2024G98地块
地块名称：江宁区麒麟科创园苏盛路以南、苏兴路以东地块
地块四至：东至苏嘉路，南至前庄路，西至苏兴路，北至苏盛路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：29079㎡
容积率：1.0＜Far≤1.05
建筑高度：≤24米
挂牌起始价：35000万元
起拍楼面价：11463元/㎡
与G39地块相比，此次挂牌的G98地块，容积率低至1.05，限高仅24米，低密度、高品质、观山景的差异化竞争优势十分明显。
地块西侧规划有3幅商办用地，北侧规划有医疗用地（皮研所地块）；
根据12月2日麒麟科创园发布的区域规划调整服务招标公告，初步选址的麒麟南师附中规划初高中就在地块北侧的南湾营街以南，该学校办学规模包含初中和高中。未来教育资源相当有优势。
去年3月举行的南京师范大学附属中学麒麟科技城教育集团成立签约活动官宣，多方将共同组建南师附中麒麟科技城教育集团，在麒麟科技城核心区建设1所高中、1所初中、2所小学。
除了麒麟科创园东片区，鼓楼滨江再次放出一幅优质宅地，东侧紧靠桃源金茂府。
NO.2024G96地块
地块名称：鼓楼区热河南路街道察哈尔路以南、热河南路以东地块
地块四至：东至现状，南至现状，西至热河南路，北至察哈尔路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：3726.68㎡
容积率：1.0＜Far≤1.25
建筑高度：≤60米
挂牌起始价：11700万元
起拍楼面价：25116元/㎡
地块东侧紧邻今年炙手可热的热销盘桃园金茂府，自6月29日首开至今3次开盘，不足半年226套房源全部售罄，成交均价近5.6万元/㎡，为今年全市去化率最高的项目之一。该项目的热销和上月底绿城小幅溢价竞得G51地块首进鼓楼滨江，都使得鼓楼滨江再次成为了市场焦点。
与桃园金茂府容积率2.2不同，G96地块容积率低至1.25，可打造居住舒适度更高的低密度第四代住宅，提供片区内更高品质的改善选择。
同时，G96地块的起拍楼面地价为25116元/㎡，较桃园金茂府成交价低4832元/㎡。
超低的容积率、略低的单位地价、更高的产品品质、超低的出让总价，G96地块的投资价值十分显著，“首开、金茂应该会特别钟情这个地块，非常适合打造升级版的桃园金茂府二期”。
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