作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
终于，关于深圳安居房这种特别性质的商品房，10年后如何处置，具体的办法落地。
这就意味着，市场上一直关于安居型商品房取得完全产权的讨论，终于尘埃落定。
按折扣“补差价”
今天（12月23日），深圳发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》。
根据《处理办法》显示，有两点值得关注。
一是，确定了深圳安居型商品房“限售10年”的规定。
根据《处理办法》显示，申请取得完全产权的条件中包含了四大条件，且须同时符合。
其中条件之一便是“签订安居型商品房买卖合同满十年”。
而除此以外，还需“经其他共同权利人一致书面同意”，以及“须经抵押权人书面同意”，换而言之，若要申请取得完全产权，不仅需要夫妻双方同意，如果有房贷还需要抵押银行同意。
二是，确定了深圳安居型商品房“补差价”标准。
根据《处理办法》显示，申请取得完全产权的补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。
其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，原购买价格不包含户内装饰装修价格。
前款所称税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。
这就意味着，过去购买的安居型商品房，若申请取得完全产权，上市交易，只需以十年前的购买价为标准，而实际的补交差价，还只需原市场价格与原购买价格的一半，并扣除10年前买房缴纳的税费。
举个例子——
位于深圳市龙岗区宝龙街道宝龙大道与冬青路交汇处中海寰宇珑宸花园，2022年10月配售，1栋E座201房69㎡户型，总价131.3203万元。
10年后申请取得完全产权，需要补交差价=（131.3203万元/70%—131.3203万元）*50%—131.3203万元*1%≈26.83万。
根据《深圳市安居型商品房定价实施细则》显示，安居型商品房是普通商品房市场价约5—7折。
中海寰宇珑宸花园普通商品房2022年8月备案均价约39060元/㎡。
而中海寰宇珑宸花园69㎡户型取得完全产权后，须付出成本为131.3203万元+26.83万差价，折合单价约2.292万/㎡。
换而言之，10年后取得完全产权的实际价格，为市场价的6—7折。
另外，还值得留意的是——
“面向人才配售的住房产权管理有关事项按照本办法规定执行。计算补缴价款时，原购买价格按照同等条件下安居型商品房价格取值。”
也就是说，人才房同样适用安居型商品房“十年限售”以及“补差价”的方式取得完全产权。
这也意味着，安居型商品房关于产权的相关处理细节完善。
无论是取得完全产权补差价，还是向主管部门申请收购价格，都有了具体的计算办法。
根据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》要求，取得安居型商品房完全产权前，向市住房保障部门申请政府收购该安居型商品房，则——
自安居型商品房购房协议签订之日至申请收购之日不超过10年（含10年）的，收购价格为原合同购房价；超过10年的，收购价格的计算公式为：收购价格=原购房价*[1—1.4%*（购房协议签订之日至申请收购之日的年限—10年）]。
以中海寰宇珑宸花园，1栋E座201房69㎡户型，总价131.3203万元为例，10年内申请收购，则收购价为131.3203万元，第11年申请收购，则收购价为131.3203*(1—1.4%*(11—10))≈129.48万。
冷淡的安居房
安居型商品房产权管理处理办法出台前，今年深圳的安居型商品房去化降速。
如今年5月根据官方的选房结果公示，配售的光明区天健和瑞府，825套房源，仅选走156套，去化率约18.9%；
如前后配售了三次的山樾湾花园，去化率则依次是34.5%、11.9%、2.5%；
再如12月19日进行选房的龙华安居华越龙苑，530套三房户型，共通知381户家庭进行选房。
根据安居华越龙苑项目住房选房结果公示，最终选房13套房，弃选率达到96.58%。
要知道，龙华的安居华越龙苑位置以及配套属性，在安居型商品中，还算不错。
项目旁是安居颂龙苑、安居中龙苑，学区是自带热度的深圳中学龙华学校，地段是龙华的百万商业综合体壹方城，约步行1.3公里范围内，周边还规划一个公园和3条地铁，最近的地铁口为27号线油福站（在建）。
但就算是这样的项目，销售去化表现依旧不佳。
最根本的原因，业内人士分析——
一是安居型商品房，无论是品质、还是户型格局、地理位置以及公摊面积，都与普通商品房有一定差距。
二是安居型商品房，交易流动性也不及普通商品房，取得完全产权须签订安居型商品房买卖合同满十年。
三是安居型商品房在取得完全产权前，不能转让、出租、抵押（除为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外）。
四是安居型商品房价格偏高，如天健和瑞府配售均价为28984元/㎡，安居华越龙苑三房户型配售均价为39600元/㎡，山樾湾花园配售均价为42640元/㎡。
五是安居型商品房供应量不低。据不完全统计，深圳目前在售以及待售安居型商品房约2.5万套，其中10余个项目虽然已经配售，但仍然剩有房源。
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