作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
上周，碧桂园、宝龙地产、世茂股份、时代中国等一众爆雷房企，集体传来了好消息。
上周五，碧桂园突然在兰州拿了一块地。兰州春霖房地产开发有限公司（下称“兰州春霖”），以1.55亿元竞得兰州城关青白石片区G2421号宅地，投资总额2.72亿元。
天眼查显示，兰州春霖成立于2024年11月，由兰州碧桂园房地产开发有限公司、佛山市仲爵企业管理咨询有限责任公司分别持有51%、49%股权，前者由碧桂园地产实控，后者是广东耀康集团成员公司，隶属于腾越建筑。
很快，碧桂园对外表示，本次合作拿地是经过洽谈，政府通过以地抵债方式支付相关款项。针对该地块，公司计划进行转让，所获资金将用于全力落实保交房。
化债金额虽小，对于碧桂园化债来说，却是一个重大利好。
在碧桂园之前，两家闽系房企宝龙地产、世茂集团率先传来了好消息。
上周二，宝龙地产发布公告称，公司有关债务重组计划呈请在12月17日所有计划条件已达成，并于当日开始落实。同一天，世茂集团也公布了最新的债务重组进展，债务本金额80.72%的计划债权人已加入债权人支持协议。
图片来源于公司公告
宝龙地产债务重组，算得上行业里十分快速的一个。
2022年7月末，宝龙地产境外美元债正式发生了实质性违约；2023年12月启动债务重组程序，建立特别小组；2024年2月发布了债务重组支持协议，陆续获得债权人加入。
截至2024年10月4日，宝龙地产持有债务未偿还本金总额约89%债权人加入重组支持协议。
宝龙地产能够快速完成债务重组，很大程度上，与债务违约规模相对较小有关。宝龙地产未公布境外美元债违约金额，2024年10月末境内债务违约金额为53.92亿元。
源媒汇初步统计，宝龙地产目前有9只在交易美元债，未偿还总额约21.3亿美元，其中有5只已到期，未偿还金额约7.3亿美元，剩余4只美元债到期时间集中在2025年底和2026年初。
除了整体债务规模外，宝龙地产化债逻辑在于以短期少量现金、宝龙商业股权、中长期票据配合。这也证明，爆雷房企化债时，展示出足够的诚意，很快能获得债权人的同意。
世茂集团债务重组也是一个案例。
2022年7月左右，世茂集团一笔10亿美元债未能按期偿还本息，发生实质性违约，随后开始快速抛售旗下资产项目，获取资金流动性，包括上海市黄浦路地块、广州亚运城项目股权、北京分钟寺项目等。
但世茂集团早期债务重组推进工作相对缓慢，直到2023年底才推出了债务重组方案，涉及到境外债金额人民币800亿元，共有短期工具、长期工具、强制可换股债券和不同工具组合4种选项，计划化债金额约60亿至70亿美元。
从推出方案到达成重组所有条件，世茂集团用了不到一年时间。截至2024年12月10日，世茂集团债务本金额80.72%的计划债权人加入了重组支持协议。
某种程度上，债权人同意重组主要有两个原因：一是许荣茂、许世坛父子展示了诚意，以自家公司向世茂集团及其附属公司提供了合计78亿港元的贷款；二是世茂集团及其附属公司仍在不断抛售资产回血，比如约6亿元出售厦门集美综合体项目等。
作为最早一个完成债务重组的爆雷房企，时代中国如今是二度债务重组。
时代中国有点特殊，债务爆雷前夕，勉强还上了一笔宽限期内的债务利息，曾想着继续撑一撑，但最终在2022年8月发生了债务违约，同时开始进行公开市场债券的重组。
2023年2月，时代中国计划对境内债整体进行重组，并与债权人进行沟通，初步方案中，已展期债券继续展期3.5年左右，未展期债券拟展期4.5年左右。3个月，时代中国成功上岸，完成了超过百亿的债务整体展期。
市场下行速度，超出了时代中国老板岑钊雄的预料，他再度坐上了谈判桌。2024年11月，岑钊雄希望对境内债继续展期9个月。
另一边，2024年6月，时代中国境外债重组方案也出炉了。和大部分爆雷房企一样，整体思路是短期转股或少量现金化债、长期继续延长兑付时间。
1个月后，时代中国境外债传来了好消息，债务未偿还本金总额超81%债权人加入了重组支持协议。没有意外的话，境外债重组顺利开始落实。
一周时间，4家爆雷房企化债集体发出了喜报，对于当下仍在等待复苏的房地产行业来说，是久违的利好消息。
不过，不同爆雷房企重组方案相继发布，有对比，就有差距，对于债权人就会有落差。对于房企来说，就会有阻力，特别是远洋集团、碧桂园、佳兆业、龙光集团等正在推进债务重组的房企。
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