作者：周军律师.
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前几天看到一个视频，双方结婚十一年要离婚，丈夫婚前有很多商铺，妻子想要分割，被告知因为是丈夫婚前财产，所以什么也分不到。
妻子去咨询律师（靳东饰）了，律师在和助手讨论的时候，发现了商铺租金很多，提出可以要求分割租金，最后获取了500万。
那么，类似这种，婚前有房产（商铺），离婚时哪些能分割，哪些不能分割呢？
一、全款房产自然增值部分不能分割
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》二十六条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”
也即，一方婚前的全款房产（商铺）自然增值部分不能分割，仍属一方所有。
二、婚前付首付贷款的房产，婚后共同偿还的，增值部分可以要求分割
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
也即，对于婚前首付但婚后用夫妻共同财产还贷的，另一方有权要求分割。
离婚时一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据《民法典》第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助，在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。
三、房产出租所得属于经营、投资收益，可以要求分割
民法典规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营、投资的收益，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。
也即，一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。如上述视频中所示，另一方可以要求对房产收益进行分割。
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