昨晚，我们在南沙看了一个刚刚开放的新盘。
怎么说呢？都是人。
这就是广州第一个超新规产品，第一个第四代住宅，横沥岛的招商林屿境。
项目7栋楼，容积率2.5，1#和5#为125平大户型，17F两梯三户；其余为2梯5户，22-32F，总货量约806套。
首推1#、2#的小高层，82、110、125平，158套货，下周开盘，吹风价3-3.3万/平，首开价格会有惊喜。
我们先看，这个全广州独一份的超新规样板间，全广州目前实用率最高的一个新盘，到底有多大。
由于全新产品设计成了错层，每层楼会彼此交叉，错开阳台花园。即便是同样朝向和面积的户型，奇数层和偶数层也是完全不同的两种产品。
单单是82平，三房两卫，就有6个户型。
初步看上去平平无奇，不就是我们平时的三房户型放大版吗？
非也，实际看到样板房，招商好像把一个花园放在了你家阳台。
样板房做的是奇数层B1户型，最传统的入户面厅和阳台，动静分离。
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4开间朝南、约12.4m超大面宽，5.7m*3.3m的20平露台。
其实，现在不少小户型面临的问题在于，开间距离够了，但是进深不够。
即便是不少改善项目，客厅进深都比较一般，但对于林屿境来说，套内空间差不多的情况下，有了20平露台加持，整个公区空间感给的很足。
比较遗憾的地方在于主卧。
考虑到楼栋承重、错层隐私、楼板设计，其做不到现在主流的L型一整面采光玻璃，而是中间有一块挡板，挡住了部分视野。
采光依然是够的，只不过少了之前那种一进主卧，就拥有了整个江面的通透感，把这份通透感放到客厅去了。
如果，你想起居室空间大一点，可以选择偶数层B2户型。
其赠送面积更多，集中在主卧和次卧，都连接着露台。
一般，豪宅主卧要带独立小阳台，在以前一般都是要180-200平以上的户型，才会去做。
在这里晒衣服，就真有点浪费了。但也比较少好的处理方式，除了像美剧里，早上起来整顿早餐，晚上搞个夜灯，整瓶小酒，望望横沥江景。
82平户型，够好了吧。但110平，才是招商林屿境做的最惊艳的户型，妥妥对标市面140-160的产品了。
样板间做的是110平奇数层B1户型，4+1房2卫。
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大家初看这个户型图，像不像现在市面上的新规110平四房？
基本的功能区和细节都差不多，但招商林屿境硬生生，多挤了一个卧室，面宽和开间，也要更大。
动区面积超过80平，南向4面宽，最大约17.4米面宽，大客厅面积约37平、约7.1米宽，还能随时切换5房。
还有约10.2米*3.55米，约33平庭院式露台，厅出大阳台的感觉就是豁然开朗。
别说种花种草了，就是在这个阳台露营、BBQ，都不在话下。
至于B2偶数层110平的阳台，是要调转到另一面，连接餐厅，还有一个露台是连接主卧。
尤其是主阳台连接餐厅，不知道市场接受度如何。
目前，项目只开了82和110平的B1户型样板间，最大户型125平样板间还没做好。
奇数层A1户型，独立电梯厅，带生活阳台，南向四开间。
南向景观阳台连接两个次卧，一个约33平米的露台。
总的来说，招商的几个户型都做得好，能送的都送，拉到最满。
基础设计逻辑是奇数层户型阳台通客厅，设计更好，功能性更强。
但是偶数层户型赠送更多，但是连接主卧、餐厅，实用率更高。
82平奇数层户型要好一点，110平更推荐B1，至于125则纯看个人喜好，各有优势。
在广州户型新政全面收紧的大趋势下，招商的第四代产品就更难能可贵了，窗口期出来的产品，都具备独家优势。
对未来买家来说，现在买房不用担心被背刺，会有更变态的户型出来。
这也是官方释放的信号，如果想要高实用率、高赠送的户型，就要抓住这个市场窗口期买房。
招商林屿境的第四代住宅，毫无疑问是这出大戏里的女主。
①实用率最高去到140%，户型越大送的越多。
招商林屿境大户型，更出彩，面积越大，送越多，能明显看出来代差，远远领先同面积段产品的。
小户型，优化了空间面积，但套内整体还是那个味道，区别在大露台。
②户型实用，并不是无效赠送。
整个房子的进深、开间，都因为新规变得更加宽敞，都是能利用上的空间。
125平，相当于次新二手180-200平；
110平，相当于次新二手160-180平；
82平，相当于次新二手95-105平。
③项目交标不错，新风系统、弧形吊顶等等，是有设计感的。
④不同楼层、朝向户型差异大，需要斟酌。
由于错层原因，导致各家各户都不太一样。
这也导致，一些户型很牛逼，而一些户型会有比较尴尬的地方，比如说前面提到的饭厅连阳台。
还有这个，主卫飘窗看次卧阳台的设计，不太合理。
换言之，买这个项目，是需要学习成本的，想了解更详细的各个户型优缺点，也欢迎添加拆神助手。
除了独一份的超新规户型外，招商林屿境在南沙也很能打。
·横沥地铁站18号线400米，40分钟到琶洲、珠城。
由于万顷沙站人不多，未来横沥的通勤体验也不错。
昨天在下班时间，尝试了自驾，从金融城开车到横沥，导航显示不到1小时，主要还是市区有点塞车，后面基本都很顺畅了。
·学校和商业等待兑现。
横沥岛的规划，是全面的，但仍需等待。
目前，项目旁边的48班小学，主体结构封顶，计划25年移交；而54班九年一贯制学校，则刚动工几个月，计划26年移交。
等招商林屿境27年交楼之时，旁边学校大概率已经开学，无须担心读书问题。
而商业和人气，则是横沥岛需要解决的问题，横沥TOD商业综合体地块，迟迟没有出让，从横沥去蕉门也不方便。
随着湾区金融城、绿城桂语汀澜等楼盘在今年交楼后，板块的人气和商业也会慢慢上来。
但是，这些配套都离得够近，下楼走几步路就到，平时通勤又依赖18号线，所以地理距离是能随着板块发展被模糊掉的。
·吹风价3-3.3万/平，招商林屿境要杀疯了
目前，横沥岛内分为两个梯队。
一个是沿着18号线通勤，相信南沙发展，买过来的刚改客，岛内不望江户型大约为2.2-2.8万/平。
另一个是改善，奔着江景、环境，买二套的客户，望江产品大约3-3.5万/平。
招商林屿境，更偏向第一类产品，地铁站、学校、商业配套都近，但距离江面比较远，很难打景观牌。
在户型的改善体验上，招商林屿境又是独一档的，吹风价3-3.3万/平，看上去贵，但实际上并没有。
举个例子，82平户型，岛内其他项目220万三房两卫，实用率95%，实际单价约为2.8万/平。
招商林屿境82平，实用率约127%，假设单价3万，总价250万，实际单价约为2.6万/平。
即便，是和20%阳台占比的新规户型比，第四代住宅也是遥遥领先。
这就是隐藏性价比，新产品带来的革新冲击很大，也会影响到接下来市场的走势，未来进入到二手市场，也是领先旁边产品一个身位。
买新不买旧，买旧享折扣，招商吹风价，就是要席卷横沥岛，而且开盘价还可能会更加惊喜。
随着广州收紧超新规户型政策，招商林屿境的第四代户型在很长一段时间，将会是独一份的优势。
以项目的火爆情况，下周即将开盘，感兴趣的同学要抓紧了，欢迎添加拆神助手咨询，拿到最优惠的价格。