新江湾城这一轮的房价表现确实跑赢了大盘。
2022年房价高点，新江湾的热门成交小区相较2019年涨幅基本在46%-56%之间；
经历了两年房价回调，这些小区近五年的整体涨幅仍有14.43%，不少小区涨幅甚至还在20%以上并且近期成交火爆！
大家的体感，市区很多小区现在的价格基本已经挤干了上一轮大涨的水分。
中山公园、联洋一些标杆小区价格纷纷回到2018、2019年。
新江湾城这次是不是真要崛起了？
新江湾城的开发其实不能算非常成功，原本想做上海富人区，但实际定位却沦为中产改善。
2010年借助世博会契机，新江湾城凭借生态优势，打响了继古北、联洋碧云之后的上海第三代国际社区。
因为古北当年需用美金买房的操作过于震撼人心，所以在之前的上海楼市，大众对国际社区和富人区的概念相当重合。
曾经在古北遛娃的年轻太太，基本都是日韩和上海本地的贵妇。
新江湾城建设初期，定位也更倾向于上海东北区域的富人区。
宝山、杨浦的有钱人，成功的标志之一就是在新江湾城安家了。
为了迎合富人喜好，新江湾城造了不少别墅小区；
粗略统计，新江湾城目前有房源总价超3500万的小区10余个，新江湾城首府、上海院子的独栋别墅甚至高达8000万。
但在全市来看，除了最初的一批福建钢材厂老板，大家对新江湾富人区概念普遍不太买账。
除了生态环境与教育资源可圈可点，新江湾的缺点也不少，首先是地理位置相对偏远；
左边隔着逸仙高架和铁路是淞南、右侧是“西伯利亚”中原，北面是军工路码头，唯一纾解通道只有向南，地段就不是富人区的地段：
又因为离五角场太近，本身居住密度很低支撑不起商场；
别说为富人提供高奢消费了，连像样的商场都没有，居民出门买包烟都不方便，这也导致了新江湾城总价3000万以上的房源成交寥寥无几；
尤其是黄浦区真豪宅新房井喷后，新江湾对富豪吸引力大打折扣，新江湾的赛道也不得不来到豪宅下游的高端中产改善。
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过去的楼市营销喜欢“假大空”，外环外各板块都建起了所谓的“富人区”，上了一千万总价的没人愿意承认自己是个中产改善。
因此上海楼市其实一直存在一个矛盾的现象，买家的需求是连续的，但供应却不连续，导致很多产品营销与板块承载力错配：
整个市场上买家的需求一直是连续的，比如有需要市区100平1房的人，也有需要2房、3房甚至4房的；
但市场的供应却常常出现断层，一些开发商为了迎合主流群体，100平可能往往只做2房，导致想要3房的人无房可买。
类似的，中产改善的需求一直在，但是新房市场却一直没有为这一群体集中发力。
一些中产改善们要么相信了开发商的说辞，加杠杆向上打肿脸充富豪；要么清醒点自降一些身价，在普通小区里淘一些大户型。
但不论向上还是向下，这个群体在过去都很难找到身份认同感。
曾经新江湾依靠大面积的别墅在新房市场割了一波富人韭菜，但就仅此一波，二手市场没有得到持续的价值认可。
上海今年的豪宅新房供应对富人进行了一波洗牌，富人和富人之间，豪宅和豪宅之间的差距在进一步拉开。
2000万身价和3000万身价被进一步分级筛选，市场大量半个亿的豪宅给了真正的富人获得更高身份认同的载体；
上游真豪宅的标准在拔高，下游的新江湾城实际定位，终于从原来差了一口气的富人区，老实降级为较高端的中产改善。
不过出人意料的是，作为中产改善来看，新江湾当下却相当受欢迎。
上个月新江湾的二手成交多达43套，3房及以上成交占比超过50%，其中40%都是130平以上的改善型大三房、四房。
富豪和中产改善，对房子的要求大不相同。
新江湾的配置达不到富人需求，但对当下的中产改善来说却具有性价比。
首先是总价相对可控，基本在2000万以内就能在新江湾城找到房龄、品质相对不错的房子。
同总价段，在黄浦静安要么买2000年左右的老一代商品房，要么承受品质风险去东外滩、西藏北路打新；
但事实是差不多户型的新房总价也很贵了，新江湾城反而还有品质、学q优势。
其次是板块的产品配比大三房、四房甚至五房占比较高，更能满足上有老下有小的中年人家庭改善需求。
不论是文章开头所列的一些相对保值的房源，还是近期新江湾城的二手成交占比，无疑例外都是偏向改善而非豪宅别墅；
市场的钱流向新江湾城，准确来说流向的是这些中产改善产品，供需关系相对健康。
最后在地段上新江湾城虽然不比caz，但好歹占据了杨浦市区的名声自驾相对便利，教育资源也是一大亮点：
中福会幼儿园、上音实验、复旦二附、复旦科技园小学等等学校，中年人最关心的下一代也能安排明白。
可以说，当下的新江湾城完美满足中产改善的既要又要，但不追求单一方面极致的需求特点；
对顶级打工人、小企业主和附近的体制内高层来说，新江湾城产品确实具有杀伤力真的太大。
再加上12月1号之后，上海取消普宅非普宅界定标准，对新江湾这些中产改善产品而言，更是插上了起飞的翅膀。
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虽然当下的市场有利于新江湾城的中产改善，但远期板块还是存在一些风险。
未来江湾城路还有6块住宅用地蓄势待发，预计再为新江湾城增加4400多套新房供应。
新房的营销造势，届时又将为新江湾城带来一波关注度和相应配套。
不过按照现有土拍价格和二手房价来看，期待打新套一二手倒挂的美梦基本也不存在了。
并且随着土地开发、人口持续导入，新江湾城引以为傲的生态优势也会减弱。
本地居民甚至都在调侃，原来一到新江湾城气温都比市区低5度，现在只低2度了。
另一方面，随着“7090”政策的松绑，上海楼市进一步拥抱改善时代，未来改善户型会逐渐成为主流；
新地块的户型限制条件放松，新江湾城以大户型为主的产品稀缺性未来有可能被进一步稀释。
过去北区很多高校教授、主任医生、公务员家庭对新江湾城有一定的地段信仰，堪称北上海明珠；
不过这几年北上海集中开发的板块不少，西藏北路、东外滩，都是潜在的分流对手，新江湾的板块优势正在下滑。
目前在上海，不少板块都已经经历或者正在经历新江湾城这样的路线。
古北联洋这些国际社区同气连枝，前滩南的三林滨江生不逢时，差一口气成为下一个徐汇滨江。
坏消息是这些区域没法成为富人区了；好消息是改善时代来临，它们却也不容易被市场淘汰。