随着经济全球化和市场经济的发展，涉商业房屋租赁合同在商业活动中占据着越来越重要的地位。涉商业房屋租赁合同不仅涉及到房屋租赁双方的权利和义务，也直接影响到企业运营的稳定性和营商环境的维护。涉商业房屋租赁合同纠纷的审判实践，对完善法律制度、规范市场行为具有重要意义。
为优化营商环境，助力市场经济高质量发展，提高涉商业房屋租赁合同纠纷的化解效率，上海市长宁区人民法院（以下简称“长宁法院”）围绕涉商业房屋租赁合同纠纷中常见的争议与问题，对2019年至2023年间审结的相关案件进行了全面统计和深入分析。通过总结审判实践经验，长宁法院提出了针对性的综合治理建议，帮助企业增强房屋租赁合同履约风险的防范能力，以切实行动践行司法服务高质量发展的目标。
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白皮书显示，自2019年至2023年，长宁法院共计审结房屋租赁合同纠纷案件3288件，其中涉商业房屋租赁合同纠纷案件2273件，占比69.13%，该类纠纷案件数量逐年稳步增长，集中体现了承租人违约占比相对较高、反诉多发、违约情形多样等问题。
案件情况概览
案件数量稳步增长，同一时期审结的涉商业房屋租赁合同纠纷案件数量及占比与收案趋势基本保持一致，收结案数基本处于逐年上升的趋势。在2273件已结案件中，出租人（包含转租人）作为原告起诉的案件数相对较多，共计1421件，占比62.5%。
受商业租赁价格影响，2019年至2023年期间审结的涉商业房屋涉讼请求金额普遍较高，其中诉请金额在10万元至100万元区间的案件占比达44%。
合同履行情况与诉请主要特点
反诉比例高，承租人违约占比较高。在2273件已结案件中，被告提出反诉的案件数为215件，占比9.45%，占全部民事反诉案件的近一半。出租人提出的反诉主张主要集中在要求承租人腾退房屋、支付占有使用费及违约金、承担免租期租金等方面；承租人提出的反诉主张主要集中在支付征收补偿款、赔偿装修损失、返还保证金等方面。
在法院判决认定当事人需承担违约责任的761件案件中，承租人违约的案件数量共586件，其中因承租人拖欠租金导致违约的案件多达508件，占86.69%，可见涉商业房屋租赁纠纷涉诉的主要原因是关于租金的支付争议。
案件审理结果
案件调撤比率较高，在2273件已结案件中，调解结案596件，撤诉结案753件，判决结案867件，裁定移送、驳回起诉等其他方式结案57件。调撤总数占总结案数的近六成（调解结案数量占比26%，裁定撤诉结案数量占比33%），显示部分涉商业房屋租赁合同纠纷案件中，合同主体间矛盾不深，各方当事人更倾向于通过调解或庭外和解方式解决争议；判决结案数量占比38%，主要涉及合同陷入履行僵局、当事人均认为对方根本违约等方面，事实认定难度高、法律适用分歧大，多以法官居中裁判的形式结案。
白皮书就涉商业房屋租赁合同纠纷案件不同层面所体现的主要问题进行了分析，主要包括：
1
出租人层面
未提供满足承租人经营需要的房屋。未履行满足承租人经营需求的合同附随义务。擅自出售、收回房屋，影响承租人经营。自力救济不当或未善尽减损义务。
2
承租人层面
未按照约定履行金钱给付义务。超出合同期限占用房屋。未按合同约定使用或处分房屋。房屋未及时腾退需承担占有使用费。
3
审理难点层面
合同主要条款约定不明确，权利义务判定难。中途解约的违约责任未约定，解约后果处理难。承租人改变房屋结构或装修，装修损失认定难。工作人员离职或调动频繁，案件事实查明难。签约时未履行程序性审查要求，担保责任确定难。
长宁法院充分发挥审判职能作用，扮演好裁判者、救济者和引导者的多重角色，主要做法如下：
❖保障行业发展，维护各方权益
❖促进以案释法，提高经济水平
❖聚焦诉前止纷，提升审理效能
❖提升司法公信，推动适法同一
为构建和谐营商环境、实现合同双方互利共赢，长宁法院提出如下建议：
❖行业协会积极履职，制定统一商业租赁合同示范文本；
❖合同主体秉承诚实信用原则，加强合同管理和履约监督；
❖推动多元化纠纷解决机制，建立健全司法保障机制；
❖依托经典案例，加强商业租赁合同法律宣传和教育。
供稿 | 民事审判庭
编辑 | 梁哲浩 谢钱钱